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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
vendita quota 50% immobile - vecchio rito
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GIOVANNI PIANCA
TREVISO05/03/2015 12:40vendita quota 50% immobile - vecchio rito
Buongiorno,
nell'ambito di una procedura "vecchio rito" (non vi è quindi programma di liquidazione) viene acquisito il 50% di terreno che presenta una complessa situazione urbanistica, peraltro "in divenire".
La quota immobiliare, dopo essere stata stimata all'epoca, lo è stata una seconda volta più recentemente onde tener conto sia della mutata situazione urbanistica che del turbolento andamento del mercato immobiliare. Il prezzo di stima è tuttavia assai superiore alle offerte informali avanzate da terzi.
Tenuto conto che sull'intero terreno insiste progetto urbanistico unico e indivisibile e che pertanto la vendita del 50% sarebbe sicuramente infruttuosa, intenderei strutturare la vendita come segue (e sui successivi punti chiedo Vs. cortesi considerazioni):
1) vendita del 100% a mezzo delegato (previa autorizzazione dell'organo amministrativo della società contitolare del terreno);
2) delegato rappresentato da notaio anziché da commissionario di vendita; il primo, infatti, nonostante il maggior costo, garantirebbe un maggior controllo dell'assenza di difformità tra avviso e atto di vendita o eventuali carenze del primo (anche in considerazione che la perizia non pare abbia dato esaustivo conto della situazione dell'immobile; sebbene essendo vendita coattiva si venda "nello stato di fatto e di diritto" verrebbe comunque assicurata maggior trasparenza, evitando il più possibile opacità informative;
3) quanto alla procedura da utilizzare opterei per una gara competitiva: infatti, avviandosi la procedura fallimentare verso la chiusura e necessitando il contitolare di vendere la propria quota in tempi brevi, i 45 giorni richiesti nelle procedure esecutive per le formalità pubblicitarie nell'ipotesi certa di diversi esperimenti di vendita dilaterebbero notevolmente i tempi;
4) il valore di stima è vincolante sia che si scelga una procedura competitiva che di vendere secondo le norme del codice di rito; ritenendo tale valore tuttora sproporzionato e concedendo l'art. 107 ampia autonomia al curatore, questi può disporre in merito al quantum dei successivi ribassi nella stessa istanza con cui chiede al G.D. l'autorizzazione alla vendita (o in quelle successive agli esperimenti andati deserti), sempre in ipotesi di gara competitiva)?
5) trattandosi di fallimento "vecchio rito" il (notaio) delegato alla vendita può essere individuato dal curatore successivamente alla autorizzazione del G.D. o è quest'ultimo a nominarlo?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/03/2015 20:41RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
La sua interessante costruzione andrebbe bene se si trattase di fallimento nuovo rito; nel vecchio rito le vendite immobiliari potevano essere effettuate soltanto a mezzo incanto o senza incanto avanti al giudice delegato o delegato, ma non a trattative private. La vendita a trattativa privata di un bene immobile era considerata affetta da nullità radicale.
Invero, l'art. 108 l. fall., nella versione ante riforma che trova applicazione nel suo caso, non consente la vendita di un bene immobile a trattativa privata ma solo l'alienazione nelle forme della vendita forzata, con o senza incanto, che si concludono col decreto di trasferimento del bene; da ciò consegue che la vendita a trattativa privata è da considerarsi nulla per contrasto con una norma imperativa ed è, quindi, illegittimo il provvedimento del giudice delegato che la autorizzi nonché nullo il relativo titolo di acquisto del terzo acquirente (giur. pacifica, tra le tante, cfr., Cass. 14/10/2008, n. 25136; Cass. 24/02/2004, n. 3624; Cass. 20/05/1993, n. 5751; Cass. 06/01/1979, n. 58, ecc. ).
Sempre che il comproprietario in bonis del 50% sia disponibile a dare a lei curatore mandato a vendere la sua quota, lei può chiedere al giudice di mettere in vendita nella forma della vendita senza incanto la quota del 50% del fallimento, con la previsione nel bando che l'aggiudicatario avrà diritto e obbligo ad acquistare, a trattativa privata, la restante metà, per la quale la curatela ha ricevuto mandato a vendere, allo stesso prezzo dell'aggiudicazione della quota astata. Attraverso questo marchingegno, perfettamente legale, si raggiuge, seppur con qualche spesa e fatica in più, lo scopo di vendere l'intero.
Zucchetti SG srl
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GIOVANNI PIANCA
TREVISO06/03/2015 10:03RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
Grazie per la risposta.
Ad ogni modo non avevo parlato di trattativa privata, bensì di gara competitiva per la vendita a mezzo delegato da utilizzare ex art. 107, 1° c., per ovviare ai tempi lunghi delle formalità pubblicitarie nelle vendite regolamentate dal codice di rito e provvedere eventualmente già dal secondo esperimento a un ribasso più consistente di 1/5.
Cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/03/2015 18:49RE: RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
La gara competitiva per la vendita a mezzo delegato da utilizzare ex art. 107, 1° c., è una vendita a trattativa privata in cui si perviene alla individuazione dell'acquirente attraverso una gara per scegliere il miglior offerente col quale concludere il contratto.
Le vendite con incanto o senza incanto regolamentate dal codice di rito sonop tutt'altra cosa e richiedono la presenza del giudice che può lui delegare, aempre in forza della normativa procedurale, un delegato. Ed infatti nell'attuale normativa, degiurisdizzionalizzata e deformalizzata, è il curatore che procede alla liquidazione anche dei beni immobili, ma se vuole che lo faccia il giudice secondo le norme del codice di procedura, deve "prevedere nel programma di liquidazione che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili" (sec. comma art. 107).
Zucchetti SG srl
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GIOVANNI PIANCA
TREVISO17/03/2015 09:48RE: RE: RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
Buongiorno,
ulteriori 2 delucidazioni in merito al quesito posto.
1) Esaminando la Vs. prima risposta in cui scirvete "nel vecchio rito le vendite immobiliari potevano essere effettuate soltanto a mezzo incanto o senza incanto ...", pare non darsi conto che ai sensi del combinato disposto degli artt. 7, 6° comma e 22 del d.lgs. 169/2007 le procedure competitive sono applicabili anche ai fallimenti pendenti alla data di entrata in vigore del decreto.
2) Infine vorrei la Vs. opinione circa l'applicabilità del novello comma 2° dell'art. 503 c.p.c. (il quale dispone che l'incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'articolo 568) ad una procedura "vecchio rito": l'art. 19, comma 6-bis del D.L. n. 132/2014 dispone che tale comma si applichi ai procedimenti iniziati a decorrere dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto. Per procedimento potrei intendere la vendita del bene ovvero debbo intendere il fallimento come esecuzione collettiva in cui rientra la vendita pure di quel bene, per cui secondo tale interpretazione la norma non sarebbe applicabile ai fallimenti "vecchio rito"? Anche in tale caso rimane il dubbio che la novella risponda ad una ratio generale di snellimento delle vendite forzate e pertanto possa ritenersi applicabile anche alle procedure "vecchio rito", consentendo di non procedere alla vendita all'incanto se non nella specifica e limitata ipotesi prevista dal 2° c. dell'art. 503 c.p.c..
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza17/03/2015 18:59RE: RE: RE: RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
In ordine alla domanda sub 1, è vero che il terzo dell'art. 22 del dlgs n. 169 del 2007 dispone che l'art. 7, comma sesto dello stesso decreto si applica anche alle procedure concorsuali pendenti, ma poiché le disposizioni richiamate come applicabili (quelle dell'art. 7 comma sesto) modificano l'art. 107 inserendo in tema di vendite fallimentari il richiamo al programma di liquidazione, si è ritenuto che il riferimento alle procedure pendenti comprendesse non tutte le procedure pendenti, ma solo quelle assoggettate alla disciplina di cui al dlgs n. 5 del 2006 (e non quindi anche a quelle assoggettate alla originaria disciplina della legge fallimentare, come la sua) perché nella normativa anteriore non era previsto l'istituto del programma di liquidazione, introdotto proprio con la riforma del 2006.
Quanto alla domanda sub 2, come lei giustamente ricorda, l'art. 19, comma 6-bis del D.L. n. 132/2014 dispone che le disposizioni introdotte si applicano ai procedimenti iniziati a decorrere dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto; la norma fa riferimento ai procedimenti esecutivi per cui, trasponendo la stessa nel fallimento, pensiamo che si riferisca ai fallimenti aperti dopo la data indicata.
Zucchetti SG Srl
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Marta Brigante
Salerno18/02/2025 11:04RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
Buongiorno,
mi ricollego al discorso, per chiedere vostro parere circa le modalità di vendita di una quota di un immobile, quando è lo stesso comproprietario ad essere interessato all'acquisto della quota acquisita all'attivo di procedura. In questo caso si procederebbe nelle stesse modalità descritte nella vostra precedente risposta?
Trattasi sempre di fallimento vecchio rito, ante riforma 2006.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/02/2025 18:18RE: RE: RE: vendita quota 50% immobile - vecchio rito
La regola, nella legge fallimentare come nel nuovo codice della crisi, è che le vendite vanno effettuate secondo procedure competitive e l'art. 216 c.c.i.i. ne descrive analiticamente i passaggi. Tanto vale anche nel caso che oggetto della vendita sia una quota astratta di un bene, fermo restando che in questo caso, in cui la competitività è ridotta per l'interesse soltanto di alcuni soggetti a partecipare alla gara, si cerca di trovare soluzioni diverse che passano per lo più per accordi transativi con effetti traslativi, che riescano ad assicurare alla procedura un ricavato maggiore di quello che vendite senza risultato ripetute potrebbero portare.
Zucchetti SG srl
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