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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
ordine di liberazione in caso di mancato pagamento delle spese condominiali
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Lorenzo Gelmini
Bergamo27/02/2024 22:27ordine di liberazione in caso di mancato pagamento delle spese condominiali
Buongiorno, vorrei sottoporvi la seguente questione per avere un vostro parere.
Procedura esecutiva immobiliare (ante Cartabia) promossa da un Condominio conseguente all'ottenimento di decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle spese condominiali (per quasi euro 50.000).
Il debitore esecutato abita l'immobile pignorato unitamente alla propria famiglia e, a mente dell'art. 560 cpc, non perde il possesso fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma dello stesso articolo 560.
Il mancato pagamento delle spese condominiali maturate successivamente al pignoramento e quindi di quelle che maturano durante la sua attuale permanenza nell'immobile legittimano il GE ad ordinare la liberazione dell'immobile ai sensi del predetto nono comma ed, in particolare, per il caso in cui "l'esecutato viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico" ?
Ringrazio anticipatamente per l'attezione.
Dott. Lorenzo Gelmini-
Zucchetti SG
29/02/2024 10:54RE: ordine di liberazione in caso di mancato pagamento delle spese condominiali
La riscrittura dell'art. 560 ad opera dell'art. 4, comma 2, d.l. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12 ha introdotto un regime di favore per il debitore che abita l'immobile pignorato il cui nucleo centrale si rinviene nei commi 3 ed 8 della disposizione, prevedendo che il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento".
Il riconoscimento di questo diritto non è però incondizionato. Invero, il legislatore, nel riconoscerlo, si è anche premurato di imporre all'esecutato veri e propri obblighi. Infatti:
l'esecutato è tenuto a rendere il conto a norma dell'articolo 593 c.p.c. (comma 1);
il debitore e pure i membri del suo nucleo familiare sono obbligati a conservare diligentemente il bene pignorato e a mantenere e tutelare la sua integrità (comma 4);
l'esecutato deve consentire le visite all'immobile dei potenziali acquirenti senza che sia ostacolato il diritto di visita degli interessati (comma 6);
al debitore è preclusa la concessione in locazione del bene senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (comma 2);
l'esecutato è tenuto al rispetto di tutti «gli altri obblighi che la legge pone a suo carico» (comma 9).
Il punto più controverso riguarda proprio la individuazione di quali siano gli «altri obblighi che la legge pone a suo carico». A questo fine riteniamo che occorra ragionare tenendo presente due direttrici interpretative. La prima è che gli obblighi rilevanti devono essere inerenti all'immobile (obblighi propter rem e non personali del debitore, seppur occasionati dall'immobile); la seconda è che deve trattarsi di obblighi la cui violazione deve essere pregiudizievole per la procedura (cioè idonea a ledere l'interesse della procedura a realizzare il miglior risultato economico o a recare danno alla posizione giuridica dell'aggiudicatario).
Quindi, si deve trattare di obblighi che:
diminuiscono il valore dell'immobile;
determinano una minore appetibilità dell'immobile;
provocano costi a carico dell'aggiudicatario;
disincentivano il mercato.
Così ricostruito il quadro normativo riteniamo che il mancato pagamento degli oneri condominiali giustifichi l'anticipata liberazione perché rende l'acquirente obbligato in solido al pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno in corso ed a quello precedente alla pronuncia del decreto di trasferimento, a norma dell'art. 63 disp. att. c.c.
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