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Canoni di locazione
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)09/07/2024 18:19Canoni di locazione
Buonasera.
Sono stato nominato custode di una esecuzione immobiliare.
Con il perito estimatore ho svolto i sopralluoghi indispensabili per la redazione della perizia di stima.
La perizia non è stata ancora depositata.
Informalmente, il perito, mi ha comunicato di aver accertato l'esistenza di un contratto di affitto opponibile alla procedura.
Si tratta di affitto di terreni agricoli, della durata di 24 anni, per il quale l'affittuario ha già versato tutto l'importo della locazione.
Sarei dell'avviso di chiedere al proprietario dei terreni affittati di versare alla procedura l'importo dell'affitto percepito.
Vorrei chiedere se per formulare tale richiesta devo attendere il deposito della perizia, ove vi sarà l'ufficialità dei contratti di affitto, o se diversamente posso già attivarmi presentando apposita relazione ed istanza al G.E.
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
10/07/2024 10:53RE: Canoni di locazione
Dobbiamo rispondere all'interrogativo premettendo il dato per cui i canoni di affitto maturati dopo la notifica del pignoramento devono essere acquisiti alla procedura.
È noto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. i frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni.
Dunque ai canoni di locazione, quali frutti civili, si estendono gli effetti del pignoramento a norma dell'art. 2912 c.c. ed in relazione ad essi Cass., 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che, dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 c.c., 65 e 560 c.p.c., è legittimato ad agire solo per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento, ai quali non può applicarsi il disposto dell'art. 2912 c.c. sull'estensione del pignoramento.
Per il pagamento dei canoni maturati successivamente al pignoramento, la legittimazione alla riscossione spetta in via esclusiva al custode. Così Cass., 29 aprile 2015 n. 8695 (ma anche Cass., 27 giugno 2016, n. 13216; Cass., 27 settembre 2018, n. 23320), secondo cui "gli artt. 65, comma secondo ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati ... sono affidati a un custode..."), 559 comma primo ("col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), 560, commi primo e secondo ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"),del codice di rito, nonché gli artt. 2912 ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") e 820 c.c. (in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni") inducono ad escludere che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato, indipendentemente dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura". In particolare, afferma la sentenza, il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Ciò posto, e venendo alla domanda formulata, osserviamo che il tema la rilevanza dei canoni di locazione quale espressione della redditività dell'immobile pignorato spiega perché il legislatore abbia disciplinato espressamente il regime della opponibilità dei pagamenti anticipati.
Ed infatti, il pagamento anticipato del canone (come nel caso posto dalla domanda) o la sua cessione appresenta un elemento fortemente incidente sull'appetibilità del bene sul mercato, atteso che, in ipotesi di contratto di locazione opponibile, priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per tutta la durata del contratto, senza consentirgli di percepire il corrispettivo del canone.
Di questa situazione il codice civile si occupa negli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c. (il primo dei quali dedicato alla opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all'acquirente, in caso di vendita dell'immobile). Tali disposizioni regolano, genericamente, la "liberazione" così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.
I pagamenti anticipati disciplinati da queste norme nei loro rapporti con il pignoramento (e prim'ancora con l'ipoteca) non sono così solo quelli "giuridici" (cioè i pagamenti eseguiti prima della scadenza pattuita) ma anche quelli "economici", cioè eseguiti prima del correlativo godimento in forza della previsione contrattuale (si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione in cui sia previsto, come nel caso prospettato, che tutto il canone relativo all'intera durata del contratto sia versato dal conduttore al momento della stipula).
Il regime di opponibilità dei pagamenti anticipati può essere ricostruito nei seguenti termini.
I pagamenti anticipati che coprono un periodo che non supera i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.
I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all'ipoteca ma precedente al pignoramento.
Infine, i pagamenti trascritti dopo l'iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Alle regole sopra indicate fanno eccezione i pagamenti eseguiti conformemente agli usi locali (si pensi al pagamento anticipato del mese o del bimestre intero, o dell'intera annata agraria secondo gli usi invalsi negli affitti di fondo rustico), i quali sono opponibili se anteriori al pignoramento indipendentemente dalla data certa.
Aggiungiamo, con riferimento alla trascrizione del pagamento, che non è sufficiente fare riferimento ad esso all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio al principio della autonomia della nota di trascrizione, secondo il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari" (Cass. sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
Sulla scorta delle richiamate premesse siamo dell'avviso per cui il custode debba chiedere non tanto al proprietario, quanto al conduttore di provvedere al pagamento dei canoni di locazione maturati successivamente alla notifica del pignoramento. Sarà costui che, ove intenda sottrarsi alla richiesta, dovrà provare, nei termini che abbiamo riferito, l'opponibilità dei pagamenti eseguiti.-
Michele Feltrin
Ceggia (VE)11/02/2025 15:52RE: RE: Canoni di locazione
Il contratto di affitto dei terreni agricoli della durata di 24 anni è stato registrato il 26.07.2023. L'affittuario ha già pagato l'intera durata dell'affitto versando al proprietario la somma di € 23.000,00.
Il pignoramento dei terreni staggiti è stato trascritto in data 12.01.2024.
In base alla vostra risposta "I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento", mi pare di comprendere che posso chiederne l'apprensione alla procedura a far data dal 26.07.2024 chiedendo € 22.000,00.
Ma poiché i canoni sono già nella disponibilità del proprietario, non dovrei fare a questo la richiesta di versamento alla procedura?
Il contratto di affitto è chiaramente opponibile alla procedura poichè munito di data certa anteriore a quella del pignoramento, ne consegue che l'eventuale aggiudicatario è tenuto a rispettare l'affitto per tutta la sua durata? In questo caso non vi è nemmeno la possibilità di una azione di sfratto poichè i canoni sono già stati interamente corrisposti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
14/02/2025 12:02RE: RE: RE: Canoni di locazione
Come abbiamo detto nella precedente risposta, la opponibilità priva della trascrizione è limitata ad un anno a partire dalla data del pignoramento (ed eventualmente nei due anni precedenti), con la conseguenza che nel caso di specie sarà opponibile alla procedura il pagamento dei canoni che copre l'anno successivo alla data di notifica del pignoramento (non da quello della sua trascrizione, poiché l'indisponibilità del cespite pignorato e dei suoi frutti decorre dalla data della notifica della ingiunzione che il pignoramento contiene).
Inopponibilità dei pagamenti vuole dire che la procedura potrà considerare quei pagamenti tam quam non esset, con la conseguenza che il custode è legittimato ad agire direttamente nei confronti del conduttore per chiedere i canoni il cui pagamento eccede il limite richiesto.
Lo stesso ragionamento vale, all'evidenza, per l'acquirente, sia perché quanto non è opponibile alla procedura non lo è neppure all'acquirente, e sia in forza della specifica disposizione di cui all'art. 1605 c.c., la quale riproduce la stessa regula iuris prevista dall'art. 2918, riferendola, in generale, non già al pignoramento ma al trasferimento.
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)11/07/2024 18:17RE: Canoni di locazione
Ringrazio della risposta.
Aggiungo:
"I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento."
Voi parlate di trascrizione del contratto di locazione. Nel mio caso il contratto è stato solamente registrato. Vale il medesimo assunto?
Infine, sarei dell'avviso di attendere il deposito della perizia, in cui avrò evidenzia e formalità, per procedere alla richiesta di apprensione dei canoni alla procedura anche se già interamente versati.-
Zucchetti Software Giuridico srl
16/07/2024 11:23RE: RE: Canoni di locazione
La trascrizione alla quale ci riferiamo è la trascrizione del pignoramento.
Infatti, non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, secondo il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari" (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)17/02/2025 15:50RE: Canoni di locazione
Grazie delle risposte.
Per cui, per quanto riguarda i canoni di locazione, se non ho inteso male, dall'anno successivo alla data di notifica del pignoramento, posso chiedere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione, non interessandomi il fatto che il conduttore abbia già versato l'intero corrispettivo della locazione alla società affittante/esecutata.
Di conseguenza il conduttore si troverebbe a dover pagare nuovamente quanto già corrisposto.
Sarà poi il conduttore a doversi rivalere nei confronti della società esecutata?
Non converrebbe alla procedura rivolgere la richiesta direttamente alla società esecutata?
Per quanto riguarda la seconda domanda, devo intendere che l'affitto dei terreni agricoli è opponibile al futuro aggiudicatario fino alla scadenza del contratto di affitto. Corretto?-
Zucchetti Software Giuridico srl
20/02/2025 08:19RE: RE: Canoni di locazione
Esatto, il conduttore è esposto al rischio di dover eseguire un doppio pagamento.
Questo vale anche nei confronti dell'aggiudicatario. Il contratto è opponibile ma il conduttore non può eccepire di aver già versato i canoni, per le ragioni che abbiamo spiegato.
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)25/03/2025 16:35RE: Canoni di locazione
Buonasera e grazie delle precedenti risposte.
Vorrei inoltre porre i seguenti interrogativi.
Come scrivevo, la locazione dei terreni agricoli è stata stipulata per 23 anni ad un canone di € 1.000 all'anno.
In tema di affitto di terreni agricoli si parla di locazione ultranovennale. Il contratto de quo può essere risolto dopo il primo novennio?
Ricordo che il contratto è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento.
Per poter risolvere un contratto di locazione di terreni agricoli si guarda anche all'ammontare del canone. Infatti, il codice civile ci dice che si può chiedere la risoluzione del contratto ove questo sia a canone vile, cioè nel caso di prezzo inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Può ritenersi questo canone di € 1.000 annuali vile?
Qual'è la procedura da seguire per ottenere la dichiarazione di viltà del canone?
La mia intenzione sarebbe ove possibile di provare a risolvere il contratto perchè eccedente il novennio e per la viltà del canone.
Potrebbero valere come eccezioni? O il fatto della registrazione del contratto precedente alla trascrizione del pignoramento lo rende in ogni caso opponibile?
Ringrazio per l'attenzione.-
Zucchetti Software Giuridico srl
29/03/2025 19:17RE: RE: Canoni di locazione
Per rispondere alla domanda occorre premettere che in giurisprudenza è stato più volte ribadito che la disciplina dei contratti di affitto di fondo rustico non deroga ai regimi di opponibilità di questi contratti al pignoramento.
Così, ad esempio, è stato detto in plurime occasioni che la norma di cui all'art. 41 l. 30 maggio 1982, n. 203, relativa ai contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, dei quali stabilisce la validità e l'efficacia anche nei confronti dei terzi, pur se stipulati in forma verbale e non trascritti, modifica la precedente disciplina costituita dall'art. 1350 c.c., n. 8 e art. 2643 c.c., n. 8, secondo la quale tutti i contratti di locazione immobiliare ultranovennali - quindi anche quelli agrari - debbono farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di nullità. Tuttavia, nessuna incompatibilità è ravvisabile tra la l. n. 203 del 1982, art. 41 ed altre norme anteriori, fra cui l'art. 2923 c.c. e l'art. 560 c.p.c. Da tanto consegue che, in tal caso, il contratto di affitto agrario ultranovennale è opponibile al creditore procedente solo se reca data certa anteriore al pignoramento e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (Cass. 12/12/1994, n. 10599; Cass. 29/09/1997, n. 10651; Cass. 3/08/2005, n. 16242; Cass. 18/05/2015, n. 10136; Cass. 29/05/2015 n. 11162.).
Questo, si è ulteriormente precisato, è coerente con una lettura complessiva del sistema, secondo cui il citato art. 41 deroga alle disposizioni del codice civile in tema di forma, ma non deroga al complesso della normativa in materia di trascrizione (anche del pignoramento immobiliare (così la citata Cass. n. 11162/2015).
Se dunque sono decorsi i 9 anni, il contratto indicato nella domanda non è opponibile, e tale inopponibilità consente di chiedere al giudice la pronuncia di un ordine di liberazione.
Quanto alla viltà del canone, vale la regola di cui all'art. 2923 c.c. Se il canone è vile, il contratto è inopponibile e dunque anche in tal caso si può procedere con la liberazione ex art. 560 c.p.c.-
Michele Feltrin
Ceggia (VE)01/04/2025 09:18RE: RE: RE: Canoni di locazione
Buongiorno e grazie della risposta.
Nel caso di specie il contratto di affitto di terreni agricoli è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data anteriore al pignoramento, ma non è stato trascritto.
In relazione alla vostra risposta, deduco che il contratto de quo risulta essere opponibile alla procedura nei limiti del 1° novennio. E' corretto?
Per cui, con la richiesta di versamento dei canoni di locazione alla procedura, potrei anche già comunicare che il contratto verrà risolto alla scadenza del 1° novennio. E' corretto?
Con riferimento invece alla viltà del canone, quale procedimento deve essere istruito per dimostrare la viltà del canone? Causa ordinaria per la dichiarazione di risoluzione del contratto? O altro procedimento?
E se viene dimostrata la viltà del canone, il contratto è sempre opponibile per il 1° novennio? O è da subito opponibile e può essere risolto?
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