Forum FALLIMENTI - ATTIVO E CONTABILITÀ

regime fiscale vendita di posto auto da srl fallita a privato

  • Raniero Mazzucato

    Maserà di Padova (PD)
    29/01/2021 16:29

    regime fiscale vendita di posto auto da srl fallita a privato

    Gentile redazione espiongo il caso:
    In forza di convenzione a rogito del segretario generale del Comune di.......... del 4 gennaio 2006 (repertorion. ..........), il Fallimento ............. s.r.l. in liquidazione è titolare - fino al 3 gennaio 2096, data di scadenza della suddetta convenzione - della proprietà superficiaria del complesso immobiliare integrante il parcheggio interrato (in seguito "Parcheggio") sito in ............ (PD), via ...............
    Il Fallimento ha avviato una procedura (in seguito "Procedura") finalizzata alla vendita della proprietà superficiaria di n. 50 (cinquanta) dei n. 123 posti auto ubicati nel parcheggio interrato sito in ........(PD), via piano primo sottostrada, catastalmente censiti all'Agenzia del Territorio, ufficio provinciale di , soggetti a vincolo pertinenziale rispetto alle unità immobiliari ubicate in , nel centro storico interno alla cinta muraria, unitamente a:
    La procedura ha ricevuto autorizzazione a trasferire con rogito notarile il posto auto ai Sigg (Privati) aggiudicatari.
    Si chiede il regime fiscale da applicare 22% 10% 4% alla luce anche della sentenza sotto citata.


    Lo decide la Cassazione nella sentenza 446 dell'11 gennaio 2018.
    La Cassazione argomenta la sua decisione in base alla particolarità
    Sentenza della Cassazione sulla cessione da parte di un costruttore di un parcheggio non pertinenziale a un fabbricato Iva al 22% per i posteggi privati.
    Non sono stati considerati opere di urbanizzazione con beneficio dell'aliquota al10%
    La cessione, da parte dell'impresa costruttrice, di un'area di parcheggio privata, non pertinenziale a un fabbricato, è soggetta all'aliquota Iva ordinaria (22%) perché non si tratta della cessione di un'opera di urbanizzazione (in tal caso sarebbe applicabile
    l'aliquota del 10%: n. 127-quinquies, tabella A parte III Dpr 633/1972) né si rende applicabile l'aliquota del 4%, la quale è specificamente dettata per il caso della cessione dei cosiddetti parcheggi "Tognoli", vale a dire quelli realizzati in base allalegge 122/1989.
    Lo decide la Cassazione nella sentenza 446 dell'11 gennaio 2018.
    Cordiali saluti
    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      01/02/2021 21:12

      RE: regime fiscale vendita di posto auto da srl fallita a privato

      Non ci sono chiari i termini della cessione.

      "Il Fallimento ha avviato una procedura ... finalizzata alla vendita della proprietà superficiaria di ... posti auto ... soggetti a vincolo pertinenziale rispetto alle unità immobiliari ubicate ... nel centro storico" significa:
      - che sono state già alienate le unità immobiliare senza il posto auto pertinenzialmente a esse vincolato?
      - che possono partecipare all'asta solo i proprietari degli immobili di cui essi sono pertinenza?
      - che i posti auto sono stati realizzati avvalendosi delle agevolazioni della legge 122/1989 ma che ora vengono venduti indipendentemente dal vincolo pertinenziale?

      Solo quando avremo più chiari i termini della questione potremo cercare di dare una risposta.
    • Raniero Mazzucato

      Maserà di Padova (PD)
      02/02/2021 16:37

      RE: regime fiscale vendita di posto auto da srl fallita a privato

      "Il Fallimento ha avviato una procedura ... finalizzata alla vendita della proprietà superficiaria di ... posti auto ... soggetti a vincolo pertinenziale rispetto alle unità immobiliari ubicate ... nel centro storico" significa:
      1-- che sono state già alienate le unità immobiliare senza il posto auto pertinenzialmente a esse vincolato?
      2-- che possono partecipare all'asta solo i proprietari degli immobili di cui essi sono pertinenza?
      3- - che i posti auto sono stati realizzati avvalendosi delle agevolazioni della legge 122/1989 ma che ora vengono venduti indipendentemente dal vincolo pertinenziale?

      Rispondo alla Vs richieta di chiarimenti:

      il punto 1 non ci interessa.

      Punto 2 - Modalità di presentazione dell'offerta
      Le offerte potranno essere presentate unicamente da soggetti proprietari - per intero o pro quota - di unità immobiliari ubicate in....(Comune) nel centro storico interno alla cinta muraria, giusta il vincolo pertinenziale rispetto alle unità immobiliari ubicate in ...(...Comune... ) nel centro storico interno alla cinta muraria.


      Il Fallimento intende avviare una procedura (in seguito "Procedura") finalizzata alla vendita della proprietà superficiaria di n. 50 (cinquanta) dei n. 123 posti auto ubicati nel parcheggio interrato sito in Cittadella (PD), via Indipendenza, piano primo sottostrada, catastalmente censiti all'Agenzia del Territorio, ufficio provinciale di Padova, Comune di Cittadella, Catasto Fabbricati, foglio 33, particella 905, subalterni da n. 9 a n. 28, da n. 47 a n. 86, da n. 89 a n. 109, da n. 114 a n. 129, da n. 134 a n. 155, da n. 168 a n. 170 e n. 174, soggetti a vincolo pertinenziale rispetto alle unità immobiliari ubicate in Cittadella, nel centro storico interno alla cinta muraria,

      L'aggiudicatario del posto auto oggetto di trasferimento ha inoltrato istanza al Comune intesa ad ottenere il permesso di costruire "ristrutturazione e cambio destinazione d'uso a residenziale di porzione di fabbricato commeciale ricadente in centro storico".
      Tra i documento da presentare in Comune per poter avere l'autorizzazione deve presentare un atto di vincolo di pertinenzialità dell'autorimessa oggetto di compravendita, come dichiarato in relazione tecnica dal progettista, ai sensi dell'art 9 comma 5 della LS 122/89.
      L'aggiudicatario ha quindi partecipato al bando pubblico prediposto dal curatore ed ora deve asssolvere le imposte da versare all'atto del rigito notarile.

      E qui emergono i dubbi sul trattameno fiscale.

      ...............a seguito della convenzione (Comune) de 4 genn 2006 Rep... la società So. ge. pa. (ora fallita) aveva acquisito la titolarità del diritto di superficie sull'area pubblica, di proprietà del ...(Comune) al fine di realizzare e gestire un archeggiuo interrato costituito da n 342 posti auto... (uno di questi è stato aggiudicato ed è il caso in trattazione.)

      Spero di aver offerto ulteriori informazioni per la risposta.

      Cordiali saluti
      • Stefano Andreani - Firenze
        Luca Corvi - Como

        19/02/2021 14:22

        RE: RE: regime fiscale vendita di posto auto da srl fallita a privato

        Premesso che per dare una risposta certa bisognerebbe esaminare con attenzione l'atto di costituzione del diritto di superficie originario (quello a favore dell'impresa ora fallita), riteniamo che, qualora l'acquirente abbia dichiarato di voler adibire il posto auto a pertinenza dell'abitazione principale che deriverà dal cambio di destinazione, e rispetti tutti gli altri requisiti di legge, si possano applicare le agevolazioni prima casa.

        Quindi la cessione sarà soggetta:

        1) Se la cessione avviene dopo cinque anni dall'ultimazione, senza esercizio di opzione per l'assoggettamento a IVA

        - se pertinenza di prima casa: esente IVA, imposta di registro 2% (con il minimo di € 1.000), imposta ipotecaria € 50, imposta catastale € 50, esente da imposta di bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale

        - se non pertinenza di prima casa: esente IVA, imposta di registro 9% (con il minimo di € 1.000), imposta ipotecaria € 50, imposta catastale € 50, esente da imposta di bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale

        2) Se la cessione avviane entro cinque anni dall'ultimazione, ovvero dopo cinque anni con esercizio di opzione per l'assoggettamento a IVA

        - se pertinenza di prima casa: IVA 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale € 200 ciascuna, imposta di bollo e 230, tassa ipotecaria e voltura catastale € 35 ciascuna

        - se non pertinenza di prima casa: IVA 10% (se fabbricato di lusso 22%), imposta di registro, ipotecaria e catastale € 200 ciascuna, imposta di bollo € 230, tassa ipotecaria e voltura catastale € 35 ciascuna