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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
contratto di fitto transitorio con la custodia giudiziaria
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Elena Pompeo
Salerno07/11/2024 08:33contratto di fitto transitorio con la custodia giudiziaria
Ho stipulato un contratto di fitto transitorio tra un terzo e la custodia giudiziaria per un anno (fitto di un negozio), registrato e con la dicitura fino alla vendita e/o fino alla estinzione della procedura esecutiva per qualunque causa. Senza alcuna comunicazione tra le parti e senza la necessità di stipulare altro contratto vi è stato rinnovo tacito di un anno e poi di anno in anno (sempre fino alla vendita e/o estinzione della procedura). L'affittario continua a pagare e la custodia ad incassare. E' corretto oppure bisogna stipulare nuovo contratto di fitto?
Per altra procedura esecutiva devo stipulare un nuovo contratto di fitto transitorio e vorrei non indicare una scadenza ma indicare fino alla vendita e/o fino alla estinzione della procedura esecutiva per qualunque causa. E' corretto oppure devo indicare necessariamente una data di scadenza (ad esempio un anno). Grazie
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Zucchetti SG
07/11/2024 09:13RE: contratto di fitto transitorio con la custodia giudiziaria
A nostro avviso non è necessario stipulare un nuovo contratto.
Come noto, l'art. 560, comma secondo, c.p.c. consente al custode la stipula di contratti di locazione aventi ad oggetto l'immobile pignorato, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
È opinione diffusa quella per cui, sebbene la norma faccia espresso riferimento alla sola locazione, la ratio della disposizione induce a ritenere che essa sia applicabile (secondo noi, se non direttamente, quanto meno in via analogica) a tutti i contratti di godimento.
Il potere autorizzatorio del giudice è assolutamente discrezionale e deve essere preceduto dalla audizione delle parti (che non implica necessariamente la fissazione di una udienza ad hoc, essendo sufficiente che il giudice chieda ad esse di esprimere la loro posizione sulla locazione di cui trattasi), che tuttavia non vincola le sue determinazioni (Cass. civ., 1 dicembre 2000, n. 15373).
La locazione stipulata dal custode ai sensi dell'art. 560 c.p.c., in ragione del particolare regime autorizzatorio cui è sottoposta ed in considerazione del suo collegamento funzionale con il processo esecutivo, ha una speciale natura giuridica, che legittima (ed anzi impone) la deroga alla disciplina codicistica e vincolistica dettata in materia di locazione di immobili e di affitto di fondi rustici, che contrasti con siffatta funzione e natura.
Così si esprime la dottrina e la giurisprudenza, ove si è detto che "la locazione stipulata dal custode non resta assoggettata alla normativa speciale in tema di locazioni di immobili urbani" (Cass. civ., 15 marzo 1990, n. 2119), e che il contratto stipulato dal curatore fallimentare (o dal custode) a norma dell'art. 560 c.p.c. "è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis" (Cass., s.u., 20 gennaio 1994, n. 459; negli stessi termini, Cass. civ. 28 settembre 2010, n. 20341).
In ragione di siffatta specialità, sia la dottrina che la giurisprudenza riconoscono valide quelle clausole abitualmente inserite nei contratti di locazione stipulati dai custodi giudiziari, che ai sensi dell'art. 1603 c.c. ed in deroga alla normativa speciale prevedono la risoluzione della locazione al momento della aggiudicazione (cfr Cass., s.u., 459/1994, e 20341/2010 cit.).
Sempre in ragione di siffatta specialità, ed anche al fine di scongiurare la nascita di possibili equivoci e contenziosi è opportuno, a nostro avviso, che nel contratto di locazione siano inserite specifiche clausole che prevedano:
1. il versamento dei canoni mensili mediante bonifico sul conto corrente bancario intestato alla procedura esecutiva;
2. la previsione che sono a carico del conduttore le spese e gli oneri condominiali;
3. il divieto di subaffitto;
4. l'obbligo del conduttore di consentire l'accesso all'unità immobiliare locata al custode giudiziario e, in generale, agli organi della procedura esecutiva nonché ai loro incaricati, a semplice richiesta degli stessi, previo preavviso (ciò soprattutto al fine di consentire la visita dell'immobile da parte dei potenziali acquirenti);
5. l'esonero da parte del conduttore nei confronti del locatore da ogni responsabilità per i danni diretti, o indiretti, che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché, per interruzioni incolpevoli dei servizi, nonché l'obbligo di restitutio in pristino del bene a carico esclusivo del conduttore;
6. l'insussistenza in capo al conduttore di qualsiasi diritto di prelazione tanto in caso di vendita dell'immobile quanto in caso di nuova locazione temporanea alla scadenza del contratto;
7. l'obbligo in capo al conduttore di stipulare idonea assicurazione per i danni all'immobile.
8. l'estinzione del contratto al momento dell'aggiudicazione del bene o dell'estinzione, per qualunque causa della procedura.
9. Il diritto del custode di recedere dal contratto in qualunque momento.-
Elena Pompeo
Salerno07/11/2024 09:39RE: RE: contratto di fitto transitorio con la custodia giudiziaria
Grazie e per quanto riguarda la durata quindi posso scrivere fino alla vendita e/o estinzione della procedura per qualunque causa con possibilità per la Custodia di recedere in qualunque momento? -
Zucchetti SG
07/11/2024 09:44RE: RE: RE: contratto di fitto transitorio con la custodia giudiziaria
A nostro avviso si
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