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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
PRECEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE E COMPENSO DEL CURATORE
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Marco Carbone
Roma15/10/2025 17:20PRECEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE E COMPENSO DEL CURATORE
Si chiede un cortese chiarimento, anche giurisprudenziale se presente, in merito all'importo dell'attivo che deve indicare il curatore nella sua istanza di liquidazione del compenso, in caso di vendite immobiliari eseguite nell'ambito di una procedura esecutiva nella quale il fallimento è ritualmente intervenuto.
Deve considerarsi quale attivo quanto incassato dalla procedura esecutiva (per esempio un milione di euro) o quanto riconosciuto al fallimento dalla p.e. ed introitato sul conto del fallimento a titolo di imposta imu, campione fallimentare, acconto provvisorio curatore come liquidato dal tribunale, imposte di bollo, e spese varie di procedura (per esempio cento mila euro)?
Nel ringraziare per il Vostro preziosissimo contributo, porgo cordiali saluti.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/10/2025 18:26RE: PRECEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE E COMPENSO DEL CURATORE
Su questo tema la Cassazione aveva in passato ritenuto che nel concetto di attivo realizzato deve comprendersi non solo la liquidità acquisita alla curatela mediante la vendita dei beni mobili e immobili, compresi quelli gravati da ipoteca, ma tutta la liquidità comunque acquisita, anche mediante la riscossione dei crediti o mediante azioni giudiziali; con più specifico riferimento alla fattispecie in esame, Cass. 8.1.98 n. 100 aveva precisato che "deve considerarsi attivo realizzato anche quella parte di prezzo che l'acquirente di immobili gravati da ipoteca per mutuo fondiario è tenuto a versare direttamente all'istituto di credito senza attendere la graduazione, oppure quella parte di prezzo per il cui pagamento l'acquirente contrae con l'istituto creditore mutuo di importo equivalente al credito dallo stesso vantato nei confronti del fallimento", (cfr. anche cfr. anche Cass. n. 5978/1997 e Cass. n.11952/1) ponendo così un principio estensibile a tutte quelle ipotesi in cui il fallimento non acquisisce l'intero prezzo della vendita.
A questo orientamento se ne è in seguito contrapposto altro che, muovendo dal presupposto che la valutazione delle attività compiute dal curatore ai fini della realizzazione dell'attivo nell'ambito della procedura concorsuale costituisce apprezzamento di fatto rimesso all'esclusiva valutazione del tribunale, ha ritenuto che non può ricomprendersi nel concetto di "attivo realizzato", alla cui entità ragguagliare le percentuali previste dal D.M. n. 30 del 2012, il valore dell'immobile liquidato nella procedura esecutiva promossa dal creditore fondiario, a meno che il curatore non abbia comunque svolto un'attività diretta a realizzare una concreta utilità per la massa dei creditori, che è la sintesi di un lungo percorso espressa da Cass. 21/01/2020, n.1175 (conf. Cass. 06/06/2018, n. 14631).
Il problema si è quindi trasferito sul concreto, nel senso che bisogna di volta in volta verificare quale sia l'attività svolta dal curatore di utilità per la massa, tenendo conto che Cass. n. 14631/2018 cit. ha escluso che l'importo ricavato dalla procedura singolare promossa dal creditore fondiario sia configurabile come "attivo realizzato", per il solo fatto che il curatore sia intervenuto nella procedura esecutiva, giacchè in tal caso "l'importo stesso era stato interamente ricavato al di fuori del fallimento mercè l'operato di organi diversi dalla curatela e che esso non era in alcun modo e neanche in parte confluito nella massa attiva del fallimento". Nel provvedimento del 2020 si giunge a contraria conclusione in quanto "nella fattispecie, il curatore ha amministrato l'immobile ipotecato, provvedendo alle spese di manutenzione, locandolo a terzi e curando gli adempimenti fiscali connessi alla vendita del bene, ed intervenendo nella procedura espropriativa con varie richieste al giudice dell'esecuzione. Poichè tali attività risultano intraprese nell'interesse e per l'utilità della massa dei creditori, il prezzo ricavato dalla suddetta vendita, ancorchè su impulso del creditore fondiario, è da ritenere incluso nell'attivo fallimentare ai fini del calcolo del compenso al curatore".
Come vede, tutto è rimesso alla valutazione del tribunale che liquida il compensa, che può considerare il ricavato dalla vendita assegnato a creditore fondiario in sede esecutiva quale attivo realizzato su cui calcolare il compenso del curatore, ove ritenga che questi abbia svolto una attività utile per la massa, i cui contorni sono molto imprecisi e difficili da determinare.
Zucchetti SG srl
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