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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Immobili e spese condominiali
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Alessandro Cottica
SONDRIO24/04/2023 17:57Immobili e spese condominiali
Buongiorno chiedo cortesemente il vostro parere su quanto di seguito esposto.
Società, dichiarata fallita nel mese di ottobre 2021, è proprietaria di tre appartamenti. L'amministratore del condominio presenta domanda di ammissione al passivo per le spese condominiali maturate - e non pagate - dal 2019 fino alla data di dichiarazione del fallimento, che vengono ammesse in chirografo, mentre le spese maturate da novembre 2021 a giugno 2023, mese nel corso del quale è presumibile che avverrà vendita degli appartamenti, saranno pagate in prededuzione da fallimento, per cui l'acquirente degli immobili non sarà tenuto al pagamento delle spese ex art. 63 disp. att. c.c.: è corretta questa interpretazione?
In quanto l'attivo fallimentare non consentirà alcun riparto al chirografo, che fine fanno le spese condominiali maturate fino a ottobre 2021 non pagate dalla fallita?
grazie
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Zucchetti SG
Vicenza26/04/2023 20:08RE: Immobili e spese condominiali
Va premesso che l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente". Come si vede, tale norma non collega la solidarietà alla vendita- nel qual caso potrebbe discutersi se estensibile anche alle vendite coattive- ma obbliga solidalmente al pagamento dei contributi condominiali "chi subentra nei diritti di un condomino", per cui non può esservi dubbio che la norma in questione sia applicabile anche all'aggiudicatario acquirente, posto che le vendite coattive danno luogo ad un acquisto a titolo derivativo del diritto in precedenza spettante al debitore esecutato o fallito sul bene espropriato (art. 2919 c.c.), a fronte del pagamento di un prezzo da parte di un terzo, analogamente a quanto avviene nella compravendita.
Di conseguenza, anche chi acquista da un fallimento risponde in solido con il venditore del pagamento dei contributi relativi all'anno in corso (al momento del decreto o del contratto che dispone il trasferimento della proprietà) e quello precedente e solo per queste due annate, sicchè l'amministratore del condominio può rivolgersi anche all'acquirente per ottenere il pagamento delle spese relative agli anni indicati fin quando non paga il fallimento, che è l'obbligato principale, che poi risponde nei confronti dell'acquirente che sia stato chiamato a pagare le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente ed abbia adempiuto.
Questo problema, tuttavia, nel suo caso non dovrebbe porsi dato che lei pensa di procedere alla vendita in giugno 2023 e il fallimento non paga le spese condominiali dal 2021, per cui da tale data il credito per contributi condominiali è prededucibile. Ne consegue che se lei con il ricavato della vendita soddisfa il condominio per la parte prededucibile, le spese per l'anno in corso e l'anno precedente sono saldate e viene meno la responsabilità solidale dell'acquirente, limitata, come detto, a queste due annate.
Le precedenti annate ammesse in chirografo (che essendo anteriori al biennio dalla vendita non rientrano nella previsione dell'art. 63 disp. att. cod. civ.), seguono la sorte di tutti gli altri crediti chirografari, nel senso che vengono pagati se e nei limiti in cui vi siano disponibilità dopo la soddisfazione delle prededuzioni e dei creditori prelatizi.
Zucchetti SG srl-
Federico Nicoletto
Ponte San Nicolò (PD)06/11/2023 18:01RE: RE: Immobili e spese condominiali
Buonasera, mi ricollego alla discussione per avere un chiarimento pratico per l'identificazione del periodo "anno in corso e quello precedente" come citato nell'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ.
Nello specifico caso che mi si è presentato, il fallimento venderà un immobile nel mese di gennaio 2024. Le spese condominiali a carico del fallimento, per le quali l'acquirente risulterà obbligato in solido, sono le spese riconducibili al periodo (a ritroso) dal mese di gennaio 2024 a gennaio 2022, oppure sono le sole di competenza dell'annualità 2023 (anno precedente) e del mese di gennaio 2024 (anno in corso)? Grazie.-
Zucchetti SG
Vicenza07/11/2023 18:46RE: RE: RE: Immobili e spese condominiali
Il comma 4 dell'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che colui che subentra nei diritti del condòmino è obbligato in via solidale con questi al pagamento degli oneri relativi all'anno in corso ed a quello precedente. Il riferimento all'anno in corso è comunemente inteso dalla giurisprudenza come relativo all'annualità condominiale in corso al momento della vendita, ossia – come ha precisato Cass. 22/03/2017 , n. 7395 – "deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare" (il punto dibattuto in materia riguarda non il contributo condominiale ma le spese straordinarie su cui da ult. Cass. 09/10/2020, n.21860).
Alla luce di questo criterio, se l'esercizio della gestione condominiale corrisponde- come avviene nella maggior parte dei casi- all'anno solare, l'acquirente risponde solidalmente delle spese condominiali del 2024 se, come anticipato, la vendita sarà effettuata nel gennaio del 2024 (oltre che dei contributi dell'anno 2023, ovviamente se non pagati), anche se a quella data non è ancora deliberata la ripartizione annuale relativa al 2024. Tanto è in linea con quanto affermato dalla Corte quando ha statuito che "deve escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell'azione, posto che la legittimazione ad agire dell'amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c.." (Cass. 28/04/2017 , n. 10621); ossia la Cassazione afferma che l'obbligo di pagare le quote condominiali sorge per il fatto stesso di essere condòmini, cioè di essere proprietari di un'unità immobiliare all'interno dell'edificio..
Zucchetti SG srl
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