Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
scioglimento o esecuzione contratto preliminare vendita immobiliare
-
Francesco Milanese
Veglie (LE)27/03/2025 10:59scioglimento o esecuzione contratto preliminare vendita immobiliare
La società fallita aveva stipulato un contratto preliminare di vendita di un terreno agricolo produttivo ed è entrata nel godimento anticipato del bene in virtù di un separato contratto di locazione. Il contratto non è stato trascritto.
Le parti stabilivano un pagamento rateale delle somme pattuite per l'acquisto. L'ultima rata non è stata pagata da parte della fallita e non si è pervenuti alla stipula del definitivo prima del fallimento. Ora quali sono le azioni concesse al curatore:
- subentrare nel contratto e ritenerlo adempiuto con la conseguenza che il bene dopo il rogito verrà attratto al fallimento e il venditore dovrà insinuarsi al passivo con privilegio immobiliare per la rata non pagata;
- sciogliersi dal contratto, restituire il bene e chiedere la restituzione delle somme già corrisposte salvo il risarcimento del danno.
E' giusto il mio ragionamento. Ci sono altre opzioni? E ragionando a difesa del venditore, quali potrebbero essere le azioni a propria tutela qualora volesse, come pare, concludere il contratto e recuperare l'ultima rata mancante?
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza31/03/2025 19:41RE: scioglimento o esecuzione contratto preliminare vendita immobiliare
La situazione è quanto mai complessa in quanto nel caso entrano in ballo due contratti, entrambi pendenti: il contratto preliminare di acquisto e il contratto di locazione con il quale il godimento del bene oggetto del preliminare è stato trasferito al promissario acquirente, con relativo obbligo di pagamento di un canone. Entrambi i contratti vanno pertanto esaminati e, chiaramente il primo è il contratto di locazione, la cui sorte incide sulla restituzione o meno dei beni locati, fermo restato l'obbligo elle parti di cui al preliminare.
Quanto al contratto di locazione, trova applicazione il comma 3 dell'art. 80 l. fall., per il quale "In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati", di modo che il contratto di locazione in questione continua di diritto, con o senza la volontà del locatore o del curatore del fallimento del conduttore, ma questi può recedere dal contratto pagando un equo indennizzo". La prima scelta che quindi il curatore deve fare è quella di valutare se recedere o meno dal contratto di locazione o continuare a godere dell'immobile pagando ovviamente il canone.
A questo punto sorge il problema, se il curatore non recede, se sono dovuti e in che collocazione trovano sistemazione i crediti precedenti. Invero, l'art. 74 l.fall. stabilisce che "Se il curatore subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente il prezzo anche delle consegne già avvenute o dei servizi già erogati". Dato per scontato che la locazione è un contratto a esecuzione continuata o periodica, si pone il problema se tale norma è applicabile alla locazione. La risposta è prevalentemente negativa in quanto la norma citata collega l'effetto della trasformazione in prededucibile anche dei debiti precedenti "se il curatore subentra..", da cui discende che la norma non è applicabile lì dove al curatore non è data l'alternativa del subentro o dello scioglimento, ma, come sopra detto, il contratto di locazione continua di diritto, salva la facoltà di recesso del curatore; di modo che, se il principio posto dall'art. 74 si applicasse anche alla fattispecie, i canoni pregressi impagati automaticamente passerebbero in prededuzione visto che il contratto continua. Inoltre, in ipotesi di subentro, l'art. 74 trasloca in prededuzione il "prezzo anche delle consegne gia' avvenute o dei servizi gia' erogati", espressione non riferibile alla locazione, ma chiaramente ai contratti di somministrazione e vendite a consegne ripartite, cui, peraltro, la norma faceva espresso riferimento nella sua originaria versione ed anche dopo la riforma del 2006 (l'attuale versione è dovuta al decreto correttivo del 2007).
In conclusione , quanto alla locazione, il contratto continua ed è compito del curatore valutare sotto il profilo economico se recedere o non dal contratto, pagando un indennizzo; in caso di mancato recesso il fallimento è tenuto al pagamento dei canoni successivi all'apertura della procedura nel mentre i crediti pregressi per canoni scaduti e non pagati prima dell'evento fallimento, vanno insinuati al passivo con il privilegio speciale sui mobili di cui all'art. 2764 c.c., nei limiti da tale norma consentiti.
Sistemato in un modo o nell'altro il contratto di locazione, rimane quello preliminare non trascritto e qui il curatore è nella piena libertà di scegliere, a norma dell'art. 72, se proseguire nel contratto e addivenire alla stipula del definitivo pagando il prezzo convenuto oppure sciogliersi dallo stesso e ottenere la restituzione di quanto corrisposto per caparra e altri anticipi versati. In caso di scioglimento del preliminare, riteniamo che venga meno anche la locazione che, a quanto capiamo, era in dipendenza del preliminare in attesa di poter stipulare il definitivo.
Zucchetti SG srl
-
Scarica la nuova app
