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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
sorti del contratto opponibile alla procedura nei confronti dell'aggiudicatario
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Anna Maria Carlucci
Salerno21/09/2023 18:14sorti del contratto opponibile alla procedura nei confronti dell'aggiudicatario
Salve, sono custode giudiziario di un locale per il quale esiste un contratto di locazione opponibile alla procedura (prossima scadenza dicembre 2027) nel mentre il g.e. mi ha autorizzato a percepire i canoni di locazione, e l'udienza per la fissazione delle modalità di vendite è fissata per ottobre 2023, la mia domanda è la seguente:
se vengo nominata delegato alla vendita nel relativo avviso dovrò dare atto che l'immobile è occupato da terzi a fronte di contratto di locazione opponibile alla procedura, e mi chiedo lo stesso che effetti avrà per il nuovo aggiudicatario?? per il nuovo proprietario gli effetti del contratto cesseranno ipso iure al momento del trasferimento o sarà efficace fino alla scadenza dicembre 2027 non potendo di conseguenza il proprietario disporre del bene continuando solo a percepire i canoni di locazione?
grazie sin d'ora per il prezioso chiarimento che mi darete.-
Zucchetti SG
25/09/2023 09:35RE: sorti del contratto opponibile alla procedura nei confronti dell'aggiudicatario
La risposta all'interrogativo formulato si ricava dalla lettura dell'art. 2923 c.c., a mente del quale "Le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede". Stessa opponibilità vale per le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che siano state trascritte anteriormente al pignoramento".
La norma aggiunge poi che in ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, così come pure non è tenuto a rispettare le locazioni che non hanno data certa e la detenzione del conduttore non sia anteriore al pignoramento della cosa locata.
Il precipitato di questa disposizione è che se la locazione è opponibile l'acquirente sarà vincolato ad ess così come lo era l'esecutato.
Ergo, l'ordine di liberazione pronunciato dal Giudice dell'esecuzione a norma dell'art. 560, comma terzo, c.p.c. non potrà essere utilizzato per conseguire la disponibilità dell'immobile (in questi termini Cass. Sez. 3, 23 giugno 2015, n. 12907).
Eventualmente, il custode prima e l'aggiudicatario poi potranno utilizzare esclusivamente i rimedi che l'ordinamento appresta al locatore (nella cui posizione giuridica l'aggiudicatario subentra a seguito del decreto di trasferimento), con la conseguenza che potrà essere solo intimato uno sfratto per finita locazione oppure per morosità, se ne ricorreranno i presupposti.-
Anna Maria Carlucci
Salerno25/09/2023 10:24RE: RE: sorti del contratto opponibile alla procedura nei confronti dell'aggiudicatario
Salve grazie per il vostra risposta, nel caso in oggetto il contratto stipulato prima del pignoramento veniva da un tacito rinnovo di 6 anni che scadranno a dicembre 2027 con possibilità di disdetta da parte del locatore/nuovo acquirente entro il mese di dicembre 2026, dunque la mia domanda è se il locale viene venduto in sede espropriativa il nuovo acquirente aggiudicatario dovrà subire gli effetti della locazione e continuare a far detenere l'immobile al conduttore fino a dicembre 2027 (esercitando la facoltà di disdetta entro un anno dalla scadenza, ovvero entro dicembre 2026) e percepirà i canoni di locazione, giusto? -
Zucchetti SG
25/09/2023 10:51RE: RE: RE: sorti del contratto opponibile alla procedura nei confronti dell'aggiudicatario
Esatto.
Il nuovo acquirente subentrerà nel contratto di locazione.
Ciò si ricava agevolmente dalla combinata lettura degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce orientamento consolidato della giurisprudenza. Si vedano, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, secondo cui "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442)
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