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Cessione immobile ad uso abitativo da parte di impresa costruttrice

  • Sara Santarelli

    Reggio Emilia (RE)
    15/02/2017 08:26

    Cessione immobile ad uso abitativo da parte di impresa costruttrice

    Buongiorno,
    sono curatore di un fallimento proprietario di 3 immobili (appartamenti e rimesse) classificati in bilancio come beni merce (rimanenze), la cui costruzione, terminata nel 2009, è stata effettuata dalla stessa società costruttrice fallita (oggetto attività: compravendita di beni su beni propri).
    Non riuscendo a vendere gli appartamenti, gli stessi sono stati in precedenza locati (locazione a privati ad uso abitativo 4+4), con relativa opzione per l'applicazione dell'IVA nel relativo contratto. Ad oggi due appartamenti sono ancora locati, mentre il terzo è libero.
    Ai fini della successiva vendita competitiva l'art. 10 c. 1 n. 8-bis DPR 633/72 prevede che sono esenti le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per 'imposizione".
    La vendita siccome effettuata oltre 5 anni successivi all'ultimazione dei lavori è quindi esente IVA.
    Mi chiedo se il fatto che gli immobili sono tutt'ora o sono stati locati influisca sull'esenzione.
    Mi chiedo inoltre se la vendita verrà effettuata in esenzione, bisognerà procedere a rettificare l'IVA a suo tempo detratta?
    La domanda mi sorge in quanto non è possibile per il curatore individuare i costi specificatamente riferiti alla costruzione dell'immobile e quindi determinare l'IVA a suo tempo detratta in quanto è stata reperita la documentazione contabile solo degli ultimi tre anni/esercizi.
    Che comportamento deve tenere il curatore in questo caso?

    Grazie.

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      12/03/2017 21:53

      RE: Cessione immobile ad uso abitativo da parte di impresa costruttrice

      Il fatto che gli immobili siano stati locati non ha alcuna rilevanza.

      E' corretto il riferimento all'art. 10 n. 8-bis del D.P.R. 633/72, ma non del tutto la conclusione che se ne trae nel quesito: essendo trascorsi più di 5 anni dall'ultimazione la cessione non è necessariamente esente IVA, essendo possibile optare per l'imponibilità (opzione che fra l'altro risolverebbe il problema della rettifica IVA)

      Nel caso di cessioni esenti, certamente dovrà essere rettificata l'IVA a suo tempo detratta, che trattandosi d beni merce deve essere effettuata in base all'art. 19-bis.2, I comma, primo periodo del D.P.R. 633/72, che recita: "La detrazione dell'imposta relativa ai beni non ammortizzabili ed ai servizi è rettificata in aumento o in diminuzione qualora i beni ed i servizi medesimi sono utilizzati per effettuare operazioni che danno diritto alla detrazione in misura diversa da quella inizialmente operata".

      Il problema dell'individuazione dell'IVA detratta da rettificare, che già sarebbe stato estremamente complesso anche se fosse stata disponibile la documentazione contabile, trattandosi di immobili costruiti e non acquistati, diviene semplicemente di impossibile soluzione in assenza di tale documentazione, e sinceramente non sappiamo quale indicazione dare.

      Se non, ed è ciò che caldamente suggeriamo, di optare per l'assoggettamento a IVA della cessione.
      • Fabrizio Bianchi

        Cesena (FC)
        13/01/2021 19:25

        RE: RE: Cessione immobile ad uso abitativo da parte di impresa costruttrice

        Buonasera,
        a mio parere si applica l'art. 19-bis2, comma 8, d.p.r. n. 633/1972 che considera comunque i fabbricati o porzioni di fabbricati quali beni ammortizzabili, con la conseguenza che sono soggetti al periodo di rettifica decennale decorrente dall'acquisto o dall'ultimazione (come nel caso di impresa costruttrice).
        Per il resto concordo che, se non sono trascorsi 10 anni dall'ultimazione, bisogna valutare l'opzione per l'assoggettamento ad IVA al fine di evitare i problemi di rettifica.
        Grazie
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          17/01/2021 22:47

          RE: RE: RE: Cessione immobile ad uso abitativo da parte di impresa costruttrice

          L'osservazione del collega è assolutamente corretta: trattandosi di beni immobili si applica l'ottavo e non il primo comma dell'art. 19-bis2 del D.P.R. 633/72, deve quindi essere operato il recupero della detrazione pro quota decennale.

          Per completezza, trattandosi comunque di beni merce, ricordiamo che la cessione rientra nell'attività propria dell'impresa e quindi l'eventuale cessione esente ha effetto anche sulla detrazione dell'IVA a credito nell'anno in cui viene effettuata.

          L'assoggettamento a IVA ci pare quindi ancor più scelta più opportuna, atteso fra l'altro che:

          - se l'acquirente è un soggetto IVA, l'imposta non viene nemmeno addebitata, applicandosi il meccanismo del reverse charge di cui all'art. 17, VI comma, lettera "a-bis"

          - se l'acquirente non è soggetto IVA, la differenza fra IVA + imposta di registro, sia prima casa sia non prima casa, non è particolarmente rilevante.