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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
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Matteo Matta
cagliari26/03/2021 12:56cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Nel caso di fallimento della persona fisica proprietaria del 50% della casa di abitazione con la propria compagna, qualora la compagna stia regolarmente pagando il mutuo per entrambi i contraenti e quindi non vi è alcun debito verso l'istituto bancario mutuante il curatore dopo la messa in vendita del 50% del bene immobile come deve procedere?
- La banca dovrà insinuarsi per la parte del debito rimasto insoluto solo relativamente al socio fallito? O per entrambi i proprietari?
Caso pratico:
Vendita immobile 50% 50.000
Debito residuo mutuo cointestato 30.000
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Zucchetti SG
Vicenza29/03/2021 11:47RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Sembra di capire che la compagna del fallito sia una coobbligata con il fallito nel pagamento dell'obbligazione verso la banca e che stia effettuando regolarmente il pagamento delle rate. Pertanto al momento la banca non vanta alcun un credito verso la signora, ma poiché, a seguito del fallimento, il credito verso il fallito è scaduto ai sensi del secondo comma dell'art. 55 l. fall. la banca vanta un credito verso il fallito, che potrebbe insinuare al passivo.
Probabilmente non lo farà perché nel frattempo viene pagata e la vendita della quota del 50% del dell'immobile gravato da ipoteca di proprietà del fallito non pregiudica la banca proprio perché, trattandosi di una quota, alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria si oppone il principio della indivisibilità dell'ipoteca, sancito dal secondo comma dell'art. 2809 c.c.; ma andiamo per ordine.
Per la verità l'ipotesi della vendita di una quota ideale dell'immobile ipotecato non è espressamente regolata dall'art. 2825 c.c., ma si si fa rientrare nella previsione di tale norma, per cui se, come ipotizzato, esiste un bene in comunione di cui il fallito è proprietario del 50% insieme ad altro comproprietario al 50%, ed è iscritta ipoteca sull'intero immobile, è come se fossero sorte altrettante ipoteche distinte sui diritti di comproprietà dei rispettivi debitori, ma l'ipoteca continua a gravare sull'intero bene, o su ogni sua parte, in applicazione del principio di indivisibilità quanto all'oggetto di cui al citato art. 2809 c.c. Operando questo principio, il giudice, anche in presenza di una vendita coattiva di parte dell'immobile oggetto di ipoteca, ove non sia attuato il frazionamento dell'ipoteca, che presuppone la divisione in modo che su ciascuna parte divisa gravi l'ipoteca per un certo importo, non potrà, a nostro parere, disporre la cancellazione sulla quota ideale ceduta, potendo il creditore continuare ad aver diritto a soddisfare sull'intero bene.
Zucchetti SG srl-
Matteo Matta
cagliari12/10/2021 15:19RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
la banca risulta creditrice di € 20.000,00 in forza del mutuo ipotecario cointestato rilasciato a favore dei soggetti A e B.
A e B sono cointestatari dell'immobile al 50% ciascuno.
La banca si INSINUA nel passivo del fallimento di A per l'intero importo di € 20.000.
E' corretto ammettere il debito per l'intero importo residuo richiesto (€ 20.000) oppure andrebbe ammesso per la sola quota di competenza del soggetto A fallito (10.000)?
Vi ringrazio saluti
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Zucchetti SG
Vicenza12/10/2021 20:03RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
E' corretta l'insinuazione per l'intero perché quella tra A e B è un'obbligazione solidale, la cui caratteristica è, a norma dell'art. 1292 c.c., proprio quella che ciascun debitore può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri. Questo nei rapporti esterni dei più condebitori rispetto al creditore; nei rapporti interni tra condebitori, invece, l'obbligazione va divisa secondo le quote stabilite o, in mancanza, al 50%, sicchè chi paga il creditore può poi chiedere all'altro la parte eccedente la propria quota di partecipazione interna.
Zucchetti SG srl
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Chiara Boem
Jesolo (VE)12/11/2021 10:47RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Buongiorno,
mi collego alla discussione per proporre il seguente quesito.
caso: il fallito è proprietario del 50% di un immobile con il coniuge.
L'immobile è libero da ipoteche.
Può il curatore procedere ad una vendita competitiva ex art. 107 comma 1 L.F. del solo 50% dell'immobile? oppure è necessario attivare un giudizio di divisione?
Può essere percorribile l'acquisizione di un mandato a vendere rilasciato dal comproprietario non fallito?
Va da sé che la vendita del 50% non sarebbe appetibile per il mercato.
grazie per il Vostro constante aiuto.
Chiara Boem
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Zucchetti SG
Vicenza12/11/2021 18:56RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
La premessa è che il fallimento ha acquisito all'attivo la quota del 50% della proprietà dell'immobile e solo di questa può disporre, per cui se intende procedere direttamente al vendita questa non può che riguardare tale quota; ovviamente, come lei ha anticipato la vendita della quota sarebbe poco appetibile, per cui in questi casi si cercano altre strade . Una potrebbe (è una scelta non un obbligo) essere iniziare un giudizio di divisione, che è lungo e costoso; se poi l'immobile risulterà indivisibile, si procederà in quella sede alla vendita unitaria dell'immobile. La divisione non è obbligatoria
La via più semplice è quella del mandato a vendere rilasciato dal comproprietario, in modo che lei possa vendere unitariamente la quota del fallimento e la quota del coniuge, ossia l'intera proprietà del bene, fermo restando che l'incasso, detratte le spese, va diviso a metà (salvo diversi accordi); ovviamente questa strada presuppone la disponibilità del comproprietario a stipulare il mandato.
Zucchetti Sg srl-
Marco Agostino Giuseppe De Bortoli
Lecco28/07/2022 10:08RE: RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Gentilissimi,
mi ricollego all'ultima risposta qui sopra per acquisire Vs cortese parere sull'ipotesi in cui il medesimo bene fosse gravato da ipoteca (superiore al valore complessivo del bene stesso).
Se ottengo procura a vendere da parte del comproprietario non fallito (fatto che certamente determina miglior possibilità di realizzo del bene a beneficio dei creditori) metto all'asta l'intero e regolarmente notizio il creditore ipotecario (non insinuato) ex art 107 LF, cosa accade all'aggiudicazione? si attiva in quel momento giudizio di divisione delle somme liquide?50% rimane nelle disponibilità del fallimento e 50% deve andare al creditore ipotecario?
Grazie per l'attenzione e cordialità
MDB-
Zucchetti SG
Vicenza28/07/2022 16:07RE: RE: RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Essendo nel caso il bene in comproprietà gravato da ipoteca, il mandato a vendere dovrebbe comprendere anche la facoltà di versare il ricavato netto della vendita di competenza del mandante alla banca ipotecaria. In tal modo, effettuata la vendita dell'intero immobile (il che supera il problema della divisibilità dell'immobile), il ricavato, detratte le spese di procedura, va diviso in due parti in ragione delle rispettive proprietà. Se queste erano paritarie al 50%, la metà del netto ricavato che dovrebbe essere consegnata al comproprietario in bonis (quale ricavato dalla esecuzione del mandato), va consegnata alla banca, la restante metà viene acquisita all'attivo fallimentare e su essa partecipa il creditore ipotecario per la parte insoddisfatta secondo i tempi e le regole fallimentari, senza neanche bisogno di conguagli interni tra i due comproprietari dato che, come lei precisa, il credito ipotecario è superiore al valore del bene.
Zucchetti SG srl
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Giorgio Plebani
ALBINO (BG)29/11/2023 16:58RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Buonasera
Pongo alla vostra attenzione il seguente caso: immobile in comproprietà tra fallito persona fisica e compagna (50% ciascuno) gravato da ipoteca per mutuo.
La compagna vorrebbe acquistare la quota del 50% del fallito con offerta irrevocabile d'acquisto.
Il problema riguarda l'ipoteca: quale curatore devo chiedere di essere autorizzato dal Giudice Delegato ad estinguere la quota parte dell'ipoteca con il ricavato della vendita al soggetto non fallito della quota del 50%?-
Giorgio Plebani
ALBINO (BG)29/11/2023 17:31RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Sempre relativamemnte a tale fattispecie, mi chiedo se il comproprietario non fallito ed anche il perito stimatore nominato dal Curatore, nel determinare il valore della quota del soggetto fallito devono dedurre dal valore commerciale dell'immobile la quota parte del mutuo residuo.
Mi spiego: sull'immobile (50% fallito e 50% compagna non fallita) é stata iscritta ipoteca dalla banca per la concessione di un finanziamento per l'acquisto dell'immobile.
Il mututo residuo é di Euro 30.000 mentre il valore assegnato all'immobile dal perito stimatore é di Euro 100.000,00.
Quindi la quota di pertinenza del fallito acquisita alla massa vale Euro 50.000. Da questi euro 50.000 é necessario detrarre la quota del 50% del debito, solidale, nei confronti della banca per il mutuo? (pari ad Euro 15.000).
Quindi il valore che il comproprietario non fallito deve offrire é di Euro 50.000-15.000 oppure di Euro 50.000 ed in sede di trasferimento il Fallimento paga alla Banca 15.000 per cancellare la quota parte di ipoteca?
Grazie per la risposta-
Zucchetti SG
Vicenza29/11/2023 20:01RE: RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
La situazione non è di facile soluzione.
In primo luogo la vendita della quota del fallito dovrebbe avvenire mediante procedure competitive. Per accettare l'offerta bisognerebbe imbastire una soluzione transattiva, che presuppone una controversia quanto meno potenziale, nell'ambito della quale effettuare il trasferimento della quota; in questo modo, però rimarrebbe il problema dell'ipoteca.
Come detto fi dalla prima risposta di questo dibattito è difficile in linea generale disporre la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria su una quota per principio della indivisibilità dell'ipoteca, sancito dal secondo comma dell'art. 2809 c.c., ma nel caso è superfluo ritornare su tale questione perché, anche se il giudice a seguito di una vendita coattiva di una quota potesse disporre la cancellazione sulla stessa, sta di fatto che nel caso la transazione traslativa on sarebbe una vendita coattiva con effetti purgativi, per i cui il giudice non potrebbe comunque disporre la cancellazione dell'iscrizione; né si può ricorrere alle normali attività liberatorie consentite all'acquirente di un bene ipotecato ex art. 2889 c.c. sia perché l'acquirente è, a sua volta, ancora obbligata verso il creditore ipotecario sia perché la transazione si inserisce in una procedura concorsuale, per la quale il ricavato della vendita, anche se in via transattiva, va a formare l'attivo da distribuire ai creditori secondo l'ordine di legge.
A questo punto o l'ipoteca rimane sull'intero bene con obbligo a carico della unica proprietaria di pagare il mutuo, detratto quanto la banca riceve dalla procedura concorsuale, oppure se l'acquirente vuole la liberazione dell'ipoteca sulla quota acquistata, deve trovare un accordo con il creditore ipotecario che accetti di liberare la quota dall'ipoteca una volta ottenuto il pagamento da parte della procedura; soluzione che difficilmente la banca accetterà.
Quanto all'importo , bisogna muovere dal principio che i due coniugi sono obbligati in solido al pagamento del mutuo a garanzia del quale è stata iscritta l'ipoteca, per cui, a seguito del fallimento di uno di essi, il credito nei suoi confronti è scaduto e, quindi la banca può chiedere nel fallimento l'ammissione per l'intero credito residuo di euro 30.000. Se, come è presumibile la banca si è insinuata per questa somma, il fallimento, con il ricavto dalla vendita di euro 50.000 estinguerebbe l'intero mutuo, compresa la quota a carico del coniuge in bonis, che, pertanto dovrebbe corrispondere al fallimento ulteriori euro 15.000 che sarebbe la sua quota di mutuo pagata dalla procedura.
Estinto il mutuo, si può ottenere la cancellazione dell'iscrizione.
Zucchetti SG srl-
Giorgio Plebani
ALBINO (BG)30/11/2023 08:59RE: RE: RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Buongiorno, preciso che la banca non ha effettuato l'insinuazione.
Quale soluzione avrei pensato: il comproprietario in bonis paga il valore di Euro 50.000 per la quota del fallito con offerta irrevocabile e procedura competitiva per verificare eventuali migliori l'offerte.
Si procederà poi con assegnazione e riduzione di ipoteca e la procedura effettuerà un riparto provvisorio in cui corrisponderà alla banca il valore del residuo muto di competenza del soggetto oggetto della procedura di liquidazione (euro 15.000).
Può essere corretto?-
Zucchetti SG
Vicenza30/11/2023 19:55RE: RE: RE: RE: RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
La vendita competitiva è senz'altro corretta (infatti è quella che avevamo suggerito in prima istanza), ma vi sono due ostacoli successivi:
a-la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria limitatamente alla quota venduta. Non è sicuro che si possa procedere a tanto scontrandosi il principio della unitarietà dell'ipoteca e quello dell'effetto purgativo delle vendite coattive. Dovrebbe informarsi presso il giudice come la pensa sul punto;
b-lei dice che la banca non si è insinuata, probabilmente perché il coniuge in bonis sta continuando a pagare il mutuo, tuttavia nei confronti del coniuge fallito il credito per il mutuo è scaduto (art. 55, co. 2, l. fall.) e, rispondendo questi per l'intero in quanto condebitore solidale, la banca potrebbe insinuarsi per l'importo di euro 30.000 8he è il suo residuo credito complessivo) e quasi certamente lo farà quando vedrà che la procedura dispone delle liquidità per provvedere al pagamento in quanto ricava dalla vendita della quota euro 50.000. Questa sarebbe la soluzione migliore che permetterebbe di cancellare l'iscrizione sull'intero bene senza problemi in quanto il credito ipotecario viene estinto, ma, a questo punto, ritorna il problema cui accennavamo nella risposta precedente, ossia che il fallimento, avendo pagato anche la quota del mutuo a carico del coniuge in bonis, dovrà chiedere in restituzione a questi di euro 15.000. Per meglio rendersi conto di questa situazione immagini che ad acquistare la quota sia un terzo estraneo che paghi euro 50.000 e che il fallimento con il ricavato dalla vendita della quota paghi l'intero debito del mutuo solidale; in tal caso si vede più chiaramente perchè il coobbligato in bonis debba restituire l'importo della quota del suo debito che l'altro coobbligato ha estinto.
Zucchetti SG srl
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Virginia Casonato
Ivrea (TO)19/01/2024 15:45RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Buongiorno,
mi collego ai quesiti in precedenza.
Nel caso di fallimento della persona fisica proprietaria del 50% della casa di abitazione con il coniuge, qualora il coniuge stia regolarmente pagando il mutuo per entrambi i contraenti e quindi non vi è alcun debito verso l'istituto bancario mutuante il curatore dopo la messa in vendita del 50% del bene immobile come deve procedere?
- La banca dovrà insinuarsi per la parte del debito rimasto insoluto solo relativamente al socio fallito? O per entrambi i proprietari?
Caso pratico:
Valutazione immobile dal perito 130.000
Probabile valore di vendita immobile: 80.000
Debito residuo mutuo cointestato 105.000
Eventualmente il coniuge comproprietario e coobbligato con il mutuo, può acquistare la quota del fallito ed accollarsi la quota del mutuo ipotecario del fallito?-
Zucchetti SG
Vicenza22/01/2024 16:05RE: RE: cessione immobile di proprietà al 50% del soggetto fallito
Alla sua domanda principale abbiamo dato risposta con il nostro primo intervento, che qui confermiamo. In sintesi, la banca non ha al momento un credito scaduto e liquido, ma il fallimento di uno dei comproprietari coobbligati determina la scadenza anticipata dell'intero credito solo nei confronti del fallito, per cui la banca può insinuare al passivo di detto fallimento l'intero credito corrispondente al residuo mutuo attualizzato di euro 105.000 da lei indicato. Il curatore può vendere la quota con procedure competitive o chiedere lo scioglimento della comunione, e, come detto fin dall'inizio, è dubbio che possa essere disposta la cancellazione dell'ipoteca sulla quota venduta.
L'acquisto da parte della comproprietaria è possibile, ma, per evitare vendite competitive bisognerebbe imbastire una soluzione transattiva, che presuppone una controversia quanto meno potenziale, nell'ambito della quale effettuare il trasferimento della quota; in questo caso sicuramente rimarrebbe l'ipoteca , per cui una tale soluzione dovrebbe essere ben accetta dalla banca.
Zucchetti SG srl
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