Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
-
Fabrizio Colombo
Sassoferrato (AN)09/09/2025 16:31iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
Il sottoscritto Curatore interviene in una procedura esecutiva immobiliare.
L'immobile oggetto dell'esecuzione, ovviamente di proprietà della ditta fallita, viene aggiudicato.
La ditta fallita è soggetto diverso da impresa costruttrice, l'immobile è un fabbricato non ultimato, l'aggiudicatario al momento è da nominare, ma dovrebbe essere un soggetto iva .
L'Agenzia delle entrate ha precisato (Circ. AE 1° marzo 2007 n. 12/E, Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.3.4) che La cessione di un fabbricato in corso di costruzione (quindi non ancora ultimato) deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA. deduco iva 22%
Quindi il sottoscritto in qualità di curatore dovrò emettere fattura con iva.
Stante quanto sopra mi chiedo:
1)se in qualità di Curatore posso richiedere il versamento dell'iva direttamente all'aggiudicatario anziche' far transitare le somme nei conti della procedura esecutiva che poi dovrebbe "girarle" al sottoscritto;
2) se è possibile emettere un progetto (avviso) di fattura, al fine di evitare che, nella malaugurata ipotesi in cui ci siano dei ritardi nel pagamento dell'iva da parte dell'aggiudicatario, al momento della scadenza del versamento dell'iva la curatela non abbia i fondi per versarla.
Cordialmente.
Dott. Fabrizio Colombo-
Fabrizio Colombo
Sassoferrato (AN)10/09/2025 15:15RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
scusate, rileggendo mi sono accorto che nelle premesse davo per assunto che il fabbricato oggetto della vendita era in corso di costruzione , ma lo si deduce dal passo successivo. -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como15/09/2025 14:17RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
Prima di affrontare le domande posteci, riteniamo opportuna una precisazione sull'individuazione del soggetto tenuto all'emissione della fattura e al versamento dell'IVA.
La questione di quale sia il soggetto tenuto all'emissione della fattura e al versamento della relativa IVA nel caso di esecuzione immobiliare che prosegue in corso di procedura fallimentare non è mai stata affrontata, né in prassi né, a quanto ci risulta, in sede giurisprudenziale.
Già sull'emissione della fattura nel caso "ordinario" di esecuzione immobiliare esistono indicazioni di prassi di segno diametralmente opposto:
- l'Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto (Circolare 6/1974, Risoluzione 158/2005, Risoluzione 62/2006 e Risoluzione 84/2006) che l'obbligo di fatturazione e versamento dell'imposta è a carico dell'incaricato delle vendite giudiziarie (ovvero del custode giudiziale)
- il Ministero della Giustizia (Circolare 44/2006) ha invece affermato che gli obblighi sono "per l'aggiudicatario, quello di versare l'importo alla ditta esecutata, per quest'ultima, quello di emettere fattura e di consegnarla all'aggiudicatario per la trasmissione alla Agenzia delle Entrate".
Vertendo in materia fiscale, riteniamo che le indicazioni da seguire siano quelle dell'organo a cui spetta il controllo sulle questioni fiscali, quindi l'emissione della fattura e il versamento dell'IVA competano al delegato alla vendita.
Quando però si verte nella coesistenza di esecuzione immobiliare e procedura fallimentare, nel silenzio come detto sia di prassi che di giurisprudenza coesistono due tesi:
- la prima si basa sui citati documenti di prassi dell'Agenzia, fra i quali l'inciso contenuto nel più datato di essi, che "Qualora la cessione di beni compresi in procedure fallimentari venga dal curatore effettuata per il tramite di un proprio incaricato, è quest'ultimo che è tenuto all'emissione della fattura con l'addebito della relativa imposta" per sostenere che gli adempimenti in questione gravino sul delegato alla vendita
- la seconda si basa invece sull'art. 74-bis del D.P.R. 633/72, che pone a carico del Curatore "Per le operazioni effettuate successivamente all'apertura del fallimento o all'inizio della liquidazione coatta amministrativa gli adempimenti previsti dal presente decreto".
Si tratta in sostanza di stabilire quale sia la disposizione "più speciale", e quindi prevalente, fra:
- quella, dettata dalla prassi, che deroga dall'obbligo di fatturazione in capo al cedente (e del Curatore del suo fallimento?) e lo pone in carico al delegato
- o quella, dettata dall'art. 74-bis, che pone a carico del Curatore la fatturazione di tutte le operazioni successive al fallimento (comprese quelle compiute dal delegato alla vendita?).
Personalmente propendiamo per la prima e nel quesito ci pare si dia per scontata la seconda, per tale motivo ci è parso opportuno inquadrare preliminarmente la questione, e le sue problematiche, anche se come vedremo esse sono in gran parte irrilevanti ai fini della risposta ai quesiti posti, dato che il primo è comunque facilmente risolvibile, e per il secondo il ragionamento che faremo vale quale che sia il soggetto che emetterà la fattura.
Affrontiamo per prima la seconda domanda:
- il citato art. 74-bis stabilisce che "Per le operazioni effettuate successivamente all'apertura del fallimento ... Le fatture devono essere emesse entro trenta giorni dal momento di effettuazione delle operazioni"
- l'art. 6, sempre del D.P.R. 633/72, stabilisce che "l'operazione si considera effettuata: a) per le cessioni di beni per atto della pubblica autorità ... all'atto del pagamento del corrispettivo".
Coordinando tali disposizioni, la fattura deve essere emessa entro trenta giorni dal pagamento del corrispettivo, di conseguenza il rischio che sorga IVA a debito senza avere le disponibilità per pagarla non esiste.
Per quanto invece riguarda la prima (problema che si pone solo nel caso che si aderisca alla tesi che sia il Curatore a dover emettere la fattura e quindi a dover versare l'IVA), non vediamo tecnicamente come il versamento del saldo prezzo possa essere corrisposto direttamente dall'aggiudicatario al Curatore, che dovrà quindi farsi parte diligente nel chiedere che nella procedura esecutiva, in sede di ripartizione di tale corrispettivo, gli sia corrisposto quanto necessario per il versamento dell'imposta.
-
-
Scarica la nuova app
