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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Scadenza della locazione opponibile e riconsegna immobile pignorato
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Emanuele Curti
Roma13/12/2021 11:30Scadenza della locazione opponibile e riconsegna immobile pignorato
Gentilissimi,
nel ringraziarVi anticipatamente per l'attenzione che mi concederete sono a richiedere un confronto in merito a quanto segue.
1) In una procedura esecutiva, l'immobile pignorato è occupato da terzi in virtù di titolo opponibile. La custodia incamera regolarmente i canoni di locazione e non il deposito cauzionale.
Durante la procedura, scade il suddetto titolo opponibile (trattasi di locazione) ed il terzo si rende disponibile alla riconsegna dell'immobile.
Non essendoci un ordine di liberazione, l'immobile andrà restituito alla proprietà esecutata o alla Procedura (al Custode)?
2. Altro quesito (caso differente dal precedente):
Sublocazione di immobile pignorato, derivante da locazione principale opponibile alla procedura, che viene ceduta alla proprietà esecutata in virtù di cessione contrattuale (registrazione della sublocazione successiva alla trascrizione del pignoramento).
L'ex subconduttore è una società statunitense irreperibile, nonostante l'invio di più raccomandate alla sede indicata in visura camerale. L'immobile in parola è occupato da un utilizzatore in virtù di rapporto interno con la predetta società.
Ora, detta ex subconduttrice non sta versando i canoni di locazione: bisogna agire mediante richiesta di nomina di legale della procedura per sfratto per morosità oppure richiedere l'emissione dell'ordine di liberazione in quanto la già sublocazione sarebbe inopponibile alla procedura?
In attesa, invio cordiali saluti-
Zucchetti SG
16/12/2021 06:23RE: Scadenza della locazione opponibile e riconsegna immobile pignorato
I due quesiti, diversi tra loro come giustamente evidenziato nella domanda richiedono differenti risposte.
Quanto alla prima, riteniamo che l'immobile vada restituito al custode.
Invero, l'ordine di liberazione, di cui all'art. 560 c.p.c. è strumento (variamente declinato dalla dottrina e tormentato da interventi continui interventi normativi protesi a ricercare un punto di equilibrio tra esigenze della procedura e tutela del debitore esecutato) volto a consentire alla procedura esecutiva, per mano del custode, di acquisire la materiale disponibilità dell'immobile da parte di colui il quale, non avendone più titolo (perché debitore esecutato o perché occupante sine titulo) è tenuto a restituire il bene e non vi provvede sua sponte.
Fatta questa premessa, se un problema di occupazione non si pone perché il debitore o, come in questo caso, il terzo, lasciano spontaneamente l'immobile, non resta altro da fare al custode se non acquisire materialmente nella propria disponibilità il cespite, indipendentemente dalla pronuncia dell'ordine di liberazione, la cui adozione non ha più ragion d'essere atteso che l'immobile non deve essere più liberato, essendo già libero.
Con riferimento alla sublocazione, osserviamo quanto segue.
È noto che ai sensi dell'art. 2740 il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Si tratta della così detta garanzia patrimoniale generica, per far valere la quale il creditore può pignorare i beni del debitore (art. 2910, comma primo c.c.). Detto pignoramento si estende, per effetto della previsione di cui all'art. 2912 c.c., agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, e tra questi ultimi rientrano senza dubbio i canoni di locazione, per espressa previsione dell'art. 820, ultimo comma, c.c.
L'art. 2912 deve essere letto congiuntamente alla previsione di cui all'art. 821 il quale a proposito dell'acquisto dei frutti, precisa che (solo) i frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che li produce (comma primo) mentre a proposito dei frutti civili si prevede solo che essi si acquistano giorno per giorno (comma terzo). La ragione di questo consapevole distinguo va ricercata nella distinzione, che viene operata dal precedente art. 820, tra frutti naturali e frutti civili. Infatti, mentre i primi sono quelli provenienti direttamente dalla cosa, i secondi rappresentano il "corrispettivo del godimento che altri ne abbia", sicché il loro titolare va individuato nel soggetto attivo del rapporto obbligatorio in forza del quale essi sono dovuti, con la conseguenza che su di essi cade il vincolo pignoratizio di cui all'art. 2912 a condizione che appartengano al proprietario della cosa principale, così ricadendo nella garanzia patrimoniale generica di cui si è detto.
I precipitati del dato normativo così ricostruito consentono allora di affermare che il pignoramento si estende ai canoni di locazione a condizione che il proprietario della cosa pignorata sia anche il locatore, e quindi titolare dei frutti civili così prodotti.
Così non è per i canoni derivanti dalla sublocazione, poiché il locatore della sublocazione non è il proprietario della cosa, bensì il conduttore.
Il subconduttore, peraltro, a è soggetto del tutto estraneo alla procedura, che non ha alcun rapporto con il debitore esecutato, avendo stipulato il contratto con conduttore.
La soluzione da noi patrocinata è conforme all'orientamento che la Corte di Cassazione ha espresso con la sentenza n. 11830 del 16.5.2013, nella quale si è osservato che il sublocatore è legittimato a promuove azione di sfatto per morosità nei confronti del suo subconduttore, il quale non può eccepire di non essere più tenuto al pagamento dei canoni di locazione in forza dell'intervenuto pignoramento.
Quanto alla opponibilità del contratto di sublocazione, deve osservarsi come esso sarà opponibile o meno alla procedura negli stessi termini in cui lo è il contratto di locazione. Ciò in forza della regola ricavabile dall'art. 1593, comma terzo, c.c., a mente quale la nullità, la risoluzione o comunque il venir meno del contratto di locazione determina la caducazione anche del rapporto di sublocazione, in aderenza al principio generale resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.-
Chiara Costa
Piacenza26/01/2024 14:27RE: RE: Scadenza della locazione opponibile e riconsegna immobile pignorato
Buongiorno, nel rileggere la Vostra risposta al quesito della collega, chiedevo se nel caso di presenza di sublocazione, il Custode sia tenuto a dare disdetta non solo al conduttore ma anche al subconduttore.
Riterrei di escludere la necessità di un duplice invio sia in forza della insussistenza di un rapporto contrattuale tra locatore e subconduttore sia in forza dell'accessorietà del contratto di sublocazione rispetto al contratto di locazione.
vi ringrazio-
Zucchetti SG
27/01/2024 09:06RE: RE: RE: Scadenza della locazione opponibile e riconsegna immobile pignorato
Anche a nostro avviso non v'è necessità di intimare la disdetta del contratto al subconduttore.
Infatti, come abbiamo detto nella risposta precedente, il subconduttore è soggetto del tutto estraneo alla procedura, che non ha alcun rapporto con il debitore esecutato, avendo stipulato il contratto con conduttore e questo ragionamento è coerente con quanto affermato dalla Corte di Cassazione che con la sentenza n. 11830 del 16.5.2013, ha osservato che solo il sublocatore è legittimato a promuove azione di sfatto per morosità nei confronti del suo subconduttore, poiché i canoni di locazione dovuti dal subconduttore al conduttore (suo locatore) non possono costituire frutti della cosa pignorata ai sensi dell'art. 2912 c.c., poiché il subconduttore è soggetto del tutto estraneo alla procedura ed ha rapporti solo con il proprio locatore.
Il contratto di sublocazione sarà opponibile o meno alla procedura negli stessi termini in cui lo è il contratto di locazione. Ciò in forza della regola ricavabile dall'art. 1593, comma terzo, c.c., a mente quale la nullità, la risoluzione o comunque il venir meno del contratto di locazione determina la caducazione anche del rapporto di sublocazione, in aderenza al principio generale resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.
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