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giudizio di divisione beni pro quota del fallito e abuso edilizio parziale

  • Giuseppina Rizza

    siracusa
    18/03/2021 16:54

    giudizio di divisione beni pro quota del fallito e abuso edilizio parziale

    Buongiorno, nell'ambito di un fallimento di cui risulto essere curatore,
    il fallito è proprietario di una quota indivisa di un bene immobile acquisito per eredità del genitore unitamente ai fratelli.
    La quota non può alienarsi separatamente nè il bene è divisibile, pertanto risulta necessario procedere al giudizio di divisione con autonomo giudizio innanzi al GO e non al GD.
    Il bene presenta delle difformità, sanabili con le sanzioni di rito, e un parziale abuso edilizio inerente una sopraelevazione, non sanabile. E' stata già fatta CTU.
    QUESITO: Posso ugualmente procedere al giudizio di divisione del bene, giusta autorizzazione del Comitato dei Creditori e del GD, con la successiva vendita dell'intero in caso di mancato acquisto della quota da parte dei coeredi, cosa probabile, anche in presenza di tali difformità, poichè la natura dell'azione promossa dal curatore in sede di liquidazione dell'attivo e strumentale alla stessa non fa applicare la sanzione della nullità (l'art. 46 del D.P.R. 380/2001art. 40 della L. 47/1985), o il giudizio è improcedibile secondo la disciplina ordinaria e pertanto il Giudice Ordinario non potrà disporre la vendita dell'intero?
    Grazie
    GR

    .
    • Zucchetti SG

      18/03/2021 20:12

      RE: giudizio di divisione beni pro quota del fallito e abuso edilizio parziale

      Secondo la giurisprudenza, "gli atti di vendita di immobili a mezzo notaio, posti in essere nell'ambito del procedimento di scioglimento di comunione ereditaria, pur essendo disciplinati dagli art. 570 ss. c.p.c., espressamente richiamati dall'art. 788, comma 3, c.p.c., non sono riconducibili ad una azione esecutiva, avendo solo funzione attuativa dello scioglimento della comunione; sebbene assoggettati alla disciplina dell'art. 534 e ss. c.p.c., espressamente richiamata dall'art. 733, al quale rinvia l'art. 748 c.p.c., gli atti relativi alla vendita dei beni ereditari, hanno solo funzione attuativa del provvedimento di autorizzazione del giudice e di liquidazione, quindi, del patrimonio ereditario, non possono in alcun modo ricondursi ad una azione esecutiva, caratterizzata dalla funzione di realizzazione della pretesa del creditore precedente (v. Cass. 22.1.2010, n. 1199; Trib. Torino sez. II, 08/01/2019, n.41).
      Se si esclude la natura coattiva della vendita in questione (conclusione su cui conveniamo), trova applicazione la ordinaria disciplina sugli abusi edilizi.
      Zucchetti SG srl
      • Giuseppina Rizza

        siracusa
        19/03/2021 13:03

        RE: RE: giudizio di divisione beni pro quota del fallito e abuso edilizio parziale

        Grazie. formulo ulteriore richiesta di chiarimento. Ove l'immobile indivisibile da alienare nel giudizio di divisione sia affetto da una DIFFORMITÀ DAL TITOLO EDILIZIO, i chiedo se, visto che gli artt. 46 del D.P.R. 380/2001 e 40 della L. 47/1985  sanzionano unicamente la mancata inclusione negli atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, la nullità si applichi  agli atti in cui vi sia un titolo edilizio - esistente realmente e riferibile all'immobile in atto - ma l'immobile sia stato realizzato in difformità dal titolo stesso c.d. "nullità parziale",? si potrà in tale caso procedere alla vendita del bene nel giudizio di divisione? grazie
        • Zucchetti SG

          22/03/2021 19:52

          RE: RE: RE: giudizio di divisione beni pro quota del fallito e abuso edilizio parziale

          L'art. 46, comma primo, del DPR n. 380/2001 dispone che "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù".
          Da tale norma deriva chiaramente che gli atti inter vivos pubblici o privati, riguardanti beni immobili, ove manchino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria sono radicalmente nulli, e questa è stata definita "difformità primaria"; di contro l'appunto la presenza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (permesso di costruire, permesso in sanatoria) genera quella che viene chiamata "difformità secondaria" quando vi siano piccole deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali, la cui conseguenza non è la nullità dell'atto, ma una mera responsabilità amministrativa che non fa venire meno la piena validità dell'atto rogato.
          In tal senso si è espresso il Consiglio notarile nazionale e anche la giurisprudenza. Da ultimo Cass. Sez. Un. n. 8230/19 ha statuito che "La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
          Nonostante questo autorevole intervento che dovrebbe aver definitivamente chiarito che la nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono nei soli casi di mancata menzione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile o di menzione falsa perché riferita a un titolo che non esiste realmente o non riguarda quell'immobile, è comunque preferibile informarsi preventivamente presso il notaio che si sceglie se intende egualmente stipulare.
          Zucchetti Sg srl