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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
fallimento - vendita quota indivisa - applicabilità di una clausola di prelazione
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Marco Minguzzi
Ravenna24/11/2022 10:17fallimento - vendita quota indivisa - applicabilità di una clausola di prelazione
Sono curatore di un fallimento proprietario di una quota d 1/4 di un capanno da pesca.
In particolare il capanno è considerato immobile in quanto infisso su palafitta e recentemente accatastato al catasto fabbricati.
Si tratta in particolare della proprietà superficiaria del manufatto in ragione di 1/4, in quanto il suolo su cui insiste il bene è di proprietà del demanio marittimo. Il capanno fu quindi edificato dietro concessione del demanio.
Mi accingo a predisporre il bando di vendita della proprietà superficiaria della quota di 1/4.
In questa circostanza non costituisce alcun problema il fatto che si tratti di una quota indivisa. Nella nostra zona la proprietà dei capanni da pesca è infatti sempre tipicamente divisa fra quotisti e dette quote circolano in tal modo ed hanno notevole mercato; per cui non si pone la consueta problematica di dover cercare di intraprendere un procedimento di divisione. Venderò la quota indivisa.
Il dubbio risiede nel fatto che fra i comproprietari è stato stipulato un regolamento della divisione che prevede in favore degli altri comproprietari un diritto di prelazione nel caso di vendita.
Tale diritto se opponibile al fallimento costituirebbe un grosso freno alla appetibilità del bene all'asta.
Chiedo il vostro autorevole parere circa il fatto che nella circostanza il diritto di prelazione sia o meno opponibile al fallimento? Chiedo anche, se possibile, un riferimento normativo o giurisprudenziale.
Nel caso in cui sia opponibile, chiedo se la seguente procedura sia corretta:
-indicazione nel bando di vendita dell'esistenza della prelazione sulla base di un regolamento della comunione,
-indicazione nel bando di vendita che l'asta individuerà un aggiudicatario potenziale ed un prezzo di aggiudicazione, ma che però la quota aggiudicata dovrà essere proposta in esito all'asta, alle medesime condizioni agli altri quotisti assegnando termine per esercitare eventualmente la prelazione;
-in caso di esercizio della prelazione il bene verrà ceduto agli altri comproprietari con restituzione della cauzione all'aggiudicatario provvisorio.
Ringrazio sentitamente per il riscontro
Cordialmente-
Zucchetti SG
Vicenza28/11/2022 19:06RE: fallimento - vendita quota indivisa - applicabilità di una clausola di prelazione
Il tema dell'esercizio della prelazione convenzionale nelle procedure concorsuali non ha ancora trovato una sua sistemazione.
A nostro avviso, deve ritenersi superato l'ostacolo della incompatibilità della prelazione nelle vendite coattive (ripetutamente affermato in passato dalla giurisèrudenza), visto che l'art. 104 bis ha ammesso la possibilità che nel contratto di affitto di azienda o rami della stessa stipulato dal curatore sia previsto un diritto di prelazione a favore dell'affittuario, previa espressa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori. La stessa norma prevede, altresì, che quando il curatore ha concesso all'affittuario il diritto di prelazione "esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell'azienda o del singolo ramo, il curatore, entro dieci giorni, lo comunica all'affittuario, il quale può esercitare il diritto di prelazione entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione".
Se è ammesso che nel contratto di affitto di azienda stipulato dal curatore possa essere contenuto la prelazione a favore dell'affittuario e ne sono regolate anche le modalità di vendita in modo tale da salvaguardare il prelazionario nel pieno rispetto del meccanismo pubblicistico della vendita competitiva in una procedura concorsuale, senza pregiudicare l'opportunità di liquidare nel migliore dei modi il patrimonio fallimentare, eguale meccanismo deve ammettersi anche lì dove il diritto di prelazione sia contenuto in un contratto stipulato anteriormente all'apertura della procedura nel quale il curatore sia subentrato.
Nella specie, se abbiamo ben capito, la prelazione è contenuta nell'accordo divisionale stipulato tra tutti i quotisti, per cui per eliminare il diritto di prelazione bisognerebbe che il curatore si sciogliesse dall'accordo divisionale in cui il patto è contenuto, cosa che non vediamo fattibile in quanto, pur non conoscendo esattamente la convenzione intervenuta, ci sembra che questa non ponga prestazioni a carico delle parti ancora non eseguite, ma determina le quote e fissa il diritto di prelazione per evitare possibilmente l'ingresso di estranei nel gruppo. Subentrato in tale convenzione, il curatore deve rispettare anche la clausola che concede la prelazione posto che la stessa non è incompatibile con la tipologia delle vendite coattive.
Quanto alle modalità di esercizio l'iter da lei descritto ci sembra corretto e quanto ai termini può rifarsi alla sopra richiamata disposizione dell'art. 104 bis l. fall.
Zucchetti SG srl
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