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Esecuzione immobiliare - offerta saldo e stralcio da possibile astante
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)06/02/2024 11:03Esecuzione immobiliare - offerta saldo e stralcio da possibile astante
Buongiorno,
vi scrivo la presente in qualità di custode e delegato alla vendita in una esecuzione immobiliare.
Ho eseguito tutte le pubblicazioni del secondo esperimento di vendita.
Ora, dopo appunto le pubblicazioni, un possibile interessato mi ha contattato dicendo di voler proporre un saldo e stralcio al fine di evitare l'asta.
Ho evidenziato di non essere il soggetto idoneo a ricevere tale proposta, posto che l'esperimento di vendita è già stato avviato.
Da ricerche che ho svolto, ho potuto verificare che la tempistica corretta per la presentazione di tale proposta era quella di effettuarla nel lasso di tempo tra la conclusione del primo esperimento e la pubblicazione del secondo.
Ora, se vuole presentare questa proposta, dovrà rivolgersi al creditore procedente (tra l'altro vi sono anche creditori intervenuti .....) e, se questi la riterrà conveniente, dovrà compiere gli opportuni passi rivolgendosi al G.E. per chiedere una eventuale sospensione dell'esperimento.
Vorrei chiedere il vostro parere a tal proposito, anche per comprendere se tale proposta sia effettivamente possibile.
Ringraziando porgo cordiali saluti.
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Zucchetti SG
09/02/2024 08:42RE: Esecuzione immobiliare - offerta saldo e stralcio da possibile astante
Rispondiamo al quesito prospettato osservando che nel momento in cui (come nel caso prospettato nella domanda) si apre il procedimento di vendita l'ordinamento impone che sia garantita la più ampia partecipazione degli interessati attraverso la presentazione di offerte di acquisto, onde conseguire il più alto prezzo di vendita.
L'unico iter formalmente previsto per evitare l'avvio dell'esperimento di vendita è oggi contemplato dall'art. 568-bis c.p.c., a mente del quale il debitore, con istanza da depositarsi non oltre dieci giorni prima della udienza fissata per la vendita, può depositare in cancelleria l'offerta di acquisto di un terzo (accompagnata da una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto, che deve essere non inferiore a quello indicato nella perizia di stima) chiedendo di essere autorizzato a vendere direttamente l'immobile. L'istanza e l'offerta sono notificate a cura dell'offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell'udienza al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed ai creditori iscritti, anche se non intervenuti.
Tuttavia, non ogni strada è preclusa.
A nostro avviso se si individua un potenziale acquirente occorrerebbe contattare il creditore procedente (ed eventualmente quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo), prospettando loro una possibilità di vendita al di fuori del procedimento.
Se i creditori sono d'accordo, si potrebbe chiedere una sospensione della procedura ai sensi dell'art. 624-bis per definire i dettagli dell'operazione, per evitare che nel frattempo si celebri l'esperimento di vendita. L'art. 624-bis c.p.c. consente infatti che il giudice dell'esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo (ed è anche per questo che devono essere preliminarmente contattati), può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi (ma nulla esclude che la richiesta sia formulata per un tempo inferiore). L'istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto.
Definiti i termini della vendita privata, i creditori rinunciano alla procedura incassando in cambio (in tutto i in parte, in base alle intese raggiunte) il prezzo di vendita.
Sul piano procedurale questo risultato si ottiene chiedendo al giudice la fissazione di una apposita udienza (ove non già prevista), alla quale si reca anche il notaio incaricato di procedere alla stipula dell'atto. A quella udienza: il notaio incassa il prezzo di acquisto (normalmente corrisposto a mezzo assegni circolari) dall'acquirente (anch'egli presente) sulla base di un contratto di compravendita già sottoscritto dal venditore- esecutato; il creditore dichiara di rinunciare alla procedura; giudice estingue la procedura ed ordina la cancellazione del pignoramento; il notaio raccoglie la firma dell'acquirente e consegna gli assegni circolari ai creditori (ed eventualmente al debitore), ed il cerchio si chiude. Chiaramente, se l'immobile è gravato da ipoteca e si vuole che anche questa sia cancellata, il creditore ipotecario dovrà intervenire nell'atto e prestare il suo consenso a che questo avvenga.-
Michele Feltrin
Ceggia (VE)12/02/2024 11:12RE: RE: Esecuzione immobiliare - offerta saldo e stralcio da possibile astante
Ringrazio per la risposta.
Credo, però, che in qualità di Delegato alla Vendita e quindi pubblico ufficiale, di avere un ruolo super partes nel dover garantire la pari opportunità per tutti gli interessati di poter partecipare all'asta.
Di conseguenza, ritengo che sia l'interessato a presentare la proposta a doversi attivare con il creditore procedente e gli intervenuti.
Concordate?-
Zucchetti SG
12/02/2024 12:50RE: RE: RE: Esecuzione immobiliare - offerta saldo e stralcio da possibile astante
Certamente. Il professionista delegato è estraneo, e tale deve rimanere, rispetto a queste trattative. Egli ha il solo compito di portare avanti la delega ricevuta dal giudice dell'esecuzione ex art. 591-bis c.p.c. fino a quando non intervenga un diverso provvedimento del giudice medesimo.
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