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oneri condominiali - obbligazione oltre l'anno precedente
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Vittorio Segantini
Aprilia (LT)26/06/2025 17:13oneri condominiali - obbligazione oltre l'anno precedente
Stimato staff ForumFALLCO,
l'acquirente all'asta di un immobile, TIZIO, nel 2019, paga al condominio ex art.63 cc, fino a tutto l'anno precedente, essendo il precedente condomino, ed esecutato, SEMPRONIO, moroso.
Dopo alcuni anni, cioè ora, giugno 2025, l'amministratore del condominio sostiene che prima del 2019 vi erano altre spettanze del vecchio proprietario SEMPRONIO risultato del tutto insolvente - anche fallito - non pagate e relative agli anni precedenti (2010-2017, dunque non saldate da Tizio, acquirente all'asta). Ora l'amministratore ritiene di addossare, pro-quota, a tutti i condomini attuali, dunque anche a TIZIO, subentrato nel 2019, il debito degli anni 2010-2017 - che nei bilanci figuravano con voce accantonata a parte - in quanto debito consolidato e di fatto inesigibile.
Mi chiedo:
- il debito del condomino ormai inesigibile, non va ripartito tra i condomini che risultavano tali negli anni di competenza del debito, cioè ai condomini del 2010-2017? perchè altrimenti il limite di cui all'art.63cc viene del tutto ad essere raggirato (seppure pro-quota tra tutti i condomini)?
- la pratica di procrastinare il problema da parte dell'amministratore, a distanza di anni, nell'attesa di condomini solvibili, non risulta scorretta?
Grazie dell'attenzione.
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Vittorio Segantini
Aprilia (LT)26/06/2025 17:28RE: oneri condominiali - obbligazione oltre l'anno precedente
P.S. ERRATA CORRIGE: leggasi art. 63 DISP.ATT. CC. anzichè art.63cc
Per chiarezza.
Saluti. -
Zucchetti Software Giuridico srl
29/06/2025 10:35RE: oneri condominiali - obbligazione oltre l'anno precedente
La prospettazione dell'amministratore di condominio non ci convince affatto, poiché essa si risolve, nella sostanza nell'aggiramento del limite (fissato dall'art. 63 disp. att. c.p.c.) entro il quale il condomino subentrante risponde del pagamento dei contributi condominiali dovuti dal precedente condomino.
L'art. 63 disp. att. c.c. prevede che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
È allora chiaro che se rispetto ai contributi pregressi al periodo di riferimento (e per i quali il condomino subentrante non risponde in forza della norma appena richiamata) venisse adottata una delibera condominiale che decidesse di porli a carico degli altri condomini in quanto rimasti impagati da parte del condomino obbligato, l'art. 63 disp. att. c.c. risulterebbe chiaramente violato.
La misura della responsabilità del condomino subentrante rispetto alle obbligazioni condominiali è stata ricostruita, da ultimo, da Cass. Sez. 2, 20/06/2022, n. 19756), che appare utile trascrivere per chiarezza e completezza.
La Corte ha affermato che "quanto ai rapporti esterni, ossia rispetto al terzo creditore, l'acquirente che subentra nella proprietà dell'unità immobiliare facente parte del condominio non risponde affatto dei debiti contratti dal condominio in epoca precedente all'acquisto. Mentre con riferimento ai rapporti interni, ossia nel rapporto con l'amministratore del condominio e con gli altri condòmini, l'acquirente risponde solo nei limiti temporali di cui all'art. 63, disp. att. c.c..".
Segnatamente, secondo questa pronuncia, "non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (ora di cui all'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.), chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 12580 del 25/06/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1847 del 25/01/2018). Ed invero, in base all'attuale dettato dell'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c…. in applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore può agire nei soli confronti dei condòmini morosi e - solo dopo l'escussione di quest'ultimi - verso gli obbligati in regola con i pagamenti, sull'implicito presupposto che tali soggetti siano condòmini nel momento in cui il credito è insorto. La proprietà esclusiva degli immobili, al momento in cui ha avuto genesi il rapporto obbligatorio tra il terzo e il condominio, è, infatti, un elemento costitutivo dell'obbligazione dei condòmini. Da questo rilievo deriva che l'obbligazione dei condòmini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal condominio verso i terzi non è una obligatio propter rem, connotata dal requisito dell'ambulatorietà, appunto perché essa postula l'effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il condominio e il terzo si è originato, qualità che ha valenza costitutiva dell'obbligazione e che, quindi, impedisce che l'obbligazione si trasmetta, secondo il diritto di sequela, agli aventi causa dei condòmini che abbiano acquistato successivamente la proprietà esclusiva dei piani o porzioni di piano facenti parte del condominio.
Solo con riferimento ai rapporti interni tra condòmini è stabilito un vincolo solidale, peraltro circoscritto nel tempo…. Ora, il rapporto "interno" e il rapporto "esterno" sono del tutto autonomi. Infatti, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondandosi sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118 e 1123 ss. c.c.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10371 del 20/04/2021).
D'altro canto, quanto ai rapporti esterni, il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condòmini dopo che il credito verso il condominio è insorto, in forza dell'art. 1104, terzo comma, c.c. L'assunto dell'impugnata sentenza contrasta col tenore letterale della disposizione dettata dall'art. 1104, terzo comma, c.c., che si riferisce ai "contributi" dovuti e non versati. Senonché equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un'unità condominiale, la nozione di "contributi" con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'art. 12 delle preleggi, del significato proprio delle parole; il debito per "contributi" é, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.
Pertanto, dei debiti condominiali verso i terzi rispondono solo i condòmini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine.
Segnatamente, quanto ai crediti per i lavori di manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale, secondo i precedenti di questa Corte (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 18793 del 10/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010), opera la seguente distinzione:
a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune;
b) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio.
Tale distinzione concerne l'individuazione del momento in cui nasce l'obbligazione condominiale, che, per le spese sub a), coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mentre, per le spese sub b), coincide con la data di approvazione della delibera condominiale (avente valore costitutivo) che dispone l'esecuzione degli interventi.
Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell'obbligazione, quale che sia tale momento.
In termini più generali il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.
Invece, con riguardo ai soli rapporti interni (ossia allorché il creditore non sia un terzo ma il condominio), in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, il previgente art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (ora, in forza della legge n. 220/2012, l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.) delinea, a carico dell'acquirente, un'obbligazione solidale, non pro pter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21860 del 09/10/2020).
In base all'analisi che precede, solo ai fini del riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni - ossia alle spese esigibili dal condominio -, vige il principio in forza del quale, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 15547 del 22/06/2017).
Per converso, in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio, volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari al tempo in cui il rapporto obbligatorio ha avuto genesi e non anche coloro che possano apparire tali, postulando la responsabilità pro quota dei condòmini il collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale (al momento in cui il credito è insorto), emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. A tale effetto, onde invocare l'apparentia iuris e garantire l'affidamento del terzo creditore, non può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del 09/10/2017)".
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