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Mancata registrazione del rinnovo di un contratto d'affitto: contratto ancora opponibile?

  • Marcello Cosentino

    Venezia
    09/10/2020 10:37

    Mancata registrazione del rinnovo di un contratto d'affitto: contratto ancora opponibile?

    Buongiorno, sottopongo all'attenzione del Forum il seguente caso:
    Sono stato nominato nel 2020 custode di un immobile assoggettato a procedura esecutiva. Nel corso del 1° accesso l'esecutato, che risiede nel predetto immobile, mi riferisce che una porzione della casa è stata locata ad una persona fisica nel 2013 con regolare contratto registrato (anni 4 + 4).
    Il CTU mi ha fornito detto contratto, regolarmente registrato, riferendo però che di questo, dopo la prima scadenza dell'ottobre 2017, nessuno ha provveduto a registrare il suo rinnovo presso l'Agenzia delle Entrate.
    La domanda che mi pongo è la seguente: considerato quanto sopra, il contratto risulta ancora opponibile alla procedura?
    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
    • Zucchetti SG

      10/10/2020 10:06

      RE: Mancata registrazione del rinnovo di un contratto d'affitto: contratto ancora opponibile?

      Riteniamo di si.
      A questo proposito osserviamo che a norma dell'art. 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311, "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. La norma riecheggia l'antico disposto dell'art. 1, r.d.l. 27 settembre 1941 n. 1015 (abrogato dall'art. 1 del d.lgt. 20 marzo 1945, n. 212), che aveva introdotto la sanzione della nullità "di pieno diritto" degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge.
      La norma è stata investita da vivaci critiche: da un lato in ragione del fatto che con essa un adempimento di carattere tributario, successivo al sorgere del sinallagma, incideva sulla validità di un vincolo negoziale privo di vizi genetici suoi propri; dall'altro perché la sanzione della nullità, travolgendo l'intero contratto, sguarniva di tutela proprio il conduttore, che normalmente subiva l'omessa registrazione per mano di un locatore che aveva interesse a mantenere celato al fisco il rapporto locatizio.
      La discussione ha visto coinvolta anche la Corte Costituzionale, che con ordinanza n. 420 del 2007 ha affermato che essa "non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.
      Come si vede, la norma richiede, a pena di nullità, la registrazione del contratto di locazione, che è cosa diversa dalla registrazione della proroga del contratto medesimo. Questa distinzione si ricava altresì dalla lettura dell'art. 17, comma primo, del d.P.R. 26/04/1986, n. 131, il quale prevede al secondo capoverso che "Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione [dal che si evince che il legislatore presuppone l'esistenza di un contratto già registrato] la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso".
      Pertanto, il fatto che non sia stata versata l'imposta di registro in occasione del rinnovo non incide sulla opponibilità del contratto di locazione, che rimane disciplinato dall'art. 2923 c.c.
      Piuttosto, si dovrà rammentare che le sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n.11830 del 16 maggio 2013 hanno affermato che i rinnovi contrattuali successivi alla prima scadenza che interviene dopo il pignoramento devono essere previamente autorizzate dal giudice dell'esecuzione, con la conseguenza che in difetto non sono opponibili all'aggiudicatario. Il principio è stato successivamente ribadito da Cass. Sez. 3, 29.5.2015 n. 11168 e Cass., sez. 3, 19.7.2019, n. 19522. Pertanto, dopo il pignoramento, l'unico rinnovo tacito possibile è quello che si determina in occasione della prima scadenza contrattuale, in quanto i successivi rinnovi necessitano dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
      A questo proposito riteniamo che sia ancora necessaria, nonostante l'attuale formulazione dell'art. 560 (come modificato dalla l. n. 12 dell'11 febbraio 2019) preveda questa autorizzazione solo per le locazioni stipulate dal custode-debitore, l'autorizzazione del giudice anche nel caso in cui il custode sia persona diversa dall'esecutato. Ed in effetti non può obliterarsi il dato per cui il custode è ausiliario del giudice, come previsto dall'art. 65 c.p.c., sotto la cui direzione l'esecuzione si svolge (art. 484 c.p.c.); ergo, posto questo impianto, è da escludersi che il custode possa stipulare un contratto di locazione in autonomia, poiché ciò varrebbe ad espungere dall'autorizzazione giudiziale uno dei più importanti atti gestori in cui si sostanzia la funzione custodiale, talmente importante da aver da sempre costituito, nell'architettura dell'art. 560 c.p.c., l'oggetto di una specifica previsione che il legislatore ha sentito il bisogno di introdurre nonostante che la stessa fosse ricavabile dagli argomenti generali cui sopra si è fatto rapido cenno.
      Inoltre, portando alle estreme conseguenze il nuovo testo della norma, dovrebbe giungersi alla conclusione per cui il custode, senza la necessità di autorizzazione giudiziale, potrebbe concludere anche locazioni ultranovennali, che l'art. 1572, comma primo, c.c. si premura di qualificare come atti di straordinaria amministrazione, senza considerare che è stata prospettata in dottrina anche la tesi che se un contratto ultranovennale è atto di straordinaria amministrazione, del pari potrebbe esserlo, all'esito di una valutazione da compiersi caso per caso, anche il contratto di durata inferiore.
      Ma, soprattutto, la dispensa dalla previa autorizzazione del giudice determinerebbe inaccettabili cortocircuiti di sistema. Invero, se la si ipotizzasse, si avrebbe che il custode, potendo in autonomia decidere di stipulare contratti di locazione, potrebbe anche concordare con il conduttore il relativo canone, il che è incoerente rispetto ad un modello processuale che richiede la fissazione del prezzo di vendita da parte del giudice dell'esecuzione, per di più sulla scorta di una perizia di stima. Inoltre, se un creditore si volesse dolere di una locazione che a suo avviso non avrebbe dovuto stipularsi, così ricorrendo al giudice dell'esecuzione, ci si troverebbe comunque a dover fare i conti con la posizione del terzo conduttore, il quale avrebbe argomenti per dedurre di aver legittimamente confidato sull'autonomia negoziale del custode, e pretendere così il mantenimento del contratto.
      • Francesco Casadei Gardini

        FORLI' (FC)
        10/03/2021 17:38

        RE: RE: Mancata registrazione del rinnovo di un contratto d'affitto: contratto ancora opponibile?

        Buongiorno, mi collego alla risposta al quesito per chiedere il Vs cortese parere in merito alla opponibilità di un contratto di locazione ove la mancata rinnovazione del contratto presso l'agenzia delle entrate sia riferita a scadenze successive al primo rinnovo quadriennale (in questo caso già avvenuto). Grazie
        • Zucchetti SG

          11/03/2021 14:46

          RE: RE: RE: Mancata registrazione del rinnovo di un contratto d'affitto: contratto ancora opponibile?

          Come dicevamo nella precedente risposta, l'art. 1 comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311, prevede che "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
          La registrazione come si vede, è riferita da questa norma al contratto, e non agli accordi, espressi o taciti, di proroga dello stesso.
          Del resto, l'art. 17, comma primo, del d.P.R. 26/04/1986, n. 131, nel prevedere al secondo capoverso che "Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso" presuppone l'esistenza di un contratto già registrato.
          Pertanto, il fatto che non sia stata registrata la proroga del contratto non incide sulla validità del contratto di locazione.