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Immobile F/4 trattamento iva

  • Giuliano Cesarini

    Fossombrone (PU)
    13/03/2025 10:19

    Immobile F/4 trattamento iva

    In una liquidazione Giudiziale si sta per vendere un immobile in corso di costruzione classificato F/4.
    Si chiede conferma se va assoggettato ad iva 22% con iva esposta in fattura senza applicazione del reverse.
    grazie

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      27/03/2025 08:41

      RE: Immobile F/4 trattamento iva

      La questione del trattamento fiscale della cessione di fabbricati in corso di costruzione, classificati in categoria F/3, è stata affrontata:

      - sia dall'Agenzia delle Entrate, che nella Circolare 22/2013, al punto 5.3, penultimo periodo, testualmente asserisce che "la cessione di un fabbricato non ultimato è esclusa dall'ambito applicativo dell'art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, in quanto si tratta di un bene che non è ancora uscito dal circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere assoggettata ad IVA"

      - sia dalla Suprema Corte, la quale nella sentenza 23499/2016 ha affermato che la cessione di immobili in costruzione non rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 10 del D.P.R. 633/72, perché quest'ultimo non comprende, come invece fanno altre disposizioni relative al trattamento fiscale di operazioni connesse a immobili, quelli in costruzione.

      La cessione è quindi soggetta a IVA con aliquota dipendente dalla natura dell'immobile una volta ultimato (se abitazione acquistata con benefici prima casa avrà aliquota agevolata).


      Qualche piccolo dubbio l'abbiamo sull'applicazione o meno del reverse charge, atteso che l'art. 17, sesto comma, lettera a-bis, lo dichiara dovuto in caso di "cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell'articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione":

      Personalmente riteniamo che, proprio per quanto affermato dalla sentenza sopra citata, non si rientri in tale fattispecie e quindi si applichi il regime normale (anche perché il rischio di evasione di IVA, motivo per cui per determinare operazioni, ritenute a maggiore pericolosità, è stato stabilito tale meccanismo, in questo caso non si pone).


      Residua però un dubbio: perché il fabbricato in costruzione è stato classificato F/4 e non F/3?

      Ci risulta che nella categoria catastale F4 siano classificate le porzioni di un fabbricato già ultimato "non ancora definite funzionalmente o strutturalmente": è questo il caso?

      Se così fosse, non ci pare che cambino i termini della questione, ma una risposta precisa dovrebbe essere facilmente desumibile dalla descrizione che ne ha dato il tecnico nella perizia.

      Se invece c'è una motivazione particolare , alla luce di essa potrebbe anche cambiare la risposta ....

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