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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
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Enrico Vitileia
Pescara21/02/2025 19:13Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Buongiorno,
la società Alfa è proprietaria dell'immobile A concesso in locazione commerciale con contratto stipulato (2013) ante pignoramento (2023), oggetto di procedura esecutiva immobiliare promossa da creditore fondiario. Sopravviene il fallimento (marzo 2024) di Alfa e l'esecuzione individuale continua. Il contratto di locazione prevede il rinnovo tacito di anni 6 alla seconda scadenza del 30/6/2025, salvo l'esercizio della facoltà di disdetta entro il termine di 12 mesi prima (30/6/2024).
Orbene, secondo il principio consolidato di Cassazione il contratto viene meno alla data del 30/6/2025 (seconda scadenza) in assenza di autorizzazione del giudice dell'esecuzione alla sua rinnovazione (anche in difetto di disdetta da parte del custode). Non avendo tuttavia il curatore fallimentare manifestato la facoltà di disdetta nel termine di cui sopra (30/6/2024), il contratto, rispetto al quale è subentrato ex art. 185 c.c.i., si è rinnovato per il fallimento.
Le domande sono: il contratto di locazione si è rinnovato oppure no di altri 6 anni (dal 30/6/2025)? La vendita nell'esecuzione individuale promossa dal creditore fondiario ha per oggetto un bene immobile il cui contratto di locazione scadrà il 30/6/2025 o il 30/6/2031? Come vanno a coordinarsi le due procedure rispetto al contratto di locazione? Ringrazio anticipatamente per la risposta.-
Enrico Vitileia
Pescara28/02/2025 10:26RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Buongiorno, chiedo gentilmente se possibile il vostro parere. Ringrazio e saluto cordialmente. -
Zucchetti Software Giuridico srl
28/02/2025 16:27RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Anticipando le conclusioni del ragionamento che ci accingiamo a svolgere (e scusandoci per il ritardo della risposta), riteniamo che il contratto si sia rinnovato di altri sei anni.
Affrontiamo il tema partendo dall'analisi della previsione normativa.
L'art. 185 c.c.i.i., corrispondente al vecchio art. 80 l.f. regola la sorte dei contratti di locazione pendenti al momento di apertura della liquidazione giudiziale, prevedendo una diversa a seconda che la liquidazione giudiziale interessi il conduttore o il locatore.
Il comma primo stabilisce che l'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del locatore (ed è il caso prospettato nella domanda) non scioglie il contratto di locazione di immobili (a differenza di quanto dispone la regola generale di cui all'art. 172 c.c.i.i.), e il curatore subentra nel contratto.
Aggiunge il comma 2 che se alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale la residua durata del contratto sia superiore a quattro anni (ma non è il caso della domanda) il curatore, entro un anno dall'apertura della procedura, può recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso (determinato dal giudice se le parti non sono d'accordo) e tale recesso ha effetto decorsi quattro anni dall'apertura della procedura.
Come si vede, nella ricerca di un equilibrio tra l'interesse della procedura e quella del conduttore, il codice prevede che la liquidazione giudiziale subentra nel contratto, riconoscendosi tuttavia al curatore un diritto potestativo di recesso (evidentemente anticipato rispetto alla naturale scadenza ed esercitabile entro un anno dall'apertura della procedura, dietro corrispettivo di un indennizzo), se la durata residua della locazione al tempo della dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale eccede i 4 anni.
Se invece (come nel caso prospettato) la durate residua del contratto è inferiore a 4 anni, vale integralmente la previsione di cui al comma 1; ergo, il curatore subentra nel contratto ed il diritto di recesso può essere esercitato con le modalità e nei termini in cui avrebbe potuto esercitarlo il locatore, cui curatore è subentrato.
Questa essendo la regola generale, non riteniamo che essa possa subire deroghe quante volte, pendente una procedura esecutiva immobiliare, questa prosegua per la presenza di un creditore fondiario.
Invero, la prosecuzione della procedura esecutiva non è incompatibile con la disciplina cui soggiacciono i cespiti acquisiti all'attivo del fallimento, con la conseguenza che si applicano le relative regole.
A questo proposito non va sottaciuto che la regola dell'art. 41 TUB, la quale accorda al creditore fondiario il diritto potestativo di proseguire l'esecuzione individuale anche in costanza di fallimento (ora liquidazione giudiziale) dell'esecutato, risponde alla sola esigenza di dispensare l'istituto di credito dall'attesa dei tempi della liquidazione e del riparto fallimentare, tanto è vero che anche l'esecuzione per credito fondiario si arresta, secondo quando previsto dal citato articolo 41, ove in sede concorsuale sia stata già disposta la vendita.
Non v'è quindi ragione per abdicare allo speciale regime giuridico cui sono assoggettati, secondo le norme del codice della crisi, i beni acquisiti all'attivo.
Del resto, manca nel codice di procedura civile una norma che esplicitamente regoli il subentro nelle locazioni pendenti alla data del pignoramento (subentro che è cosa diversa dall'esercizio dei diritti che derivano dal contratto locatizio) e la loro durata, sicché non v'è ragione per abdicare alla regola di cui all'art. 185 c.c.i.i. Si aggiunga ancora che il principio per il quale alla scadenza successiva alla prima la locazione si risolve in mancanza di esplicita volontà di segno contrario manifestata dal custode (su autorizzazione del giudice dell'esecuzione) viene affermato quale conseguenza del fatto che il rinnovo costituisce "una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ." (Cass., sez. III, 29/05/2015, n. 11168; Cass., sez. III, 19/07/2019, n. 19522).
Come si vede, questo formante giurisprudenziale poggia il proprio convincimento sulla regola di cui all'art. 560 c.p.c., la quale riguarda la disciplina delle locazioni del compendio pignorato, ed è diversa da quella coniata dall'art. 185 c.c.i.i. (e prim'ancora dall'art. 80 lf) poiché la disciplina concorsuale, nel prevedere da un lato il subentro del curatore nel contratto, e dall'altro la facoltà di recesso, contiene in sé anche la regola, implicita, per cui in assenza del recesso valgono le regole generali della proroga tacita, ove prevista, proroga tacita che invece l'art. 560 c.p.c. (come interpretato dalla giurisprudenza surrichiamata) non contempla.
In buona sostanza, il paniere delle norme che governano la prosecuzione della procedura esecutiva da parte del creditore fondiario postula comunque una verifica di compatibilità della disciplina codicistica con le disposizioni del diritto concorsuale, verifica che è stata ritenuta necessaria anche da quella giurisprudenza (Cass. sez. I, 2 giugno 1994, n. 5352) la quale ha ritenuto che in caso di esecuzione per credito fondiario permane in capo al giudice dell'esecuzione, anche dopo il fallimento dell'esecutato, il potere di nominare un custode nella persona di un soggetto diverso dal curatore.
In questa sentenza il giudice della nomofilachia, proprio sulla scorta di una vaglio di compatibilità (non apertamente dichiarato ma implicito nell'iter logico seguito) ha osservato che "è evidente che il primo comma dell'art. 559 non potrà applicarsi, perché il debitore non potrà essere il custode, per gli effetti già verificatisi del suo spossamento (art. 42 legge fall.) e della custodia in capo al curatore (art. 31 e 88 legge fall.). Tuttavia, niente si oppone all'applicabilità del secondo comma del medesimo articolo 559, con relazione all'art. 66 c.p.c. e cioè al potere del creditore pignorante di chiedere la nomina di un diverso custode, dato che la procedura esecutiva individuale conserva la sua autonomia ed in essa il curatore ha poteri di intervento (a tutela delle ragioni della massa".
Tutto questo vale ancor più se si segue il deverso orientamento giurisprudenziale (seguito da Cass.,sez. I, 20.11.1982, n. 6254, secondo il quale anche in caso di prosecuzione della procedura fondiaria, la figura del custode va individuata ex lege nel curatore, cui spetta l'amministrazione di tutti i beni compresi nell'attivo fallimentare ai sensi dell'art. 138 c.c.i.i. (art. 31 l. fall.).
Ed allora, traendo le conseguenze del ragionamento sin qui svolto, ci sembra evidente che, non avendo il curatore esercitato il diritto potestativo di recesso mediante l'invio di una tempestiva disdetta, il contratto di locazione si è tacitamente rinnovato.-
Enrico Vitileia
Pescara28/02/2025 17:01RE: RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Vi ringrazio molto e mi scuso per avervi diciamo sollecitato la risposta.
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Enrico Vitileia
Pescara28/02/2025 19:31RE: RE: RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Buonasera,
sono ancora qui, e me ne scuso, per richiedere il vostro parere sul seguente quesito:
qualora l'atto, per effetto del quale la società Alfa è divenuta intestataria dell'immobile A, sia stato dichiarato inefficace all'esito di un giudizio di revocatoria ordinaria promosso dal creditore del dante causa, a cui sono sopravvenute l'esecuzione del creditore fondiario e successivamente la liquidazione giudiziale, il contratto di locazione di cui sopra deve intendersi parimenti rinnovato per non avere il curatore esercitato la facoltà di disdetta? Ovverosia il curatore, che è in possesso di un bene immobile intestato sì alla società fallita ma la cui vendita è stata dichiarata inefficace, continua a mantenere gli stessi poteri o vi è un riverbero sui poteri del curatore sull'immobile locato?
Grazie ancora.-
Zucchetti Software Giuridico srl
02/03/2025 16:56RE: RE: RE: RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
La domanda è di sicuro interesse, poiché pone, a monte, il problema di stabilire se quel cespite possa o non possa ritenersi acquisito al fallimento.
Per rispondere all'interrogativo riteniamo utile prendere le mosse dagli approdi cui è giunta Cass., Sez. I, 2-12-2011, n. 25850.
Il caso affrontato da questa pronuncia era quello di una revocatoria ordinaria promossa e trascritta contro l'alienante da un suo creditore prima della dichiarazione di fallimento dell'acquirente.
La pronuncia affermò che "il creditore dell'alienante … ove l'azione sia accolta, viene a trovarsi, rispetto all'immobile ormai acquisito all'attivo fallimentare, in posizione analoga a quella del titolare di diritto di prelazione su bene compreso nel fallimento e già costituito in garanzia per credito verso debitore diverso dal fallito, rappresentando il diritto tutelato in revocatoria, analogamente al detto diritto di prelazione, una passività dalla quale il patrimonio del fallito deve essere depurato prima della ripartizione dell'attivo fra i creditori concorsuali; pertanto, l'attore vittorioso in revocatoria, che non è creditore diretto del fallito e non partecipa quindi al concorso formale, può tuttavia ottenere, in sede di distribuzione del ricavato della vendita fallimentare dell'immobile, la separazione della somma corrispondente al suo credito verso l'alienante, per esserne soddisfatto in via prioritaria rispetto ai creditori concorsuali".
Secondo questa pronuncia dunque il cespite, pur all'esito del fruttuoso esperimento dell'azione revocatoria, non fuoriesce dall'attivo del fallimento poiché esso, "attesa la l'inefficacia solo relativa della sentenza di accoglimento della domanda di revoca, deve infatti considerarsi, ad ogni altro effetto entrato a far parte dell'attivo fallimentare".
È importante ricordare che la sentenza n. 25850 (successivamente condivisa dal Cass., sez. I, 31-5-2019, n. 14892) ha anche precisato come il vittorioso esperimento dell'azione revocatoria trascritta anteriormente alla data del fallimento dell'acquirente non abiliti il creditore dell'alienante non fallito a promuovere l'esecuzione sui beni compravenduti, in quanto essi sono ormai entrati a far parte dell'attivo fallimentare. Per evitare, però, che quel vittorioso esperimento si traduca in un risultato inutile, la sentenza in esame ha chiarito che, se l'azione revocatoria viene accolta, il creditore dell'alienante viene a trovarsi, rispetto all'immobile ormai acquisito all'attivo fallimentare, in posizione analoga a quella del titolare di un diritto di prelazione su di un bene compreso nel fallimento e già costituito in garanzia per un credito verso debitore diverso dal fallito. Il diritto tutelato in revocatoria, analogamente al detto diritto di prelazione, "rappresenta infatti una passività dalla quale il patrimonio del fallito deve essere depurato prima della ripartizione del ricavato ai creditori concorsuali". L'attore vittorioso in revocatoria, che non è creditore diretto del fallito e non partecipa quindi al concorso formale, può ottenere, "in sede di distribuzione del ricavato della vendita del bene, la separazione della somma corrispondente al suo credito verso l'alienante», per esserne soddisfatto in via prioritaria rispetto ai creditori concorsuali".
Se questa e la motivazione della pronuncia, i medesimi argomenti valgono nel caso prospettato dalla domanda, che differisce dalla fattispecie affrontata dalla cassazione per il solo fatto che qui la sentenza di accoglimento della revocatoria è intervenuta prima della dichiarazione di fallimento.
In definitiva, il fatto che il bene oggetto della locazione sia stato oggetto di una azione revocatoria vittoriosamente intrapresa dal creditore dell'alienante non muta i compiti del curatore perché si tratta pur sempre di un immobile acquisito all'attivo del fallimento.-
Enrico Vitileia
Pescara02/03/2025 18:22RE: RE: RE: RE: RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Grazie infinite. -
Zucchetti Software Giuridico srl
03/03/2025 11:31RE: RE: RE: RE: RE: RE: Contratto di locazione commerciale, fallimento ed esecuzione fondiaria che continua.
Grazie a lei.
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