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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Pignoramento immobiliare e canoni di locazione
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Simone Landri
AGRIGENTO11/10/2024 20:14Pignoramento immobiliare e canoni di locazione
Buonasera,
premetto cronologicamente che:
- in data 01/07/2022 è stato notificato atto di pignoramento immobiliare;
- in data 22/07/2024 sono stato nominato custode e, in occasione dell'accesso, ho appreso che l'immobile è regolarmente locato dal 2005;
- dal prossimo mese il conduttore verserà sul conto della procedura i successivi canoni di locazione.
Domanda: considerato che il conduttore ha pagato in buona fede al proprietario - esecutato - in quanto non poteva essere a conoscenza del pignoramento, come è possibile - se è possibile - recuperare l'importo relativo ai canoni di locazione pregressi dalla data del pignoramento ad oggi?
Grazie
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Zucchetti SG
12/10/2024 15:14RE: Pignoramento immobiliare e canoni di locazione
È noto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. tra i frutti civili vanno annoverati icanoni di locazione. Essi pertanto costituiscono l'oggetto di diritti di credito in capo al debitore esecutato, e si ritengono anch'essi sottoposti all'ambito di applicazione dell'art. 2912 c.c.
In relazione ai canoni di locazione, Cass., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 c.c., 65 e 560 c.p.c. (Ma anche dell'art. 492, a mente del quale, tra l'altro il debitore si deve astenere dagli atti diretti a sottrarre all'espropriazione, non solo i beni pignorati, ma anche "i frutti di essi"), è legittimato ad agire solo per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento, successivamente, precisandosi che il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; conseguentemente, se nell'atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile (Cass. 21/06/2011, n. 13587; Cass. 03/06/2021, n. 23883).
La giurisprudenza ha altresì affrontato e risolto, positivamente, il tema della legittimazione del custode ad agire anche per la riscossione dei canoni di locazione dovuti in forza di contratto di locazione stipulato dall'esecutato dopo il pignoramento, ma senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'art. 560, comma secondo, c.p.c. (Cass. 29/04/2015 n. 8695). In particolare, afferma la sentenza, il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Affermata la legittimazione esclusiva del custode ad agire per il pagamento dei canoni di locazione e chiarito che con il pignoramento viene meno il diritto del debitore – conduttore a percepire i canoni di locazione maturati dopo il pignoramento, occorre chiedersi se, a fronte della domanda di pagamento formulata dal custode nominato dal giudice, il conduttore possa eccepire di aver pagato in buona fede al locatore.
La questione è stata affrontata da Cass., 14-11-2019, n. 29491, chiamata a pronunciarsi sulla domanda risarcitoria per occupazione sine titulo avanzata dal custode giudiziario nei confronti della conduttrice di un immobile pignorato in forza di contratto di locazione stipulato dopo la trascrizione del pignoramento. La pronuncia, dopo aver affermato che la legge non prevede una forma di conoscenza legale o presuntiva della sussistenza del pignoramento e di verifica preliminare della opponibilità del contratto rispetto ai creditori ha affermato che il conduttore deve considerarsi in buona fede ed il pagamento effettuato al locatore è liberatorio ai sensi dell'art. 1189 c.c., con conseguente possibilità, per il custode, di agire: nei confronti del locatore apparente per la restituzione dei canoni ex art. 2033 c.c.; nei confronti del conduttore, per la condanna al pagamento della differenza fra indennità di occupazione e canone di locazione corrisposto in buona fede.
Negli stessi termini, in precedenza, si era espressa Cass. sez. III, 17/07/2017, n. 17044, dove si era affermato che una situazione di oggettiva apparenza di legittimazione (che nel caso di specie era determinata dal fatto che il debitore, pur dopo il pignoramento, era rimasto nella disponibilità dell'immobile) dispensa il conduttore da una verifica in tal senso, poiché occorre "contenere l'accertamento della legittimazione del ricevente entro i limiti della normale diligenza, giacché far ricadere sul debitore il rischio di un adempimento soggettivamente inesatto, pur quando egli abbia normalmente controllato l'identità e il titolo della legittimazione del ricorrente, avrebbe il significato di imporre al debitore l'onere di un controllo massimo, estraneo alla pratica degli affari".
I precipitati delle affermazioni sin qui svolte consentono di ritenere che al custode non resterà che agire, ex art. 2033 c.c., nei confronti del locatore-esecutati, per la ripetizione dei canoni che costui abbia indebitamente riscosso.
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