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Decreto trasferimento - ordine cancellazione sentenza separazione
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)11/07/2024 17:48Decreto trasferimento - ordine cancellazione sentenza separazione
Buonasera.
In una procedura esecutiva immobiliare, sto redigendo il decreto di trasferimento.
Gli esecutati sono due, di cui uno terzo datore di ipoteca, comproprietari per 1/2.
Con riferimento alla parte in cui il G.E. ordina la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, ho ravvisato nella ventennale:
1. ipoteca del 2007 a garanzia di mutuo fondiario;
2. trascrizione di verbale di separazione consensuale con assegnazione della casa familiare in data 2018;
3. verbale di pignoramento degli immobili staggiti del 2021.
Vorrei chiedere conferma del fatto che nel decreto di trasferimento non va indicata e quindi non richiesta la cancellazione della trascrizione del verbale di separazione consensuale, in quanto trascritta dopo l'ipoteca ma prima del pignoramento.
Infatti, a mio avviso, nella successione delle trascrizioni, la trascrizione del decreto di trasferimento e la cancellazione delle ipoteche, renderà la trascrizione del verbale di separazione consensuale inefficace nei confronti dell'aggiudicatario.
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti.-
Zucchetti SG
13/07/2024 16:09RE: Decreto trasferimento - ordine cancellazione sentenza separazione
Condividiamo la prospettazione esegetica indicata nella domanda, con le precisazioni che seguono.
l'art. 586 c.p.c., prevede che il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle "trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento".
Si tratta, del così detto "effetto purgativo" del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all'acquirente l'acquisto di un bene libero da gravami.
Come si deve, la norma non prevede (né potrebbe) la cancellazione dei diritti reali minori gravanti sul bene. Si tratta di trascrizioni di diritti che, infatti, rilevano sul piano della opponibilità – inopponibilità a seconda del momento in cui sono state trascritte rispetto alla trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, e che non si estinguono per effetto del trasferimento eseguito in sede di vendita giudiziaria.
Con specifico riferimento al provvedimento di assegnazione della casa coniugale, osserviamo che la disciplina dei rapporti tra pignoramento e provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stata, in passato, assai travagliata, e lo spartiacque può essere individuato nel 28 febbraio 2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell'art. 155 quater c.c. (poi trasfuso nell'attuale art. 337 sexies c.c.) a mente del quale "Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643".
A monte va tuttavia delimitato il campo di indagine. A questo proposito va subito detto che ai sensi dell'articolo 2915 c.c. se il provvedimento di assegnazione è successivo al pignoramento (o all'iscrizione ipotecaria), esso non è opponibile alla procedura, per cui il problema non si pone.
Altra distinzione va eseguita con riferimento al titolare del diritto: se l'assegnazione della casa coniugale viene disposta in favore del debitore esecutato-proprietario del bene, nulla questio, e dunque lo stesso subirà l'esecuzione, non potendo ricevere un trattamento diverso, e privilegiato, rispetto a colui che dimora nella propria abitazione senza essere destinatario di provvedimenti di assegnazione, bensì quale mero proprietario.
Occorre poi verificare nell'ambito di quale tipologia di giudizio di separazione il diritto di abitazione è stato costituito. Invero, il problema non si porrà quante volte l'assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che l'aggiudicatario potrà invocarne in ogni caso la cessazione. Invero, secondo Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 1992 n. 11424, "L'acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell'esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa". Analogo principio è ricavabile da Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2011, n. 4735, secondo la quale "L'assegnazione della casa coniugale disposta sulla base della concorde richiesta dei coniugi in sede di giudizio di separazione, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti, né al coniuge non assegnatario che voglia proporre domanda di divisione del bene immobile di cui sia comproprietario, poiché l'opponibilità è ancorata all'imprescindibile presupposto che il coniuge assegnatario della casa coniugale sia anche affidatario della prole, considerato che in caso di estensione dell'opponibilità anche all'ipotesi di assegnazione della casa coniugale come mezzo di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, si determinerebbe una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà dell'altro coniuge, in quanto la durata del vincolo coinciderebbe con la vita dell'assegnatario".
I dubbi si ponevano invece quando il provvedimento di assegnazione (emesso in una separazione giudiziale con figli minori) era precedente al pignoramento (o all'ipoteca).
A questo punto viene in considerazione la data del 28.2.2006.
Invero, se il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso prima della data appena indicata, troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:
- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;
- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell'autosufficienza economica da parte dei figli.
Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006, troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all'ipoteca.
In questi termini si è espressa la Corte di cassazione, secondo la quale "L'assegnazione della casa familiare, disposta in sede di separazione personale o divorzio ai sensi dell'abrogato art. 155-quater c.c., applicabile "ratione temporis, è opponibile ai terzi solo se trascritta anteriormente alla trascrizione del titolo del diritto del terzo sull'immobile, così come previsto dalla norma citata (trasposta, senza modifiche, nel vigente art. 337- sexies c.c.), e non anche nei limiti del novennio ove non trascritta, ai sensi del combinato disposto di cui all'art. 6, comma 6, legge 1 dicembre 1970, n. 898, e all'art. 1599, comma 3, c.c., perché a seguito dell'introduzione dell'art. 155-quater c.c. l'assegnazione della casa coniugale è trascrivibile come tale, e non più agli effetti, non più previsti, dell'art. 1599 c.c., non potendo trarsi argomento contrario dalla circostanza della mancata abrogazione dell'art. 6, c.6 l. n. 898 del 1970, in considerazione dei limiti della delega legislativa di cui all'art. 2 della l. n. 219 del 2012. (Cass., sez. III, 15 aprile 2022, n. 12387).
Alle stesse conclusioni si arriva se il provvedimento di assegnazione è successivo all'iscrizione ipotecaria, anche se precedente al pignoramento. In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che "In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero".
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