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Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

  • Mattia Callegari

    Chioggia (VE)
    31/01/2019 18:48

    Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

    Buona sera,
    su una procedura esecutiva immobiliare il soggetto esecutato è una srl.
    Come delegato ho aggiudicato l'immobile abitativo ad un privato che lo acquista come seconda casa.
    Considerato che l'immobile è in corso di costruzione l'iva da applicare sarà del 10% (no reverse charge).
    Come delegato dovrò emettere fattura elettronica per conto della società esecutata che si trova in stato di liquidazione e probabilmente non sarà seguita da un amministratore o consulente fiscale che predispone dichiarazioni e versa le imposte.
    Quindi l'iva che incasso come la verso all'Erario?
    E poi quando emetterò fattura per il mio compenso questo sarà soggetto a ritenuta. E chi verserà la mia ritenuta?
    I versamenti dovranno essere eseguiti dal delegato stesso oppure iva e ritenute dovranno essere versate alla ditta esecutata che si occuperà dei versamenti?
    In quest'ultimo caso è certo che i soldi spariranno.
    Su chi ricade la responsabilità?
    Grazie in anticipo.
    • Zucchetti SG

      02/02/2019 12:11

      RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

      Le perplessità esposte nella domanda sono note, e rispetto ad esse si è pronunciata sia l'Agenzia delle Entrate che il ministero della giustizia.
      Una delle problematiche classiche nell'ambito delle attività del professionista delegato legate al decreto di trasferimento attiene certamente agli adempimenti fiscali ad esso connessi, adempimenti che, nonostante la pluralità di interventi, le riforme del processo esecutivo intervenute nel 2005, nel 2006, nel 2014, nel 2015 e nel 2016 non hanno disciplinato.
      Fra questi si segnala, in particolare, quello relativo all'assolvimento degli obblighi IVA legati all'ipotesi in cui l'esecutato, soggetto passivo dell'imposta sul valore aggiunto, non possa o non voglia emettere la fattura relativa al trasferimento dell'immobile a seguito dell'aggiudicazione, e (soprattutto) l'aggiudicatario non sia a sua volta soggetto passivo IVA.
      Dunque, anche nella vendita forzata il meccanismo di funzionamento IVA necessita di un comportamento del soggetto cedente, il quale ha l'obbligo di emettere la fattura, di registrarla, di addebitare in rivalsa l'importo dell'imposta al soggetto acquirente, e di versare quindi l'imposta medesima nei termini di legge.
      La dottrina che si è occupata di questa tematica, con specifico riferimento all'ipotesi di delega al notaio delle operazioni di vendita, ha evidenziato l'esistenza di un vuoto normativo, anche attraverso il raffronto con il fallimento, ove il problema non si pone in quanto, per espressa disposizione dell'art. 74-bis del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, gli adempimenti in materia di imposta sul valore aggiunto costituiscono un obbligo del curatore fallimentare, il quale deve emettere la fattura entro trenta giorni dal momento di effettuazione dell'operazione. Parimenti, ha constatato l'impossibilità di colmare tale vuoto normativo ricorrendo alla disciplina fallimentare, attesa la diversità fra la figura del curatore e quella del delegato, ove si consideri come il primo è organo della procedura (che continua l'attività dell'imprenditore assumendo la gestione del suo patrimonio), laddove il professionista delegato interviene esclusivamente nel compimento di uno o più atti del subprocedimento di vendita, che costituisce solo uno dei momenti in cui si articola il procedimento. Infine, ha delimitato l'area di maggiore problematicità del tema, ossia quella legata all'ipotesi in cui l'aggiudicatario non sia un soggetto IVA, posto che invece allorquando l'aggiudicatario sia un soggetto IVA, sullo stesso grava l'obbligo di c.d. autofatturazione ove il debitore non provveda, ex art. 6, commi 8 e 9, del d.lgs. 18 dicembre 1997 n. 471.
      L'assenza di disciplina ha prodotto l'instaurarsi di prassi disomogenee presso i Tribunali, tendenti fondamentalmente a spostare l'obbligo di emissione della fattura o in capo al professionista delegato o in capo all'aggiudicatario.
      A titolo esemplificativo, possono ricordarsi i seguenti diversi orientamenti:
      • fatturazione da parte del professionista delegato, facendo rientrare questa "operazione" nell'ambito della contabilità di quest'ultimo;
      • fatturazione da parte del professionista delegato ma utilizzando la partita IVA del tribunale, indicando quale "numero" della fattura il numero di ruolo del procedimento cui la fattura si riferisce;
      • onere dell'aggiudicatario di versare direttamente all'erario l'IVA dovuta in nome e per conto dell'esecutato.
      Al fine di indirizzare gli operatori sono intervenuti sia l'Agenzia delle Entrate che il Ministero della Giustizia.
      La prima ha provveduto con la risoluzione 16 maggio 2006 n. 62/E, ribadita con la risoluzione n. 102/E del 21 aprile 2009.
      La scelta di fondo seguita dall'Agenzia è stata quella di ritenere che obbligato ad emettere fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l'IVA sia il professionista delegato delle operazioni di vendita.
      L'Agenzia delle Entrate sottolinea come, se da un lato il custode giudiziario non assume la titolarità del bene oggetto di espropriazione forzata, che va riconosciuta pur sempre in capo al debitore, quest'ultima non si delinea come una titolarità piena nel suo esercizio, in quanto priva del potere dispositivo sul bene. Ne consegue che anche la soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato deve ritenersi in parte "limitata" sotto il profilo dei concreti adempimenti che ne discendono, in particolare con riguardo agli obblighi di fatturazione e versamento del tributo. La procedura espropriativa del resto rappresenta un momento patologico nella circolazione del bene immobile, cosicché anche sotto il profilo della tutela degli interessi dell'erario, gli obblighi di fatturazione e versamento del tributo, non solo nell'ipotesi di irreperibilità del contribuente ma, in ogni caso, devono ritenersi accentrati nella procedura stessa.
      Quanto affermato dalla risoluzione n. 158/E costituisce esplicazione di un orientamento già espresso in termini più generali dalla circolare n. 6 del 17 gennaio 1974, e dalla successiva risoluzione del 13 agosto 1974, in cui con riferimento alla figura dell'incaricato della vendita (commissionario, cancelliere, ufficiale giudiziario, istituto vendite giudiziarie) si era sottolineato come quest'ultimo ha l'obbligo di emettere la fattura con l'addebito della relativa IVA, precisandosi che l'IVA riscossa deve essere versata in tutti i casi in cui non sia possibile girare l'importo all'impresa esecutata, come ad esempio nel caso di irreperibilità di quest'ultima.
      È evidente che rispetto a questi precedenti la novità dell'intervento ultimo dell'Agenzia si incentra sulla ritenuta natura "limitata" della soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato, dalla quale l'Agenzia fa discendere la generalizzazione della soluzione secondo cui gli obblighi di fatturazione e versamento gravano sul professionista delegato in tutti i casi, e non solo nelle ipotesi di irreperibilità dell'esecutato.
      La posizione dell'Agenzia delle Entrate appena illustrata è radicalmente diversa da quella contenuta nella circolare del Ministero della Giustizia (Direzione generale della giustizia civile, Ufficio I) n. 44/2006 del 5 dicembre 2006, ove si precisa che "tra gli adempimenti del delegato, rientrano tutti quelli connessi al perfezionamento del decreto, compresi quelli relativi al profilo fiscale e tributario, tra cui l'individuazione del regime fiscale a cui è assoggettato il bene, l'esatta liquidazione dell'imposta dovuta e, nel caso di immobile soggetto ad IVA, la comunicazione alle parti (aggiudicatario ed esecutato) dei rispettivi doveri connessi al versamento dell'IVA: per l'aggiudicatario, quello di versare l'importo alla ditta esecutata, per quest'ultima, quello di emettere fattura e di consegnarla all'aggiudicatario per la trasmissione alla Agenzia delle Entrate".
      Rispetto alla discrasia delle posizioni espresse dai due dicasteri è lecito domandarsi se esista la possibilità per l'esecutato di procedere personalmente agli adempimenti IVA.
      A questo proposito occorre affrontare e risolvere dapprima il caso in cui il debitore esecutato manifesti tempestivamente al delegato la volontà di procedere personalmente all'emissione della fattura ed al versamento di quanto dovuto a titolo di IVA.
      Sembra difficile negare in siffatta evenienza un "diritto" del debitore esecutato a poter procedere in tal senso, per due ragioni: in primo luogo perché manca una norma espressa che ponga esclusivamente in capo al professionista delegato l'obbligo di procedere in ogni caso alla emissione della fattura ed al versamento del tributo in nome e per conto del debitore; in secondo luogo, perché diversamente opinando sarebbe impedito al debitore di poter effettuare immediatamente compensazioni o detrazioni di IVA.
      Concretamente più articolato è invece il caso in cui il debitore esecutato affermi di dover operare delle compensazioni adducendo un credito di imposta. In questa circostanza, al fine di evitare che la somma destinata al versamento dell'IVA sia distratta per essere destinata ad altro scopo, il professionista delegato ben potrà richiedere la produzione di una attestazione dell'Agenzia delle Entrate che certifichi il credito d'imposta del debitore.
      Venendo alla fatturazione, osserviamo quanto segue.
      Come detto, l'Agenzia delle entrate afferma che il professionista delegato deve emettere la fattura in nome e per conto del debitore esecutato, determinando così uno spostamento dell'adempimento dell'obbligo di emissione della fattura – che normalmente spetta al soggetto passivo dell'imposta - in capo ad un terzo.
      Quanto alle modalità di emissione del documento fiscale, deve ricorrersi all'istituto della fatturazione in nome e per conto.
      La possibilità per soggetti diversi dal soggetto passivo di emettere fattura per conto di quest'ultimo è prevista dall'art. 21, comma 1, d.P.R. n. 633/1972 ai sensi del quale "per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura o … ferma restando la sua responsabilità, assicura che la stessa sia emessa … per suo conto, da un terzo ….".
      Sul piano operativo la fatturazione in nome e per conto si esegue ricorrendo alla cd. fatturazione in numerazione progressiva per serie distinte, tendenzialmente ammessa nel nostro ordinamento e, dunque, numerando la fattura emessa in nome e per conto dal professionista delegato con il n. 1/serie, non seguita da altra fattura successiva, salvo ipotesi particolari, quali ad esempio la vendita a più lotti (nel qual caso seguiranno le fatture progressive n. 2/serie, n. 3/serie, ecc.).
      In alternativa potrebbe pensarsi di chiedere il numero della fattura allo stesso debitore esecutato, ove costui si mostri collaborativo.
      Versamento dell'imposta.
      Per quanto attiene al versamento dell'imposta, l'Agenzia delle entrate con la risoluzione 19/6/2006 n. 84 ha istituito il codice tributo da utilizzare, da parte dei professionisti delegati, per il versamento, mediante modello F24, dell'IVA relativa alla vendita di beni immobili, oggetto di espropriazione forzata, appartenenti a soggetti esecutati irreperibili.
      In questa occasione, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito altresì che: "nei casi in cui il debitore esecutato sia reperibile, l'imposta dovuta dovrà essere versata mediante modello F24, utilizzando gli ordinari codici tributo relativi all'IVA"; nel solo caso di irreperibilità del soggetto esecutato, il versamento dell'imposta dovrà essere eseguito, secondo le modalità previste dall'art. 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, con il seguente codice tributo, appositamente istituito: 6501 denominato "IVA relativa alla vendita, ai sensi dell'articolo 591-bis c.p.c., di beni immobili oggetto di espropriazione forzata".
      Lo stesso discorso vale per la ritenuta sul compenso, che come sempre dovrà essere versata dal delegato con fondi prelevati dal ricavato dalla vendita in seguito all'approvazione del piano di riparto.
      • Orietta Moretti

        Sondrio
        12/06/2019 16:16

        RE: RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

        Se il professionista delegato rientra nel regime forfettario quindi esonerato dall'emissione di fattura elettronica tale esenzione varrà anche per le fatture emesse in nome e per conto dell'esecutato?
        • Zucchetti SG

          16/06/2019 16:47

          RE: RE: RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

          Come dicevamo nella precedente risposta, l'emissione da parte del professionista delegato della fattura "in nome e per conto" del debitore esecutato costituisce la risposta fornita dall'Agenzia delle Entrate alle problematiche relative all'assolvimento degli obblighi IVA legati all'ipotesi in cui l'esecutato sia soggetto passivo dell'imposta sul valore aggiunto (risoluzione 16 maggio 2006 n. 62/E, ribadita con la risoluzione n. 102/E del 21 aprile 2009).
          Come abbiamo precisato, la disciplina dettata dall'Agenzia delle Entrate è tutta incentrata sulla soggettività passiva ai fini IVA del debitore esecutato, soggettività che l'amministrazione finanziaria qualifica "limitata" in quanto orfana del potere dispositivo sul bene.
          Ed allora, il necessario corollario di questa impostazione generale è quello per cui gli adempimenti IVA, essendo legati alla soggettività passiva del debitore esecutato, prescindono dal regime fiscale del professionista delegato.
    • Emanuele Curti

      Roma
      26/07/2019 15:04

      RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

      Spettabile Zucchetti, di seguito la problematica che mi riguarda in veste di Delegato.
      Ho aggiudicato n. 2 lotti della medesima procedura, in cui la parte debitrice è una srl, a due soggetti differenti, un GEIE e un privato.
      La debitrice ha dichiarato di voler assoggettare le vendite al regime IVA.
      Pertanto, per il calcolo delle spese conseguenti all'aggiudicazioni e di tassazione del DT opererei come segue:
      a) il lotto 1, immobile ad uso abitativo, aggiudicato a persona fisica vedrà una tassazione in termini di registro e ipocatastali con benefici prima casa/prezzo valore se da esso richiesti;
      b) il lotto 2, immobile strumentale, aggiudicato da una persona giuridica con partita IVA, qual è il Gruppo Europeo di Investimento Economico, vedrà applicarsi l'IVA al 22%, l'imposta di registro in misura fissa (200 euro) e le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) in misura proporzionale sul prezzo di aggiudicazione. Ho letto anche che, in tale ultimo caso, dovrebbe applicarsi il reverse charge; ma come?

      Dopodiché, a versamenti ricevuti, qualora dovessero essere richieste le fatture dagli aggiudicatari, lo scrivente dapprima proverà richiedendole a sua volta alla debitrice per la loro emissione e, qualora essa non ottemperasse, il sottoscritto dovrà fatturare in suo nome e per suo conto. Corretto?

      Resto in attesa di un Vostro cortese riscontro.
      • Zucchetti SG

        30/07/2019 15:28

        RE: RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

        Nel settore edile, sono soggette a reverse charge (o inversione contabile) le cessioni di fabbricati, abitativi e strumentali, imponibili IVA su opzione del cedente (art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72).
        È dunque necessario che il cedente (e dunque, nel caso di esecuzione forzata, l'esecutato) espliciti la volontà di optare per il regime della inversione contabile.
        Essa si applica:
        - alle cessioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate dalle imprese costruttrici o di recupero degli stessi oltre il quinquennio dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
        - alle cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008;
        - alle cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate dalle imprese costruttrici o di recupero degli stessi oltre il quinquennio dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
        - alle cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate da imprese diverse da quelle che li hanno costruiti o recuperati.
        L'applicazione del reverse charge comporta alcuni riflessi sul piano operativo:
        – sia per il fornitore (e, dunque, per il professionista delegato), che deve emettere fattura senza addebito di IVA;
        – sia per il cliente (cioè per l'aggiudicatario), che riceve la fattura senza addebito di IVA.
        In particolare, il cedente:
        – non applica l'IVA, indicando sul documento l'annotazione "inversione contabile" e l'art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72 (questo adempimento, come si vedrà tra un attimo, dovrà essere eseguito dal delegato);
        – registra la fattura nel registro IVA delle vendite (artt. 23 e 24 del DPR 633/72), secondo le regole ordinarie (tale adempimento non interessa il professionista delegato).
        Si fa presente che:
        A sua volta l'acquirente, che riceve la fattura senza applicazione dell'IVA, è tenuto ai seguenti adempimenti:
        – integra il documento ricevuto applicando l'IVA con l'aliquota prevista per la specifica natura delle prestazioni ricevute;
        – annota il documento "integrato" nel registro IVA delle vendite, entro il mese di ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese;
        – ai fini della detrazione dell'IVA, annota il documento "integrato" anche sul registro IVA degli acquisti (art. 25 del DPR 633/72).
        quanto agli adempimenti del professionista delegato, valgono le considerazioni che abbiamo esplicitato nelle precedenti risposte, e l'iter prospettato nella domanda è corretto.
    • Stefania Sandri

      Casteggio (PV)
      21/01/2020 17:43

      RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

      Buona sera,

      non sarebbe possibile nel caso prospettato avvalersi della sentenza della Corte di Cassazione Sez 5 n.23499 del 18.11.2016 secondo la quale nel caso di immobile strumentale in corso di costruzione, acquirente privato ed esecutato impresa di costruzione, il bene essendo venduto ad un privato uscirebbe dal ciclo produttivo e quindi non sarebbe più assoggettata ad iva ma ad imposta di registro proporzionale?
      Si chiede se sia applicabile
      e
      se sia applicabile per analogia anche ad un immobile abitativo.
      Grazie
      • Zucchetti SG

        26/01/2020 18:53

        RE: RE: Emissione fattura esecuzione immobiliare su srl

        Non riteniamo praticabile la soluzione indicata da Cass., sez, V, 18.11.2016, n. 23499 in quanto quella sentenza muoveva dalla premessa per cui il caso di specie sottopostole aveva ad oggetto un immobile in corso di costruzione, tipologia non considerata all'art. 10 primo comma, n. 8-bis e ter), del d.P.R. n. 633 del 1972. Gli immobili già realizzati ricevono invece dalle norme indicate una specifica disciplina.