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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
immobile locato con quote diverse e canone vile
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Roberta Fortuna
Fermo01/10/2025 14:24immobile locato con quote diverse e canone vile
In un'esecuzione immobiliare promossa nel 2021 è stata sottoposta a pignoramento la quota di proprietà di 1/3 del debitore esecutato. La restante quota appartiene a soggetti non esecutati.
Nel 2018, quindi prima del pignoramento, l'intero immobile è stato affittato con contratto regolarmente registrato, prevedendo che il canone di locazione sia ripartito tra i comproprietari secondo diverse quote non corrispondenti alle quote di comproprietà.
In sede di esecuzione il creditore procedente sostiene che il contratto di affitto sia inopponibile alla procedura esecutiva poiché il canone di affitto riferito alla quota del debitore esecutato sarebbe vile ex art. 2923, comma 3 , c.c.
Il CTU dichiara che il canone globale è congruo ma che la ripartizione delle quote tra i comproprietari doveva essere diversa con una maggiore parte per il debitore esecutato.
Il GE ha pertanto disposto che il contratto sia opponibile alla procedura ma ha ordinato di rideterminare le quote del canone in base alle diverse percentuali indicate dal CTU.
A mio avviso la decisione del GE è errata in quanto avrebbe potuto solamente disporre in merito alla opponibilità o meno del contratto alla procedura, quindi non avrebbe potuto disporre una modifica riguardo alla ripartizione del canone di locazione pattuita tra le parti, andando appunto a modificare un contratto che tra l'altro ha dichiarato opponibile alla procedura.
Chiedo una vostra risposta e/o opinione e ringrazio anticipatamente.-
Zucchetti Software Giuridico srl
02/10/2025 09:57RE: immobile locato con quote diverse e canone vile
A meno che qualcosa non ci sfugga, e sia sfuggito anche nella domanda, non ci sembra che la decisione del giudice sia corretta
La risposta all'interrogativo posto richiede lo svolgimento di alcune premesse normative di fondo.
Ai sensi dell'art. 1103 c.c., ciascun comproprietario della cosa comune può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Ogni comproprietario, dunque, può concludere negozi giuridici che abbiano ad oggetto la quota di sua appartenenza, purché questi negozi non incidano sull'uso della cosa comune da parte degli altri comproprietari (art. 1102 c.c.).
L'amministrazione della cosa comune è poi regolata dall'art. 1105 e ss c.c.
In particolare, a mente dell'art. 1105 c.c. tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa in comproprietà, e le decisioni che concernono l'ordinaria amministrazione della stessa vengono prese a maggioranza dei comproprietari, calcolate secondo il valore delle rispettive quote, con deliberazioni che sono valide se tutti i partecipanti sono stati preventivamente informati sull'oggetto della deliberazione.
L'ultimo comma del citato articolo dispone poi che se le decisioni necessarie all'amministrazione della cosa comune non vengono assunte (oppure non si forma o non è formabile una maggioranza, come ad esempio accade quando due comproprietari sono titolari, ciascuno, del 50% dell'intero) o non vengono eseguite, ogni partecipante può promuovere un ricorso all'autorità giudiziaria che decide in luogo della maggioranza dei comproprietari, e se ritenuto può nominare un amministratore affinchè le decisioni assunte siano concretamente attuate.
Va ancora considerato l'art. 1106 c.c., a mente del quale la maggioranza dei comproprietari può anche approvare un regolamento che disciplini l'uso della cosa comune e la sua ordinaria amministrazione, delegandola eventualmente ad uno o più comproprietari ovvero ad un terzo estraneo.
Così ricostruito il quadro normativo di riferimento osserviamo che per assumere le determinazioni è necessario, in primo luogo, prendere visione del contratto di locazione e verificare se esso abbia avuto ad oggetto l'intero o la singola quota.
Ove il contratto abbia avuto ad oggetto la quota egli, previa autorizzazione del giudice, potrà agire per la riscossione dei canoni e per la intimazione di uno sfratto per morosità.
Se invece il contratto abbia avuto ad oggetto l'intero dovrà procedersi ad una sua interpretazione e verificare se ciascun comproprietario abbia concesso in locazione la propria quota (cosa che legittimerà il custode ad agire come se la locazione avesse avuto ad oggetto la singola quota) ovvero (cosa più probabile) se il contratto abbia avuto ad oggetto la locazione dell'intero, senza distinzione alcuna.
In questo secondo caso che ci pare quello ipotizzato nella domanda, occorre verificare se il contratto ha ripartito o meno tra i comproprietari l'importo del canone.
Se non vi fosse stata alcuna ripartizione, per cui ad esempio il canone viene indicato nella misura di 100 senza alcuna ulteriore specificazione, la imputazione di esso a ciascun comproprietario, e dunque alla procedura, non potrà che seguire le quote di comproprietà
Se invece nel contratto si è specificato l'importo da riconoscere a ciascun comproprietario, quell'importo vincola anche la procedura esecutiva, la quale non potrebbe, in violazione del contratto ed in danno degli altri comproprietari, pretendere un importo maggiore e conseguentemente negando agli altri comproprietari la porzione di canone che è loro dovuta per effetto delle previsioni contrattuali.
Certamente, se l'importo del canone imputabile al comproprietario esecutato è vile, quel contratto potrà ritenersi inopponibile alla procedura; ma se non si giunge ad un simile approdo, quella locazione vincola il custode negli stessi termini in cui avrebbe vincolato l'originario comproprietario locatore.
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