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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
contratto di fitto quote
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Elena Pompeo
Salerno16/10/2024 11:44contratto di fitto quote
Sono il custode di una procedura esecutiva contro diversi esecutati e vi è un comproprietario non esecutato per 1/9 . Devo fittare un locale commerciale. Posso fittarlo con un contratto per gli 8/9? Rilevo che per il comproprietario non esecutatato era stata depositata una rinuncia all'eredità rilevatasi inopponibile in quanto prima della rinuncia un creditore aveva trascritto l'accettazione tacita. Il creditore, avendo un titolo esecutivo anche nei confronti del comproprietario, ha richiesto un termine per notificare nuovo pignoramento per 1/9 nei confronti del comproprietario e poi chiedere la riunione ma allo stato la procedura esecutiva pende solo nei confronti degli esecutati titolari di 8/9. grazie -
Zucchetti SG
17/10/2024 09:58RE: contratto di fitto quote
Non vediamo ostacoli al fatto che la quota pignorata possa costituire oggetto di una locazione. È evidente che di questa particolarità il contratto di locazione dovrà dare compiutamente conto per evitare di ingenerare nell'acquirente l'idea che il contratto abbia ad oggetto l'intero.
Il tema posto, infatti, ruota intorno alla individuazione dell'oggetto della custodia in caso di pignoramento di quota indivisa, individuazione che l'art. 599 c.p.c. non compie, essendo all'evidenza costruito intorno all'idea di un pignoramento che abbia colpito l'intero. In particolare, ci si chiede se, in caso di pignoramento di quota indivisa di un bene comune, la custodia debba limitarsi alla quota o debba interessare il cespite nella sua interezza.
Osserviamo a questo proposito che in dottrina sono state sostenute entrambe le tesi.
A favore della tesi per cui la custodia debba riguardare l'intero si è detto che la quota ideale è inafferrabile, per cui il custode non può che occuparsi dell'intero, aggiungendosi, sul versante della operatività pratica, che la limitazione della custodia giudiziale alla quota pignorata del bene costringerebbe il custode a ricorrere all'autorità giudiziaria, ex art. 1105, comma quarto, c.c., ogni qualvolta dovesse assumere iniziative per la conservazione del bene, anche in mancanza dei presupposti di applicazione di questa norma, rappresentati dall'inerzia dei comunisti o dall'impossibilità di formare una maggioranza.
Viceversa (secondo più risalente opinione), a sostegno dell'idea per cui oggetto della custodia sarebbe solo la quota ideale, si è osservato che oggetto della custodia è il compendio pignorato, per cui se è stata pignorata la quota la custodia non può che involgere solo quest'ultima.
A noi pare, fermo restando l'indubbia robustezza dell'argomento sistematico della tesi da ultimo richiamata, che la custodia, con i limiti che tra un attimo indicheremo, non può che avere ad oggetto l'intero bene, nel momento in cui si dovesse giungere (nell'eventuale giudizio di divisione) alla vendita dell'intero.
Invero, se in quel momento anche i comproprietari non esecutati sono giocoforza chiamati a subire le conseguenze del pignoramento, il sacrificio loro richiesto in punto di custodia è compensato dal fatto che la custodia dell'intero: meglio consente la conservazione del bene; accelera le operazioni di vendita; lascia prefigurare una migliore collocazione del cespite sul mercato. Il tutto a vantaggio anche dei comproprietari non esecutati.
Ovviamente, la custodia materiale dell'intero dovrà avvenire con il minimo sacrificio possibile per gli interessi dei comproprietari, che ad esempio conservano il diritto ad utilizzare la cosa comune (ovviamente nei limiti consentiti dall'art. 1102, comma primo, c.c. ed a condizione che il godimento della stessa non sia di ostacolo allo svolgimento della funzione custodiale, ad esempio impedendo agli interessati all'acquisto la visita del bene) ed a percepirne i frutti nella misura corrispondente alla quota di ciascuno.
Nel caso prospettato, dunque, se non è stato posto in vendita l'intero cespite, in difetto del consenso del comproprietario dell'esecutato, il custode potrà, pervia autorizzazione del giudice dell'esecuzione, locare la sola quota pignorata.
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