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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita immobile
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Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)06/12/2021 12:36Vendita immobile
La società A, poi fallita, ha concesso in affitto la propria azienda alla società B: l'azienda comprende un immobile.
Nel contratto di affitto d'azienda è stabilito un corrispettivo per l'immobile e uno per i beni mobili (macchinari, ecc).
Il fallimento ha messo all'asta l'immobile facendo salvi i diritti del terzo locatario B e senza comunque disdettare il contratto di affitto d'azienda.
In caso di inerzia da parte del curatore, l'aggiudicatario, per entrare nella disponibilità del bene almeno a scadenza del contratto di affitto d'azienda, può esercitare la disdetta, o questa rimane prerogativa del fallimento A in qualità di locatore nel contratto di affitto d'azienda? Ovvero chi ha diritto a comunicare la disdetta dal contratto di affitto d'azienda relativamente all'immobile: il fallimento/locatore o l'aggiudicatario/proprietario?
L'affittuario può quindi divenire controparte dell'aggiudicatario?
O piuttosto con la vendita dell'immobile, il contratto diventa inefficace per la parte relativa allo stesso consentendo all'aggiudicatario/proprietario di richiederne la liberazione?
Inoltre l'aggiudicatario è direttamente titolato alla riscossione del canone relativo all'immobile indicato nel contratto di affitto d'azienda? Se si, dal momento del pagamento del saldo prezzo fino alla liberazione dello stesso o dal momento del trasferimento della proprietà?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza07/12/2021 18:02RE: Vendita immobile
Nell'affitto d'azienda, l'immobile in cui viene svolta l'attività è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo.
Questa unitarietà non è messa in discussione dal fatto che fossero stati differenziati i canoni per la parte mobiliare e quella immobiliare né dal fatto che il curatore, abbia messo in vendita la sola parte immobiliare. Tale comportamento, infatti non può essere inteso come intenzione di smembrare l'unitarietà aziendale, anche perché sarebbe stato necessario il consenso della controparte affittuaria, ma come interesse a cedere solo una componente dell'azienda mantenendo l'unitarietà della stessa, perché comunque il nuovo proprietario è tenuto- per legge e per espressa condizione di vendita- al rispetto della locazione/affitto dell'immobile.
Fino alla scadenza dello stesso quindi il nuovo acquirente, a partire dal momento in cui diventa tale- ossia dal decreto di trasferimento o dell'atto di vendita- subentra nel contratto di affitto di azienda quale locatore dell'immobile facente parte dell'azienda data in affitto, ha diritto alla riscossione del canone relativo, visto che questo è stato già differenziato per la parte mobiliare e immobiliare, e alla scadenza del contratto avrà i diritti (e i doveri) non del proprietario locatore ma del concedente in affitto dell'azienda.
Zucchetti SG srl-
Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)09/12/2021 15:45RE: RE: Vendita immobile
Quindi, premesso che il contratto di affitto d'azienda è tacitamente rinnovabile ogni anno salvo disdetta da comunicare a cura dei contraenti entro quattro mesi dalla scadenza, il nuovo acquirente è titolato ad esercitare la disdetta contrattualmente prevista ovviamente per il solo immobile?
Oppure tale prerogativa spetta esclusivamente al Fallimento quale soggetto affittante del contratto di affitto di azienda?
Inoltre, in risposta positiva alla prima domanda, quali sarebbero i doveri in capo all'acquirente che disdetta regolarmente l'affitto immobiliare?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza10/12/2021 19:40RE: RE: RE: Vendita immobile
La costruzione che abbiamo fatto nella precedente risposta era basata sulla unitarietà dell'azienda, costituita da parte mobiliare e immobiliare, in cui erano previsti separati canoni per l'una e l'altra parte, pertanto se unitario è il contratto di affitto di azienda. in cui l'acquirente dell'immobile è subentrato- unitaria deve essere anche la disdetta, salvo accordi diversi tra il nuovo proprietario e l'affittuario.
Naturalmente, se si muta i la premessa e si ritiene che nel caso sia stata effettuata la vendita dell'immobile, smembrato dalla residua parte dell'azienda, allora le conseguenze cambiano e il nuovo acquirente può gestire autonomamente anche la disdetta della locazione immobiliare.
Zucchetti SG srl-
Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)11/12/2021 11:14RE: RE: RE: RE: Vendita immobile
In effetti il nocciolo della questione è proprio questo....quale visione prevale nella nostra legislazione?
Non riesco a trovare nessun articolo di legge o giurisprudenza che, nel concreto, disciplini se l'acquirente possa azionare la disdetta nei termini contrattualmente previsti oppure se rimanga in balia della volontà di curatore e affittuario fino a quando non decideranno loro di interrompere il contratto.
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Zucchetti SG
Vicenza13/12/2021 19:15RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobile
Ha ragione, per questo, dopo aver esposto la nostra versione abbiamo prospettato la diversa alternativa, come cerchiamo di fare in tutti i casi dubbi.
Zucchetti Sg srl.
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