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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Indennità di occupazione - opponibilità e questioni contabili e tributarie
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)03/08/2023 16:58Indennità di occupazione - opponibilità e questioni contabili e tributarie
Sono custode in una esecuzione immobiliare contro una società Immobiliare.
Gran parte dei locali sono occupati da beni mobili, prodotti e merci di proprietà personale del legale rappresentante della società esecutata e/o di altra società a lui riconducibile.
Il legale rappresentante della società si è offerto di pagare alla Esecuzione una somma a titolo di indennità di occupazione.
Si pongono i seguenti problemi.
1 - accettare una indennità di occupazione vincola la Procedura per il futuro con possibili pretese dell'occupante da far valere nei confronti del futuro aggiudicatario?
2 - Tale indennità va fatturata ed assoggetta ad iva?
3 - Su chi ricade l'obbligo di emissione della fattura? Credo che la responsabilità sia della società e non del custode.
4 - Il conto corrente da me aperto a nome della Procedura nel quale confluirebbero le somme, andrebbe inserito nella contabilità della società?
5 - Incassando canoni + iva dovrei periodicamente acconsentire all'addebito nel conto dell'iva che la società è tenuta a versare all'Erario?
I consulenti della società hanno proposto che sia la società esecutata stessa a versare alla Procedura l'indennità di occupazione, ma a me sembra un controsenso: se quei beni fossero della società (cosa improbabile visto che si tratta di una società immobiliare) come potrebbe essa pagare somme a se stessa?
Grazie
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Zucchetti SG
07/08/2023 17:36RE: Indennità di occupazione - opponibilità e questioni contabili e tributarie
La questione prospettata non si presenta come di facile risoluzione.
Un elemento è però certo.
Tutti i contratti stipulati dal custode i quali abbiano ad oggetto il godimento dell'immobile sono, naturaliter, destinati ad esaurire i loro effetti con la pronuncia del decreto di trasferimento (così cass., SU, 20 gennaio 1994, n. 5459; Cass. sez. III, 28 settembre 2010, n. 20341).
Quanto alla disciplina fiscale della indennità di occupazione, si tratta di argomento difficile, come lo sono tutti quelli in cui si tratta di applicare alle procedure esecutive la disciplina fiscale.
Per comprendere come muoversi, occorre partire dalla disamina degli adempimenti fiscali cui il custode è tenuto rispetto ai canoni di locazione incassati.
A proposito degli adempimenti fiscali in materia di IVA, l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 158/E del dell'11 novembre 2005 (pronunciata a seguito di una istanza di interpello concernente proprio gli obblighi tributari del custode giudiziario nel caso di incasso di canoni derivanti dalla locazione di immobili pignorati) ha premesso che nel caso di pignoramento non si determina alcuna modificazione soggettiva nella titolarità del diritto di proprietà sui beni, ed il custode agisce in sostituzione dell'esecutato. In particolare, secondo l'Agenzia, la custodia giudiziaria è strettamente connessa, sul piano funzionale, all'atto di pignoramento, realizzando sul versante fattuale il vincolo di indisponibilità che esso determina. Essa, pertanto, non determina alcuna modifica della titolarità dei beni e dei frutti che ne sono oggetto, e quindi il custode non assume la proprietà dei beni in custodia, ma si limita alla loro gestione.
Da queste premessa l'Agenzia aveva ritenuto che in capo all'esecutato permane l'obbligo di liquidazione, versamento e dichiarazione del tributo, mentre obbligato a emettere fattura, in sostituzione del contribuente, sia il custode - poiché l'emissione della fattura è strettamente funzionale all'apprensione dei canoni locatizi - cui il custode deve trasmettere, oltre all'importo del tributo incassato, copia della fattura, a meno che l'esecutato non si renda irreperibile, nel qual casa sarà il custode giudiziario a versare l'IVA direttamente all'Erario.
Tuttavia, Successivamente, con la risoluzione n. 62/E del 16 maggio 2006 ha ritenuto che anche il versamento dell'imposta gravi sul delegato, lasciando sostanzialmente all'esecutato il solo obbligo della dichiarazione IVA.
Quanto al momento in cui debba essere emessa la fattura, va ritenuto che il relativo obbligo debba essere assolto entro 12 giorni dalla ricezione del corrispettivo.
Invero, ai sensi dell'art. 21, comma primo, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 6331, per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio (l'art. 3, comma 2 n. 1 specifica che la locazione è una prestazione di servizio) emette fattura.
Il comma 4 precisa che la fattura è emessa entro dodici giorni dall'effettuazione dell'operazione determinata ai sensi dell'articolo 6, il quale a sua volta al comma 3 prevede che le prestazioni di servizi si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo. Dunque, prima del pagamento del corrispettivo non vi sono i presupposti per la emissione della fattura.
A proposito delle modalità di emissione del documento fiscale, deve ricorrersi all'istituto della fatturazione in nome e per conto.
La possibilità per soggetti diversi dal soggetto passivo di emettere fattura per conto di quest'ultimo è prevista dall'art. 21, comma 1, d.P.R. n. 633/1972 ai sensi del quale "per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura o … ferma restando la sua responsabilità, assicura che la stessa sia emessa … per suo conto, da un terzo ….".
Sul piano operativo la fatturazione in nome e per conto si esegue ricorrendo alla cd. fatturazione in numerazione progressiva per serie distinte, tendenzialmente ammessa nel nostro ordinamento e, dunque, numerando la fattura emessa in nome e per conto dal professionista delegato con il n. 1/serie, non seguita da altra fattura successiva, salvo ipotesi particolari, quali ad esempio la vendita a più lotti (nel qual caso seguiranno le fatture progressive n. 2/serie, n. 3/serie, ecc.).
In alternativa potrebbe pensarsi di chiedere il numero della fattura allo stesso debitore esecutato, ove costui si mostri collaborativo.
Versamento dell'imposta.
Per quanto attiene al versamento dell'imposta, l'Agenzia delle entrate con la risoluzione 19/6/2006 n. 84 ha chiarito che "nei casi in cui il debitore esecutato sia reperibile, l'imposta dovuta dovrà essere versata mediante modello F24, utilizzando gli ordinari codici tributo relativi all'IVA".
Resta da chiedersi come operare nel caso in cui il debitore esecutato manifesti tempestivamente al delegato la volontà di procedere personalmente all'emissione della fattura ed al versamento di quanto dovuto a titolo di IVA.
Sembra difficile negare in siffatta evenienza un "diritto" del debitore esecutato a poter procedere in tal senso, per due ragioni: in primo luogo perché manca una norma espressa che ponga esclusivamente in capo al custode l'obbligo di procedere in ogni caso alla emissione della fattura ed al versamento del tributo in nome e per conto del debitore; in secondo luogo, perché diversamente opinando sarebbe impedito al debitore di poter effettuare immediatamente compensazioni o detrazioni di IVA.
In una situazione di tal fatta, riteniamo di escludere che il versamento della quota parte di canone possa essere versato direttamente in favore del debitore esecutato per consentirgli il versamento dell'imposta. Ciò almeno per due ordini di ragioni. La prima è che comunque il professionista delegato ha l'obbligo di ricevere il versamento del canone, anche al fine di accertare la completezza e la tempestività del versamento, in ossequio all'incarico ricevuto, così come disciplinato dall'art. 591-bis c.p.c.; in secondo luogo viene in rilievo la necessità di scongiurare possibili problemi derivanti dal fatto che il debitore esecutato, ricevuto l'importo dell'IVA, non proceda al suo versamento (preoccupazione che a ben vedere costituisce la vera ragione della posizione assunta dall'amministrazione finanziaria nella circolare surrichiamata).
Ed allora, per operare in piena sicurezza, ricevuto il pagamento dell'IVA il custode potrebbe concordare ad esempio con il debitore di recarsi in banca per eseguire il pagamento.
Concretamente più articolato è invece il caso in cui il debitore esecutato affermi di dover operare delle compensazioni adducendo un credito di imposta. In questa circostanza, al fine di evitare che la somma destinata al versamento dell'IVA sia distratta per essere destinata ad altro scopo, il professionista delegato ben potrà richiedere la produzione di una attestazione dell'Agenzia delle Entrate che certifichi il credito d'imposta del debitore.
Resta da capire se questa disciplina può essere applicata anche alle indennità di occupazione versate di colui che occupi l'immobile senza titolo opponibile.
Quella per cui la procedura riceve queste indennità è situazione che ricorre per le più svariate ragioni: occupazione dell'immobile da parte di conduttori che non hanno provveduto a rilasciarlo a fine contratto; contratti di locazione che si sono risolti ipso iure ai sensi dell'art. 1456 c.c. a causa del mancato pagamento di alcune mensilità; tolleranza di occupazioni sine titulo.
Si pone quindi il problema della qualificazione di dette somme, sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette.
L'Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 43/E/2007 ha precisato che l'elemento discriminante sia la natura (risarcitoria o corrispettiva) da attribuire alle somme incassate, natura da ricercare nelle manifestazioni inequivocabili di volontà dei soggetti coinvolti.
Fatta questa premessa, l'indennità assumerà natura corrispettiva qualora vi sia la volontà da parte della procedura di far proseguire il conduttore nel possesso dell'immobile nonostante l'avvenuta scadenza o risoluzione del contratto per morosità oppure ancora quando si voglia tollerare o addirittura favorire l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte di un terzo.
In questi casi la disciplina fiscale dell'indennità sarà identica a quella che interessa i canoni di locazione.
Invece l'indennità di occupazione assumerà natura risarcitoria laddove si rilevi un'attività giudiziale della procedura volta ad ottenere la liberazione e l'effettiva restituzione dei locali. (cfr, sul punto, R.M. n. 260293 del 17 gennaio 1991 e R.M. n. 27 del 14 febbraio 1997, nonché DRE Veneto, la risoluzione n. 13019/Fisc. Gen. del 19 aprile 2000).
Nel caso in cui le indennità di occupazione assumano natura risarcitoria:
ai fini delle imposte dirette, l'art. 6 comma 2 TUIR prevede che, ai fini fiscali, le stesse continuino a essere qualificate come redditi da fabbricati. La norma infatti prevede che i "proventi conseguiti in sostituzione di redditi … e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, …", costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti;
ai fini delle imposte indirette, invece, trattandosi di risarcimento l'operazione andrà considerata fuori campi iva (art. 15, comma 1, n. 1, D.P.R. n. 633/1972).
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