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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Custodia riscossione canoni locazione pre esecuzione
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Anna Giacomini
Ascoli Piceno15/07/2024 11:59Custodia riscossione canoni locazione pre esecuzione
Buongiorno, sono stato nominato custode in esecuzione immobiliare nei confronti di una società dove al primo accesso ho invenuto l'immobile locato a due ditte i cui contratti di locazione sono stati stipulati qualche mese prima dell'iscrizione a ruolo del pignoramento.
in sede di sopralluogo ho chiesto invio dei contratti e della registrazione e ho comunicato ai conduttori di trattenere i canoni in attesa di nuova comunicazione e autorizzazione.
I contratti sono entrambi precedenti e regolarmente registrati.
E' stata errata tale richiesta di trattenere i canoni? lo chiedo perchè ho il dubbio se a questo punto debbo farmi autorizzare alla riscossione diretta dei canoni o devo intimare il debitore a girarli alla procedura ?
grazie
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Zucchetti SG
16/07/2024 10:48RE: Custodia riscossione canoni locazione pre esecuzione
Il tema posto dalla domanda impone preliminarmente di verificare se la locazione sia o meno effettivamente opponibile alla procedura poiché tale è solo la locazione stipulata prima del pignoramento.
A questo proposito occorre intendersi circa i parametri temporali, nel senso che occorre capire se ai fini della opponibilità del contratto di locazione alla procedura debba aversi riguardo alla data di notifica o a quella di trascrizione del pignoramento.
Muovendo dall'assunto per cui con la notifica del pignoramento si crea un vincolo di indisponibilità del bene colpito, si ritenere dai più che il contratto di locazione stipulato dal debitore dopo la notifica del pignoramento, sebbene prima della sua trascrizione, è inopponibile alla procedura. Questa affermazione è del tutto coerente con la lettera degli artt. 559 e 560 c.p.c., in forza dei quali il debitore, costituito ex lege custode del compendio pignorato con il pignoramento (recte con la notifica del pignoramento), non può darlo in locazione senza il consenso del Giudice. Essa, inoltre, consente di porre rimedio a comportamenti fraudolenti del debitore esecutato, il quale venuto a conoscenza del pignoramento potrebbe concederlo in locazione prima che lo stesso venga trascritto, al fine di rendere il bene meno appetito sul mercato.
A questa ricostruzione si affianca la diversa opinione di chi invece ritiene che il contratto di locazione stipulato dopo la notifica del pignoramento ma prima della trascrizione dello stesso sia opponibile alla procedura, osservandosi in proposito che nei confronti del terzo conduttore ai fini della conoscibilità/opponibilità del pignoramento occorre avere riguardo alla trascrizione del medesimo.
Certamente la seconda soluzione ha il pregio di salvaguardare la posizione del conduttore in buona fede, ma a nostro avviso oblitera il fatto che l'art. 2923 c.c. non fa altro che ribadire in sede esecutiva, con gli opportuni adattamenti, il principio emptio non tollit locatum, già affermato in sede di vendita dagli artt. 1599 e seguenti c.c.
Ciò chiarito, con riferimento alle locazioni stipulate prima del pignoramento, l'art. 2923 c.c., distingue quattro ipotesi:- Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento.
- Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa (così Cass., 13-3-2014, n. 5792).
- Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento, ed in questo caso l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
- Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono inopponibili alla procedura. Peculiare, inoltre, è il rapporto tra locazione ed ipoteca, ponendosi in particolare il problema della opponibilità delle locazioni stipulate prima del pignoramento ma dopo l'iscrizione ipotecaria.
Chiarito questo, e venendo ai canoni di locazione, osserviamo che essi sono certamente qualificabili come, a norma dell'art. 820 c.c.. Essi, pertanto, costituiscono l'oggetto di diritti di credito in capo al debitore esecutato, e si ritengono anch'essi sottoposti all'ambito di applicazione dell'art. 2912 c.c.
Muovendo da questa premessa Cass., 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 cod. civ., 65 e 560 c.p.c., è legittimato ad agire solo per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento. Infatti, a tali canoni – che, ancorché afferenti al bene, non costituiscono frutti del bene, bensì crediti del locatore pignorato – non può applicarsi il disposto dell'art. 2912 c.c. sull'estensione del pignoramento.
Successivamente, si è anche precisato che il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; conseguentemente, se nell'atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile (Cass., sez. III, 21 giugno 2011, n. 13587; Cass. sez. III, 3 giugno 2021, n. 23883).
La giurisprudenza ha altresì affrontato e risolto, positivamente, il tema della legittimazione del custode ad agire per la riscossione dei canoni di locazione dovuti in forza di contratto di locazione stipulato dall'esecutato dopo il pignoramento, ma senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'art. 560, comma secondo, c.p.c. In particolare, secondo Cass., sez. III, 29 aprile 2015 n. 8695, "gli artt. 65, comma secondo ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati ... sono affidati a un custode..."), 559 comma primo ("col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), 560, commi primo e secondo ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"),del codice di rito, nonché gli artt. 2912 ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") e 820 c.c. (in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni") inducono ad escludere che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato, indipendentemente dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura". Segnatamente, la sentenza afferma che il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) sono tutti elementi che convergono nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene (in termini analoghi, con riferimento alla legittimazione del custode all'esercizio delle azioni contrattuali derivanti da contratti di locazione non autorizzati cfr. la già citata Cass., 27 giugno 2016, n. 13216, nonché Cass., 27 settembre 2018, n. 23320).
Così chiarito il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento, siamo dell'avviso per cui il custode dovrà intimare al conduttore di versare in favore della procedura i canoni di locazione maturati in data successiva al pignoramento. In questo caso dovrà essere il conduttore a dover dimostrare di aver eventualmente pagato in buona fede, dopo il pignoramento, al debitore esecutato.
A tale ultimo proposito Cass., 14-11-2019, n. 29491, chiamata a pronunciarsi sulla domanda risarcitoria per occupazione sine titulo avanzata dal custode giudiziario nei confronti della conduttrice di un immobile pignorato in forza di contratto di locazione stipulato dopo la trascrizione del pignoramento, dopo aver affermato che la legge non prevede una forma di conoscenza legale o presuntiva della sussistenza del pignoramento e di verifica preliminare della opponibilità del contratto rispetto ai creditori, ha ritenuto che il conduttore, anche dopo la trascrizione, può considerarsi in buona fede, ed il pagamento effettuato al locatore è liberatorio ai sensi dell'art. 1189 c.c., con conseguente possibilità, per il custode, di agire: nei confronti del locatore apparente, per la restituzione dei canoni ex art. 2933 c.c.; nei confronti del conduttore, per la condanna al pagamento della differenza fra indennità di occupazione e canone di locazione corrisposto in buona fede.
Negli stessi termini, in precedenza, si era espressa Cass. 17-72017, n. 17044, dove si era affermato che una situazione di oggettiva apparenza di legittimazione (che nel caso di specie era determinata dal fatto che il debitore, pur dopo il pignoramento, era rimasto nella disponibilità dell'immobile) dispensa il conduttore da una verifica in tal senso, poiché occorre "contenere l'accertamento della legittimazione del ricevente entro i limiti della normale diligenza, giacché far ricadere sul debitore il rischio di un adempimento soggettivamente inesatto, pur quando egli abbia normalmente controllato l'identità e il titolo della legittimazione del ricorrente, avrebbe il significato di imporre al debitore 11 l'onere di un controllo massimo, estraneo alla pratica degli affari".
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