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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Contratto di locazione avente ad oggetto due distinti lotti con canone unico
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Dario Cannalire
Oria (BR)23/01/2021 21:48Contratto di locazione avente ad oggetto due distinti lotti con canone unico
Due immobili aventi destinazione C/1 il primo e A/10 il secondo, che formano due distinti lotti della procedura esecutiva, sono oggetto di un contratto di locazione commerciale, opponibile in quanto stipulato prima del pignoramento, che prevede un canone unico per entrambi i locali.
Il canone di locazione è stato sin qui regolarmente incassato dal custode e depositato sul conto corrente della procedura.
A seguito di aggiudicazione di uno dei due lotti, si rende assolutamente necessario lo "sdoppiamento" del canone in modo che, da un lato, la procedura possa continuare ad incassare quello relativo all'immobile non ancora aggiudicato e, dall'altro, l'aggiudicatario possa subentrare nel contratto di locazione in essere e riscuotere il proprio canone.
Per poter realizzare tale obiettivo sul piano giuscontrattuale, a parere dello scrivente, si dovrebbe procedere alla registrazione di un'appendice contrattuale che specifichi il canone per ciascuno dei due immobili.
Interpellati due uffici periferici dell'Agenzia delle Entrate, hanno proposto una soluzione differente:
il primo ha proposto la registrazione di un'appendice contrattuale, il secondo un provvedimento del G.E.
Nel primo caso si porrebbe l'ulteriore problema dei soggetti tra cui deve essere stipulata l'appendice contrattuale che, a parere del sottoscritto, non possono che essere quelli tra cui fu stipulato il contratto, ossia il locatario e il debitore esecutato. Inoltre, tale appendice contrattuale deve essere conclusa prima del deposito del decreto di trasferimento, momento in cui sarebbe legittimato anche l'aggiudicatario ad intervenire nella scrittura privata. È vero anche che solo le parti del contratto possono precisare, nell'appendice contrattuale, i termini dell'accordo originario, anche con riferimento al canone di locazione.
Nel secondo caso, ossia seguendo le indicazioni dell'Ufficio delle Entrate presso cui il contratto fu depositato, occorre presentare presso il registro, per il tramite del Custode, un provvedimento del Giudice dell'Esecuzione. In merito a tale soluzione sorge il dubbio della legittimazione del Professionista delegato/Custode a proporre la modifica contrattuale considerato che le sue funzioni con riferimento agli immobili staggiti è quello di salvaguardarli per impedire che si verifichino variazioni di valore in danno della stessa procedura ed acquisirne gli eventuali frutti. È vero anche che la procedura ha un interesse diretto, ossia di continuare a incassare il canone di locazione dell'immobile non ancora aggiudicato: è sufficiente tale interesse a giustificare una interferenza della procedura in una libera contrattazione tra parti libere (almeno al momento della stipula del contratto)?
Alla luce di quanto sin ora riferito, si chiede se sia percorribile sul piano giuridico una soluzione che preveda che il PD/Custode chieda al G.E. l'intervento del CTU, estensore della perizia, di esprimersi sulla suddivisione del canone tra i due immobili. Le conclusioni tecniche del CTU sarebbero poi sottoposte all'approvazione del G.E. ed alla accettazione delle parti (locatario e debitore esecutato) che, a loro volta, le recepirebbero nell'appendice contrattuale da depositare presso l'AdE. Si adotterebbe dunque una soluzione intermedia tra quelle prospettate dai due uffici delle Entrate ma che, a parere dello scrivente, sarebbe di tutela dell'aggiudicatario in quanto le determinazioni sull'importo del canone sarebbero conseguenza delle valutazioni tecniche del CTU e della validazione del Giudice. Si prega, diversamente, di voler cortesemente fornire diversa soluzione alla questione proposta.-
Zucchetti SG
25/01/2021 10:48RE: Contratto di locazione avente ad oggetto due distinti lotti con canone unico
Nel rispondere al quesito prospettato occorre muovere da alcune premesse di fondo.
Posto che il contratto è opponibile alla procedura, si ha che il trasferimento della proprietà dell'immobile determina anche il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione e quindi nel diritto alla percezione dei canoni, per tutta la durata del contratto.
Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442).
Nel caso di specie l'acquisto di una sola porzione del cespite locato ha determinato che il contratto si è scisso in due distinte locazioni, tante quanti sono i soggetti che hanno assunto la qualità di locatori (Cass. Sez. III 15/05/2013, n. 11760).
Poiché, tuttavia, come detto nella domanda, il canone della locazione dei due immobili è stato unitariamente pattuito, l'obbligazione di pagamento del canone è indivisibile (intesa come prestazione dovuta, indipendentemente dalla fonte costitutiva), poiché a norma dell'art. 1316 c.c., è indivisibile l'obbligazione che ha ad oggetto una prestazione che non è suscettibile di divisione per sua natura, o perché tale è stata considerata dai contraenti.
Ne deriva che questa obbligazione è regolata, per espressa previsione dell'art. 1317 c.c., dalle norme sulle obbligazioni solidali.
Se così è, il pagamento del canone sarà regolato dagli artt. 1292 c.c., a mente dei quali ciascuno dei creditori può chiedere l'intero al debitore, e l'adempimento conseguito da ciascuno libera gli altri, e 1296 c.c., in forza del quale, simmetricamente, il debitore può scegliere di pagare all'uno o all'altro creditore.
Infine, nei rapporti interni, si applicherà poi l'art. 1298, secondo il quale l'obbligazione si divide in parti uguali, se non risulta diversamente.
Applicando al caso di specie queste coordinate si avrà che, a decreto di trasferimento emesso, il conduttore potrà versare indifferentemente l'intero canone al custode o all'aggiudicatario, fermo restando che colui il quale ha ricevuto il pagamento deve versare il 50% all'altro.
Fatta questa premessa, nel caso di specie si avrà che la modifica contrattuale intervenuta rende solidalmente obbligate tutte e tre le parti nei confronti dell'agenzia delle entrate per l'adempimento delle obbligazioni tributarie che derivano da questa scissione contrattuale, le quali dovrebbero presentare all'agenzia delle entrate una scrittura privata in cui danno conto della modificazione intervenuta.
Quanto alla imputazione del canone, riteniamo che non sia necessario una riconvocazione del ctu, poiché è già versata in atti una perizia di stima dei lotti che può essere utilizzata. Se ad esempio i due beni sono stati rispettivamente stimati nella misura di 30 e 70, ed è stato aggiudicato il lotto che vale 30, si può ritenere che l'aggiudicatario ha diritto al 30% del canone di locazione.
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