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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA

contratto preliminare di compravendita

  • Anna Maria Carlucci

    Salerno
    03/10/2023 09:53

    contratto preliminare di compravendita

    Salve, sono stata nominata custode giudiziario e delegato alla vendita di un bene che a seguito di accesso per l'immissione in possesso è risultato occupato da terzi i quali hanno esibito alla scrivente contratto preliminare di compravendita stipulato tra l'occupante e la società debitrice in data antecedente al pignoramento ma non registrato all'agenzia delle entrate e nemmeno trascritto nei pubblici registri, sono a chiederVi se tale contratto è opponibile o meno alla procedura, ad avviso della scrivente non ha alcun valore ed in qualità di delegato posso metterlo in vendita senza nessun problema, in altre parole il futuro acquirente non avrà problemi nell'ottenere l'ordine di liberazione.
    grazie sin d'ora per la risposta

    • Zucchetti SG

      03/10/2023 12:37

      RE: contratto preliminare di compravendita

      Siamo del tutto d'accordo che la soluzione prospettata nella domanda.
      A norma dell'art. 2914 c.c., "Non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione, sebbene anteriori al pignoramento le alienazioni di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte successivamente al pignoramento.
      Aggiungiamo che neppure ove il contratto fosse stato trascritto esso sarebbe stato certamente opponibile.
      Invero, ai sensi dell'art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti (prenotativi) della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..
      Occorre solo verificare se si tratti di promissario acquirente di immobile da costruire, nel qualcaso troverebbe applicazione il d.lgs 20 giugno 2005 numero 122, recante "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, numero 210".
      L'applicazione di questa normativa ricorre in presenza di una serie di presupposti.
      E così è necessario, in primo luogo, che l'acquirente sia una persona fisica, mentre il costruttore è il soggetto che, direttamente o indirettamente, si è impegnato nella costruzione del fabbricato.
      Occorre inoltre che il venditore abbia subìto una situazione di crisi (o la stia subendo), che si sia manifestata in una esecuzione immobiliare gravante sull'immobile oggetto del contratto, ovvero in una procedura concorsuale a suo carico.
      Infine, è previsto che il contratto in forza del quale il promissario acquirente ha ricevuto l'immobile sia stato stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
      L'art. 9 del d.lgs 122/2005 attribuisce al promissario acquirente il diritto di prelazione solo nel caso in cui l'immobile gli sia stato già consegnato e sia stato da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado.

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