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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Asta appartamento con contratto di affitto ma con canoni mai pagati
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Sonia Candela
Castelnuovo Berardenga (SI)21/10/2022 15:55Asta appartamento con contratto di affitto ma con canoni mai pagati
Gentili Signori,
sto predisponendo un avviso di vendita di un appartamento dove vive una famiglia ma che non ha mai pagato canoni di locazione, nè prima, nè dopo il fallimento della società proprietaria. Il passaggio di proprietà avverrà tramite atto notarile. E' possibile che a seguito della proposta di acquisto ovviamente cauzionato il Giudice Delegato emetta decreto di liberazione? So che è successo così in una vendita a seguito di esecuzione immobiliare, ma si trattava di un negozio. Addirittura il promissario acquirente aveva fatto istanza che l'immobile non fosse liberato. Vorrei mettere le eventuali spese a carico del creditore ipotecario (ossia alla procedura). Che dizione devo mettere nell'avviso di vendita al fine di rassicurare il promissario acquirente che non saranno necessari anni come avviene nel civile?
Grazie
Sonia Candela-
Zucchetti SG
22/10/2022 17:33RE: Asta appartamento con contratto di affitto ma con canoni mai pagati
Il tema dei rapporti tra fallimento e locazione è tanto frequente quanto discusso.
Se la locazione, o in generale, il titolo in forza del quale il terzo detiene l'immobile non è opponibile alla procedura (e nel caso di locazione il regime di opponibilità è stabilito dall'art 2923 c.c.) il curatore potrà chiedere al giudice delegato la pronuncia dell'ordine di liberazione, a norma dell'articolo 560 c.p.c.
La norma dispone che il Giudice dell'esecuzione (e, quindi, nel caso di fallimento, il giudice delegato) dispone la liberazione dell'immobile pignorato con ordinanza che viene attuata dal custode (e quindi dal curatore) secondo le disposizioni impartite dal giudice stesso, il quale può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68 c.p.c..
Pur trattandosi di istituto coniato in seno alla procedura esecutiva individuale, la giurisprudenza di merito (non constano pronunce di legittimità) ritiene che l'ordine di liberazione possa essere adottato anche nel corso del procedimento liquidatorio che si svolge in seno alla procedura fallimentare (cfr. Tribunale, Reggio Emilia, 26/10/2013, che ha ritenuto applicabile l'ordine di liberazione alla vendita celebrata secondo le norme del c.p.c., ex art. 107, comma primo, l.fall., e Trib. Mantova, 13 ottobre 2016, secondo cui l'ordine di liberazione può essere pronunciato anche in occasione delle vendite competitive), e è certamente applicabile alla liquidazione giudiziale, posto che posto che l'art. 216, comma secondo, cci (che disciplina il procedimento di vendita dei beni acquisiti all'attivo), lo prevede espressamente.
Ciò premesso, l'orientamento prevalente esclude che si possa agire con l'ordine di liberazione nei casi di locazione (o titolo) opponibile alla procedura, poiché in questo caso non sono utilizzabili gli strumenti endoprocessuali. Ergo dovrà essere percorsa la via della intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione (in questi termini Cass., 13/12/2007, n. 26238; T. Reggio Emilia, Sez. Agr., sentenza 10/10/2012, n. 1644; T. Reggio Emilia, Sez. Agr., ord. 8/11/2011). Peraltro, a conferma di questo assunto, si noti che l'art. 3 d.m. 15 maggio 2009, n. 80, (recante "regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati") prevede compensi ad hoc dovuti al custode per specifiche attività, tra cui la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità. Ed allora, se in presenza di morosità o in occasione della scadenza della locazione potesse adottarsi ed attuarsi l'ordine di liberazione la previsione ora richiamata non avrebbe senso in quanto il custode non avrebbe mai bisogno di essere autorizzato ad intraprendere un procedimento di sfratto.
Qualche dubbio potrebbe nascere nel caso di contratto risolto in forza di una clausola risolutiva espressa, poiché essa determina l'estinzione ex lege del vincolo contrattuale, a norma dell'art. 1456, comma secondo, c.c. (Cass. civ., Sez. III, 9/06/2015, n. 11864; Cass., sez. III, 15/11/ 2013, n. 25743; Cass., sez. III, 20/12/ 2004, n. 23625.).
Tuttavia riteniamo che anche i situazioni di tal fatta, trattandosi comunque di locazione opponibile, la trada da percorrere sia necessariamente quella della intimazione di sfratto, poiché il discrimine non può essere individuato nella natura, dichiarativa o costitutiva, della sentenza che accerta la cessazione del rapporto contrattuale, ma va comunque ricercato nella anteriorità o meno della nascita del rapporto locatizio rispetto al pignoramento.
Diversa sarebbe l'ipotesi di un rapporto già caducato alla data del fallimento, poiché in questa evenienza un rapporto contrattuale ormai estintosi sarebbe per sua natura inopponibile, e dunque la pronuncia dell'ordine di liberazione si giustificherebbe in ragione della inesistenza, alla data del fallimento, di un titolo opponibile.
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