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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
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Marco Buzzavo
Treviso02/12/2010 18:09Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
In qualità di curatore fallimentare ho appreso all'attivo fallimentare la quota pari al 25% di un immobile abitativo e di due terreni agricoli.
Nella perizia di stima è stato rilevato un abuso edilizio non sanabile nell'immobile abitativo.
Alla luce delle suddette considerazioni chiedo:
- posso procedere alla venditaex art. 107 l.fall. in presenza dell'abuso edilizio non sanabile?
- che modalità di vendita devo seguire, considerando che il Notaio si rifiuta di redigere l'atto di compravendita proprio per la presenza dell'abuso edilizio?
- che eventuali responsabilità possono ricadere nel curatore se effettua una vendita di un immobile in cui insiste un abuso edilizio?
Ringrazio per l'attenzione.
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Zucchetti SG
Vicenza02/12/2010 21:20RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
L'origine della problematica da lei posta si trova nella legge 28 febbraio 1985, n. 47 (c.d. legge sul condono edilizio, oggi trasfusa in gran parte nel testo unico sull'edilizia, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) con la quale il legislatore ha introdotto la disciplina sanzionatoria della vendita degli immobili abusivi.
Il primo comma dell'art. 46 della d.P.R. del 2001 (già art. 17 della legge del 1985) dispone che "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, , o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria".
Il quinto comma della stessa norma prevede, a sua volta, che "Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria" (analoga disposizione è dettata per i terreni).
L'interpretazione corrente che si è data a queste norme è che il legislatore ha affermato il principio di una solo limitata incommerciabilità degli immobili abusivi relativa alla nullità degli atti negoziali inter vivos; cosicché restano validi gli acquisti a titolo originario (usucapione), quelli mortis causa e quelle che si fondano su di un titolo giudiziario. Per la verità su quest'ultimo punto l'interpretazione non è unanime perché parte della dottrina legge la norma citata in modo letterale sostenendo l'inciso secondo cui l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria, sta a significare che l'astratta sanabilità del bene costituisce una condizione della vendita per cui non sarebbero aleanabili, neanche coattivamente, gli immobili non sanabili.
Si è obiettato che il comma quinto sopra richiamato va suddiviso in due parti: la prima esclude l'applicazione della sanzione della nullità a tutti gli immobili abusivi trasferiti coattivamente , la seconda concede la possibilità di sanare entro un preciso termine gli abusi sanabili.
Questa interpretazione si fa preferire alla prima perché più aderente alla lettera della norma e, principalmente, alla sua ratio. Cioè la sanzione della intrasferibilità ha una sua ragione d'essere per il proprietario che ha commesso l'abusivismo impedendogli di commercializzare il bene oggetto dell'abuso, nel mentre quando l'immobile è oggetto di pignoramento individuale o collettivo, come nel fallimento, non è più il proprietario che cerca di lucrare dall'abuso commesso e il divieto di trasferimento verrebbe a colpire soltanto i creditori procedenti; del resto il proprietario ha già avuto la sua sanzione consistente nell'assoggettamento alla procedura espropriativa che porta alla "perdita" del bene.
In sostanza il bene di proprietà del fallito oggetto di abuso, anche se non sanabile, può essere alienato dal curatore, ma con ciò non è risolto il problema, perché bisogna ancora vedere le modalità e gli effetti della vendita.
Quanto alle modalità qualunque forma di vendita dovrebbe essere possibile perché, a nostro parere e a parere della stragrande maggioranza della dottrina, qualunque vendita eseguita dal curatore, anche se a trattativa privata, è una vendita coattiva, con le conseguenze che questa comporta anche sotto il profilo in esame, oltre che per l'applicazione degli artt. 2919 e segg. c.c., ma, come già da lei anticipato, il notaio, per non correre rischi, si è rifiutato. Converrebbe, pertanto, per maggiore tranquillità e perché sia più chiaro che si versa nell'ipotesi del comma quinto sopra richiamato, effettuare la vendita con incanto o senza incanto avanti al giudice delegato (questa possibilità deve essere prevista nel programma di liquidazione giusto il disposto del secondo comma dell'art.107). Ovviamente nell'ordinanza di vendita deve essere dato atto che l'immobile è affetto da abusivismo, specificandone la tipologia e la caratteristica della non sanabilità.
Quanto ad effetti, è chiaro, per quanto detto in precedenza che la vendita non è nulla, per cui un interessato può acquistare nell'ambito del fallimento un immobile altrimenti incommerciabile, "ma ciò non comporta limiti alla p.a. la quale, constatato l'abuso e rilevato che l'illecito edilizio non rientra tra quelli condonabili può procedere all'acquisizione al patrimonio comunale anche nei confronti dell'aggiudicatario acquirente" (in tal senso correttamente Trib. Roma, 23/12/2005).
E' chiaro che questo limita enormemente le possibilità di vendita, anche se la stima probabilmente ha già tenuto conto dell'esistenza dell'abuso non sanabile e , quindi, il prezzo dovrebbe essere appetibile. Conviene comunque fare un tentativo, salvo a valutare, in seguito, se "abbandonare" il bene a norma del settimo comma dell'art. 104 ter, ove la custodia e la vendita diventi antieconomica.
Zucchetti SG Srl
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Andrea Vassanelli
Verona17/10/2013 15:50RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
con la presente si chiede se per il concordato preventivo, con vendita autorizzata dal GD dei beni immobili a trattativa privata, valgono le stesse regole previste per il fallimento e quindi la sanabilità entro 120 gg dalla vendita.
si ringrazia anticipatamente.-
Zucchetti SG
Vicenza17/10/2013 19:58RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
In via principale valgono le regole fissate nel decreto di omologazione. In mancanza e in via generale, l'art. 182 richiama la normativa fallimentare in tema di vendita, per cui può dirsi superato il dubbio che esisteva in passato circa la natura delle vendite concordatarie, perché essendo state le stesse fallimentarizzate, sono da considerare vendite coattive, con sostanziale equiparazione alle vendite fallimentari, anche per l'apsetto da lei prospettato.
Zucchetti SG Srl
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PAOLO ZOCCOLI
ROMA31/03/2017 16:53RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Il programma di liquidazione prevede la vendita demandata al curatore e nel programma stesso sono dettagliatamente indicate le modalità della vendita effettuata senza incanto. Tra esse è espressamente indicato che, versato il prezzo, il curatore rimetterà tutto al giudice delegato per l'emissione da parte di questo del decreto di trasferimento.
E' corretto quindi pensare che l'intervento del giudice, ancorchè l'auspicio sia quello di demandare gli adempimenti al curatore, si limiti ad una sola fase dell'intera procedura, cioè quella del decreto di trasferimento, proprio per ovviare alla delicatezza dell'abuso edilizio?-
Zucchetti SG
Vicenza02/04/2017 17:10RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Come abbiamo detto nella prima risposta, "a nostro parere e a parere della stragrande maggioranza della dottrina, qualunque vendita eseguita dal curatore, anche se a trattativa privata, è una vendita coattiva, con le conseguenze che questa comporta anche sotto il profilo in esame, oltre che per l'applicazione degli artt. 2919 e segg. c.c.", per cui la possibilità e validità della vendita, anche se eseguita dal curatore facendo ricorso a strumenti privatistici, è assicurata dall'avere il trasferimento comunque natura coattiva, tant'è che ha effetto purgativo.
Il problema esaminato nella domanda iniziale era che il curatore chiudeva la vendita con un atto negoziale avanti al notaio, il quale, per eccesso di cautela, si rifiutava di redigere l'atto ritenendo che trattavasi di una vendita negoziale. La procedura di vendita eseguita dal curatore a norma dell'art. 107 può chiudersi anche (sebbene non tutti siano d'accordo, ma ormai è comunemente riconosciuto) con un decreto di trasferimento del giudice delegato; in tal modo il problema è risolto, sempre che il giudice sia d'accordo ad emettere il decreto di trasferimento a seguito della vendita effettuata dal curatore e non richieda che debba comunque farsi ricorsi alla vendi con atto contrattuale (il che, visto il programma di liquidazione come da lei descritto, sembra improbabile).
Zucchetti SG Srl
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Lorenzo Cagli
Ancona13/12/2017 20:05RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Riprendo questa discussione per tornare in argomento di vendita di immobile affetto da abuso edilizio in sede di esecuzione del concordato preventivo.
In particolare, essendo stato nominato liquidatore giudiziale, ed avendo riscontrato che il bene immobile da vendere presenta opere abusive (è stato suddiviso in due unità), chiedo se ad oggi, stante la formulazione dell'art.182 L.F., resti confermato che la vendita medesima, da eseguirsi mediante procedura competitiva senza incanto, ha natura coattiva e se siano applicabili le disposizioni dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52 (inserito dal comma 14 dell'art. 19 del D.L. legge n. 78 del 2010, convertito nella legge 30 luglio 2010, n. 122) già applicabili alle vendite forzate.
Se possibile vorrei l'indicazione di qualche riferimento giurisprudenziale.
Ringrazio anticipatamente.-
Zucchetti SG
Vicenza18/12/2017 11:40RE: RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Bisogna procedere per piccoli passi. La partenza è che, a differenza di quanto avviene per le vendite privatistiche, le irregolarità urbanistiche, per testuale disposizione di legge (artt. 46, comma 1 d.p.r. 380/2001 e 40, comma 2, l. 47/1985), non precludono il trasferimento del bene all'esito della vendite forzate dato che si tratta di vendite liquidatorie caratterizzate da coattività indispensabile al fine del recupero del credito. Per tutelare poi l'aggiudicatario, che si troverebbe privato della possibilità di ulteriori trasferimenti e agevolare le vendite coattive, da un lato si impone l'evidenziazione degli aspetti edilizi ed urbanistici in perizia ed in avviso di vendita e, dall'altro, si riconosce in capo all'aggiudicatario, entro brevi termini, la possibilità di conseguire una "remissione in termini" per la proposizione di domanda di condono, alle condizioni previste dalla citata normativa.
Questo sistema derogatorio delle ordinarie regole contrattuali, si riferisce alle vendite in forma giudiziaria, ma è applicabile anche ai contratti di trasferimento all'esito di procedure
competitive ex art. 107 l. fall., altrimenti si violerebbe lo spirit stesso della riforma, che ha deformalizzato e degiurisdizionalizzato la liquidazione fallimentare, obbligando il curator a prevedere necessariamente nel programma di liquidazione la vendita Avanti al giudice delegato secondo la normative del codice di rito. Del resto, stando alla lettera della legge (art. 40 della l. 47/1985), è esclusa la nullità dei "trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali" e degli "atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali" (così l'art. 36, comma 5, dpr 380/2001), che è una terminologia che comprende i trasferimenti coattivi, conseguenti a provvedimento giudiziario che ad atto negoziale. Interpretazione che ben si inquadra con la ratio della normativa- che è quella di consentire la liquidazione del bene del debitore per far conseguire al creditore il recupero del proprio credito e con il costante orientamento giurisprudenziale che ha ricondotto le vendite effettuate in sede fallimentare, anche se in forma di contratto, alla disciplina sostanziale delle vendite esecutive (cfr., Cass. 10/12/2008, n. n. 28984; Cass. 06/09/2006, n.19142; Cass. 23/09/2003, n. 14103).
Analoghe considerazioni possono farsi in riferimento alla normativa sulla conformità catastale prevista a pena di nullità dall'art. 29, comma 1 bis l. 52/1985, e alla normativa sul risparmio energetico (anche nelle sue articolazioni regionali), potendosi aggiungere alle considerazioni già fatte, l'anomalia, quanto alla prima norma, di precludere la vendita in sede di procedure fallimentari a causa delle incongruenze catastali dei beni da vendere, sulla base, peraltro di una norma tributaria che avrebbe la funzione di ostacolare l'esercizio in giudizio di un diritto sostanziale perfetto, e l'impossibilità, quanto alla seconda, che un legislatore regionale possa porre limiti all'attuazione di un diritto soggettivo perfetto.
Se tutto questo è vero, l'ulteriore passo è che, a seguito del richiamo da parte dell'art. 182 agli artt. da 105 a 108-ter e della espressa previsione della cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo a seguito della vendita concordtaria, anche queste vendite hanno sicura natura coattiva, con conseguente applicazione della normativa sopra richiamata anche alle stesse.
Zucchetti Sg srl
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Giovanni Califano
montesarchio (BN)05/04/2023 12:43RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
iL CASO è: NELL'AMBITO DEL FALLIMENTO VI SONO DEI VANI DI FABBRICATO CHE SONO STATI REALIZZATI IN ASSENZA DI TITOLO ABLITATIVO. DETTI IMMOBILI FANNO PARTE DI UN COMPLESSO GIA' SOTTOPOSTO AD ESECUZIONE IMMOBILIARE, PER INMPULSO DA CREDITORE IPOTECARIO, MA ALLA CHIUSURA DELLA FASE ESECUTIVA POI SOLO ALCUNI VANI SONO RIMASTI INVENDUTI.IL GE HA CHIUSO LA PROCEDURA.
VI E' L'INTERESSE DI UNA PERSONA CHE HA ACQUISITO ALTRA PARTE DELL'IMMOBILE, IN FASE DI ESECUZIONE, ED HA PROPOSTO L'ACQUISTO DI QUANTO RESIDUA, APPUNTO QUELLO REALIZZATO CON ABUSO, CHE SEMBRA ESSERE INSANABILE,
IL G.D. SUA MIA ISTANZA CHIEDE DI SOTTOPORGLI UN TESTO PER "TRANSAZIONE" CON LA PROPONENTE L'ACQUISTO E NON LA VENDITA. IL NOTAIO INTERPELLATO RIFIUTA IL ROGITO STANTE L'ABUSO.
ORBENE, SE E' POSSIBILE FARE UNA DIFFERENZA TRA VENDITA E TRANSAZIONE SUI DIRITTI TRA IL FALLIMENTO E LA PROPONENTE L'ACQUISTO, ONDE EVITARE UN GIUDIZIO DIVISIONE PER IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI, SI PU' PROCEDERE PER LA CESSIONE CON INTREFVENTO NOTARILE, TRATTANDOSI PUR SEMPRE DI VENDITA COATTIVA, OPPURE E' INDISPENSABILE CHE LA TRANSAZIONE/VENDITA AVVENGA CON DECRETO DI TRASFERIMENTO DEL G.D. ?-
Zucchetti SG
Vicenza05/04/2023 19:30RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Da quanto esposto nelle risposte che precedono si ricava che gli immobili affetti da "abusi insanabili", che ordinariamente sono incommerciabili, possono essere oggetto di vendita in sede esecutiva o concorsuale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con obbligo per l'aggiudicatario della demolizione e del ripristino dell'abuso. Se, invece, l'immobile rientra nelle previsioni di sanabilità , la vendita in sede esecutiva o concorsuale è sempre fattibile ma l'aggiudicatario deve presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile.
Essendo questi i principi da tenere presente, si tratta di vedere se nella specie si procede ad una vendita coattiva o negoziale.
In questa ottica non ci è chiaro come si intende procedere e perché si parli di transazione e non di vendita dal momento che, se abbiamo ben capito, il soggetto interessato intende, come lei dice, acquistare la parte residua dei locali, ossia quelli affetti dall'abuso edilizio. Orbene, se si intende trasferire la proprietà, seppur nell'ambito di una transazione, si ha una transazione traslativa, che avrebbe carattere negoziale, che per quanto detto sarebbe colpita da nullità. Per arrivare ad una vendita coattiva devono essere percorse le vie ordinarie delle vendite competitive fallimentari, che possono anche concludersi con un atto notarile, che non intacca la natura coattiva essendo solo l'atto finale del percorso.
Sappiamo bene che quando un bene è affetto da abuso edilizio, anche se si procede ad una vendita coattiva, i notai sono restii a stipulare l'atto di vendita sebbene, trattandosi appunto, di vendita coattiva l'atto non sarebbe nullo e il notaio rogante non incorrerebbe nelle gravi sanzioni comminate dalla legge notarile per la stipula di atti nulli; tuttavia prevale la prudenza. Pertanto, se non si trova un notaio disponibile, deve procedersi ad una vendita secondo le norme del codice di procedura, con decreto finale di trasferimento emesso dal giudice delegato.
Ovviamente il discorso potrebbe cambiare ove avessimo male interpretato il senso della transazione di cui si parla nella domanda.
Zucchetti Sg srl -
Giovanni Califano
montesarchio (BN)06/04/2023 17:19RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
L'argomento è stato da Voi centrato. Aggiungo che quei vani oggetto di "transazione" siccome già erano stati sottoposti a vendita in sede esecutiva, abbandonata, non troverebbero nessun acquirente se non l'istante che è già proprietaria della restante parte dell'immobile, per cui è inutile avviare una vendita competitiva fallimentare.
Quindi, non mi resta che indurre la proponente acquirente a inviarmi una specifica comunicazione con cui mi segnala che non ha trovato alcun notaio di fiducia disponibile per l'atto e, di qui, se la transazione/cessione è da ritenersi comunque rientrante in una "fase coattiva" il Tribunale, in sede collegiale ?, vorrà autorizzare il G.D. alla stipula/assegnazione con decreto di trasferimento, a rischio e pericolo dell'acquirente, con manleva da ogni azione di evizione a favore del curatore.
Mi chiedo e Vi sottopongo, è possibile che il fallito possa rilasciare dichiarazione di responsabilità ai sensi della legge 47/1985 concernete l'epoca della costruzione antecedente al 1967 ? -
Zucchetti SG
Vicenza11/04/2023 19:51RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita quota proprietà immobile abitativo con abuso edilizio
Non esattamente. Il fatto che i vani in questione possano verosimilmente non trovare interessati acquirenti, non sposta la questione sul piano giuridico e non esclude, quindi, che si debba procedere ad una vendita competitiva perché si possa arrivare a configurarla come coattiva; la competitività consiste nell'approntare gli strumenti perché tutti possano concorrere, ma si può concludere anche con la partecipazione di un solo interessato.
Vista la particolarità della situazione in cui, anche se il curatore procede ad una vendita competitiva, difficilmente trova un notaio disposto a stipulare l'atto di vendita, noi avevamo suggerito che fosse il giudice a procedere alla vendita secondo le regole del codice di procedura civile, perché, in tal caso, l'effetto traslativo si realizza con il decreto di trasferimento. Orbene, per fare questo, è necessario- come dispone il secondo comma dell'art. 107 l. fall.- che il curatore preveda "nel programma di liquidazione che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili", per cui lei dovrebbe, in primo luogo, attuare una modifica del programma di liquidazione inserendo questa possibilità, giustificata dalla condizione dei beni non regolari che non consentono altre forme di vendite, e poi, approvata la modifica da parte del comitato dei creditori (commi 1 e 6 art. 104ter l. fall.), chiede al giudice di procedere alla vendita con incanto o senza incanto, alla quale parteciperà quasi sicuramente soltanto l'interessato proprietario dei residui locali.
E' da escludere quindi- ribadendo quanto detto nella precedente risposta, che si possa pervenire ad una transazione traslativa che sarebbe un atto negoziale nullo e che nessun notai stipulerebbe.
Il fallito può rilasciare una dichiarazione della anteriorità della costruzione alla legge ponte n. 765 del 1967, ma si tratterebbe di una autocertificazione che le servirebbe a ben poco in quanto, a questo fine, è richiesta una prova documentale- o anche per presunzioni, purchè precise e concordati- in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto e questa prova, se vuole oggi sostenere che i locali in questione non sono abusivi, deve fornirla lei, con il sostegno documentale che può darle il fallito, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova. Allo scopo, in sostanza non è sufficiente l'autocertificazione del fallito circa l'epoca della costruzione.
Zucchetti SG srl
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