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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Disdetta del custode di contratto di locazione opponibile alla procedura
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Beatrice Montioni
Spoleto (PG)28/02/2024 15:23Disdetta del custode di contratto di locazione opponibile alla procedura
Buongiorno, sono professionista delegato in una vendita in cui l'immobile pignorato risulta locato ad un terzo con contratto di locazione classico (4+4) registrato prima del pignoramento e pertanto opponibile alla procedura. Il contratto risale al 1/1/2019 e la prima scadenza è fissata al il 31/12/2024. La mia domanda è se, con regolare disdetta nei termini di legge da parte del custode, l'immobile possa essere liberato in virtù della vendita coattiva o se è necessario attendere la seconda scadenza per inviare la disdetta.
Grazie sin d'ora per l'aiuto-
Zucchetti SG
29/02/2024 11:15RE: Disdetta del custode di contratto di locazione opponibile alla procedura
La risposta all'interrogativo formulato non è agevole.
Nelle locazioni abitative, alla prima scadenza contrattuale il locatore ha facoltà di negare il rinnovo solo alle condizioni di cui all'art. 3 della l. 9 dicembre 1998, n. 431.
In particolare, il locatore può, alla prima scadenza, rifiutare il rinnovo:
a) quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge (cui va equiparato il convivente di una unione civile), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando, se persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
È pressoché unanime in dottrina il convincimento per cui detta facoltà, proprio in ragione della cause tassative entro cui è ammessa, sia di natura eccezionale, né si ritiene ammissibile pattuire, in favore dello stesso locatore, il ricorso ad un recesso ancor più anticipato rispetto alla prima scadenza; una clausola di tal fatta, pertanto, ove prevista sarebbe radicalmente nulla, così come nulla (ai sensi del terzo comma dell'art. 13) sarebbe una rinuncia preventiva del conduttore al rinnovo della locazione alla prima scadenza, giacché derogativa dei limiti di durata del sinallagma, mentre secondo taluni sarebbe valida la rinunzia pattuita successivamente, nel corso del rapporto e dopo la consegna della cosa locata.
Così riassunto il quadro normativo di riferimento, riteniamo dubbio che il custode possa intimare il recesso alla prima scadenza nei casi di cui all'art. 3. Le uniche ipotesi in cui egli potrebbe efficacemente procedere in luogo del conduttore sono quelle di cui alle lettere c), d), e), f), poiché si tratta di situazioni che possono essere invocate anche dal custode giudiziario.
Ciò detto, dobbiamo rappresentare che comunque in dottrina è stata affermata la facoltà del custode di negare il rinnovo alla prima scadenza contrattuale nell'ipotesi di cui alla citata let. g) dell'art. 3, ma alla tesi è stato (secondo noi condivisibilmente) obiettato che la norma sul diniego di recesso si riferisce ai soli trasferimenti volontari (così Trib. Reggio Emilia 12/05/2008).
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