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Contratto di Affitto di Fondo Rustico

  • Isaia Sales

    Nocera Inferiore (SA)
    04/12/2025 19:18

    Contratto di Affitto di Fondo Rustico

    Buonasera, in una procedura esecutiva immobiliare il debitore ha esibito due contratti di locazione (contratti di Affitto Di Fondo Rustico) per la durata di 15 anni.
    A mio parere, i suddetti contratti, pur avendo data certa in quanto registrati ma non trascritti, sono opponibili all'aquirente dell'immobile espropriato solo per i primi nove anni dall'inizio della locazione, ai sensi dell'art. 2923 2 c.c..
    Siete d'accordo sll'applicabilità dell'art. 2923 anche ai contratti di Affitto di Fondo Rustico?

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      07/12/2025 11:18

      RE: Contratto di Affitto di Fondo Rustico

      Si, siamo assolutamente d'accordo.
      È opinione pacifica quella per cui anche i contratti di affitto di fondo rustico sono sussumibili nel perimetro di applicazione dell'art. 2923 c.c.
      In relazione ad essi, tuttavia, la giurisprudenza si è fatta carico di svolgere alcune precisazioni imposte dalla normativa speciale di settore.
      Così, ad esempio, è stato più volte ribadito che la norma di cui all'art. 41 l. 30 maggio 1982, n. 203, relativa ai contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, dei quali stabilisce la validità e l'efficacia anche nei confronti dei terzi, pur se stipulati in forma verbale e non trascritti, modifica la precedente disciplina costituita dall'art. 1350 c.c., n. 8 e art. 2643 c.c., n. 8, secondo la quale tutti i contratti di locazione immobiliare ultranovennali - quindi anche quelli agrari - debbono farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di nullità. Tuttavia, nessuna incompatibilità è ravvisabile tra la l. n. 203 del 1982, art. 41 ed altre norme anteriori, fra cui l'art. 2923 c.c. e l'art. 560 c.p.c. Da tanto consegue che, in tal caso, il contratto di affitto agrario ultranovennale è opponibile al creditore procedente solo se reca data certa anteriore al pignoramento e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (Cass. 12/12/1994, n. 10599; Cass. 29/09/1997, n. 10651; Cass. 3/08/2005, n. 16242; Cass. 18/05/2015, n. 10136; Cass. 29/05/2015 n. 11162).
      Questo, si è ulteriormente precisato, è coerente con una lettura complessiva del sistema, secondo cui il citato art. 41 deroga alle disposizioni del codice civile in tema di forma, ma non deroga al complesso della normativa in materia di trascrizione, anche del pignoramento immobiliare (Così la citata Cass. 29/05/2015 n. 11162).
      Si ritiene inoltre che il custode, ove il contratto di affitto sia opponibile alla procedura, potrà intimare la disdetta nei termini previsti dall'art. 4, l. 203/1982 o dal contratto, ed in caso di mancato rilascio dovrà esperire la procedura ispettoriale ex art. 11, d.lgs. 150/2011 e adire la Sezione Agraria competente, ma va precisato che secondo la giurisprudenza i rinnovi contrattuali devono ricevere la previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, con la conseguenza che, in difetto, sono inopponibili alla procedura (Cass., SU, 16/05/2013, N. 11830).

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