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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Mediazione civile divisione immobili
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Roberto Ricci
massa (MS)07/02/2025 12:15Mediazione civile divisione immobili
Buongiorno, vorrei sottoporre alla vostra attenzione la casistitca che mi sto affrontando.
In un fallimento di un socio di SNC, lo stesso risulta proprietario al 50% di alcuni immobili, mentre il residuo 50% è di proprietà di un altro soggetto in bonis.
Nel corso del procedimento di mediazione, viene trovato l'accordo (autorizzato dal comitato dei creditori e dal GD) per trasferire il 50% delle quote di tutti gli immobili a favore del soggetto in bonis, contro il pagamento alla procedura di una somma che ammonta a circa il 50% del prezzo di stima dei beni con accollo da parte del soggetto in bonis di tutte le spese di regolarizzazione catastale, di mediazione e successive notarili.
Sugli immobili, oltre alla trascrizione della sentenza di fallimento, risultano presenti delle iscrizioni ipotecarie da parte di alcuni creditori insinuati al fallimento.
Mi chiedo quanto segue:
1) al pari di quanto previsto per una ordinaria vendita competitiva in sede di procedura fallimentare, devo procedere ad avvisare preventivamente i creditori ipotecari?
2) i creditori ipotecari si potrebbero opporre alla vendita?
3) la cancellazione dei gravami presenti sugli immobili, a seguito del trasferimento, vengono cancellati con un provvedimento del Giudice Delegato?
Grazie per la risposta.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/02/2025 16:35RE: Mediazione civile divisione immobili
Nella fattispecie il trasferimento delle quote avviene non attraverso una vendita competitiva ma a mezzo di una transazione con effetti traslativi per cui riteniamo che il giudice non possa disporre la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, ma non è escluso che possa farlo attraverso una interpretazione estensiva del comma 2 dell'art. 108 l. fall..
Teoricamente, visto l'effetto sopra indicato non sarebbe necessaria la comunicazione ai creditori ipotecari, essendo sufficiente che l'operazione sia autorizzata dal comitato dei creditori e informi preventivamente il giudice delegato, in conformità del disposto dell'art. 35 l. fall., ma è comunque opportuno avvertire i creditori ipotecari- anche perché difficilmente potrebbero avere da ridire dato che viene ricavato un prezzo pari a quello stima, non facile nella vendita di quote in comproprietà- in modo da evitare contestazioni furure che, per quanto infondate, potrebbero comunque non essere gradevoli.
Zucchetti SG srl-
Roberto Ricci
massa (MS)10/02/2025 09:40RE: RE: Mediazione civile divisione immobili
Buongiorno e grazie per la risposta.
Nel caso specifico però, la vendita non è fatta al valore di perizia, ma alla metà del valore di perizia come indicato nel quesito.
In questo caso gli ipotecari, anche se avvisati (meglio una notifica o anche solo una pec?), potrebbero opporsi?
E nel caso della vendita, se il GD a vostro parere non può disporre la cancellazione delle ipoteche, come si dovrebbe procedere per arrivare alla cancellazione? Quale documentazione dovrebbe essere prodotta al Conservatore?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/02/2025 19:33RE: RE: RE: Mediazione civile divisione immobili
Nel leggere nella precedente istanza che il potenziale acquirente offriva "il pagamento alla procedura di una somma che ammonta a circa il 50% del prezzo di stima dei beni" avevamo ritenuto che il 50% si riferisse appunto all'intero bene, per cui il 50% corrispondeva al valore della quota della metà di competenza del debitore. Se invece il prezzo della vendita è pari alla metà del valore di stima della quota, diventa indispensabile coinvolgere i creditori ipotecari i quali potrebbero opporsi alla vendita negoziale chiedendo che si proceda ad una vendita competitiva, seppur l'operazione non li tocca direttamente in quanto l'ipoteca si trasferisce con il bene, visto che non può essere disposta la cancellazione. Se l'inyteresse è proprio quello di arrivare alla cancellazione dell'iscrizione , o si procede ad una vendita competitiva, con successivo ordine del giudice di cancellazione, o si raggiunge, nel contesto della transazione traslativa, un accordo con i creditori ipotecari che danno il consenso alla cancellazione.
L'avviso ai creditori va fatto a mezzo notifica, come dispone il comma 3 dell'art. 107 l. fall.-
Zucchetti SG srl
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