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asta di vecchio fabbricato abitativo, da parte di s.r.l. fallita, con opere di ristrutturazione non ultimate : IVA ?

  • Francesco Costa Angeli

    milano
    25/01/2020 12:20

    asta di vecchio fabbricato abitativo, da parte di s.r.l. fallita, con opere di ristrutturazione non ultimate : IVA ?

    in caso di s.r.l. fallita che procede all'asta
    di vecchio fabbricato di abitazione
    in centro storico di piccolo paese
    con opere di completa ristrutturazione non ultimate
    non per questo la vendita sarebbe soggetta ad IVA obbligatoria
    e non opzionale ?

    nel senso : se la cessione del fabbricato storico originario
    (senza ristrutturazione) avrebbe seguito il proprio
    regime iva spettante ( credo : esenzione o opzione iva ),

    non perche' e' stata iniziata una ristrutturazione, pur importante,
    che non e' stata ultimata ...diventa soggetto ad iva obbligatoria
    in caso di vendita ?

    La regola che le costruzioni non ultimate sono soggette ad iva obbligatoria
    deve intendersi riferita solo alle costruzioni ( non ultimate ) ex novo ? ( da terreno nudo ).

    e non si applica ai fabbricati vecchi, che pur sono esistenti in quanto tali,
    (in quanto ex se storicamente costruiti e ultimati)
    nonostante sia stata avviata una ristrutturazione che non viene ultimata.

    la ristrutturazione avviata e non ultimata, insomma, non fa mutare il regime fiscale iva
    che rimane quello di origine se esisteva gia' il fabbricato.

    esatto ?

    grazie per i lumi

    Avv. F. Angeli

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      09/02/2020 10:44

      RE: asta di vecchio fabbricato abitativo, da parte di s.r.l. fallita, con opere di ristrutturazione non ultimate : IVA ?

      La questione è in sostanza se l'immobile in fase di ristrutturazione sia fiscalmente equiparato a quello in costruzione.
      La risposta non è del tutto pacifica quindi ci è parso opportuno documentarla in modo abbastanza ampio, così da fornire elementi utilizzabili in caso di eventuali contestazioni.

      La legge non affronta la questione, mentre l'Agenzia delle Entrate, nelle Circolari 12/2007 e 18/2013, dopo aver chiarito quando l'immobile si intenda "ultimato" e quindi soggetto alla disciplina dell'art. 10, I comma, nn. 8-bis e 8-ter, ha affermato che " Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione si precisa che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale. Non è sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento" e ribadito che " Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione".

      Insomma, che ai fini della disciplina fiscale applicabile ristrutturazione (effettivamente in corso) equivalga a costruzione, non è detto esplicitamente ma pare sottinteso con sufficiente chiarezza.

      Ancor più chiara è sul punto la Risoluzione 91/2007, risposta a interpello.

      L'interpello esponeva il caso della vendita di "un complesso immobiliare costituito da un edificio in parte a destinazione abitativa e in parte a destinazione commerciale ... censito al catasto urbano categoria f/3 (fabbricato in corso di costruzione)", precisando "che sull'immobile erano già iniziate opere di ristrutturazione ... Le opere ... non sono mai state completate" e concludeva con la seguente ipotesi di comportamento: "L'istante ritiene di dover assoggettare ad IVA la cessione del compendio immobiliare indipendentemente dalla destinazione dell'immobile, in quanto trattasi di immobile in corso di costruzione/ristrutturazione".

      L'Agenzia, dopo aver richiamato le Circolari qui sopra citate afferma quanto segue: "si concorda con il parere espresso dall'istante nell'attribuire il regime di imponibilità IVA all'ipotesi rappresentata... Trattandosi di fabbricato non ultimato l'assoggettamento ad IVA si rende applicabile a prescindere dalla destinazione catastale dell'immobile stesso"

      Il Consiglio del Notariato, nello studio 88 del 12/11/2009, si è occupato del problema di immobile in corso di ristrutturazione che in esito a essa da strumentale divenga abitativo (o viceversa), dando anch'esso per acquisito che ristrutturazione equivalga a costruzione e quindi la cessione sia assoggettata a IVA, approfondendo poi la questione su quale aliquota debba essere applicata in base alle varie configurazione della fattispecie concreta, questione che non ci interessa in questa sede.

      Anche se non tutta la dottrina sul punto è "tranquilla" (si vedano i dubbi esposti da Anita Mauro su Eurtekne.info del 6/12/2013), riteniamo che l'equiparazione costruzione/ristrutturazione sia condivisa dall'Agenzia delle Entrate e quindi la cessione descritta nel quesito sia soggetta a IVA in quanto esclusa dall'ambito di applicazione dell'art. 10. I comma, nn. 8-bis e 8-ter.

      Per maggiore sicurezza, come suggerito dal Notariato nel parere citato, potrebbe essere verificata, ovvero formalizzata se non è stata recepita in catasto, la variazione della classificazione catastale da quella abitativa a quella di immobile in costruzione/ristrutturazione (Gruppo F).
      • Francesco Costa Angeli

        milano
        12/02/2020 11:10

        E IVA PRIMA CASA ?

        GRAZIE PER I LUMI,

        TRATTASI DI CASA GRANDE, VECCHIA DI PAESE, IN CENTRO STORICO, RISTRUTTURATA CON SUDDIVISIONE IN ALMENO TRE UNITA' ABITATIVE, TUTTE ASSOLUTAMENTE NON ULTIMATE,
        MA ACCATASTATE CON I LORO SUB.

        L'ASTA E' A LOTTO UNICO.

        SE ACQUIRENTE E' UN PRIVATO CHE CHIEDE APPLICAZIONE IVA RIDOTTA PRIMA CASA
        CREDO NON SI POSSA ACCEDERE A TALE RICHIESTA ESSENDO COMUNQUE
        PIU' UNITA' PUR NON ULTIMATE.

        ALLORA APPLICHEREI FATTURA CON IVA AL 22% NON ESSENDO FABBRICATO ULTIMATO

        IVA OBBLIGATORIA E NON OPZIONALE

        CHE VA VERSATA UNITAMENTE AL SALDO DI AGGIUDICAZIONE AL FALLIMENTO
        CHE DEVE A SUA VOLTA VERSARE L' IVA INCASSATA.

        GIUSTO ?

        AVV. F. ANGELI
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          12/02/2020 14:57

          RE: E IVA PRIMA CASA ?

          Se sussistono i requisiti per l'IVA agevolata quale prima casa, si può applicare anche se l'immobile è ancora in costruzione/ristrutturazione.

          Certamente l'IVA deve essere pagata dall'aggiudicatario assieme al saldo prezzo e spese, e il relativo importo confluirà come IVA a debito nella liquidazione periodica del fallimento.
          • Francesco Costa Angeli

            milano
            12/02/2020 15:53

            RE: RE: E IVA PRIMA CASA ?

            ED ESSENDO ASTA A LOTTO UNICO
            L'ACQUISTO HA AD OGGETTO PIU' UNITA'
            SIA PURE IN COSTRUZIONE SICCHE' NON APPLICO L'IVA AGEVOLATA
            PRIMA CASA
            ESSENDO PIU' UNITA' ACQUISTATE IN BLOCCO ?

            GRAZIE
            AVV. F. ANGELI
            • Stefano Andreani - Firenze
              Luca Corvi - Como

              13/02/2020 12:59

              RE: RE: RE: E IVA PRIMA CASA ?

              Il fatto che siano cedute in blocco non cambia nulla a livello fiscale: se, ancorché in costruzione/ristrutturazione, ogni unità ha una sua identità, ciascuna ha il suo trattamento fiscale, quindi le cessioni delle varie unità saranno tutte soggette a IVA, e se ce n'é una destinata a prima casa, quella avrà IVA agevolata.
              • Francesco Costa Angeli

                milano
                13/02/2020 14:59

                RE: RE: RE: RE: E IVA PRIMA CASA ?

                RINGRAZIO
                MA SE IL PREZZO E PERIZIA RECA VALORE UNITARIO ?

                SE AGGIUDICATARIO INSISTE PER INDICARE UNA DELLE UNITA'
                COME PRIMA CASA ALLORA COME DEVO COMPORTARMI ?

                FORSE UN CALCOLO PROPORZIONALE DA COMMISSIONARE
                EX NOVO AL PERITO ?

                AVV. F. ANGELI
                • Stefano Andreani - Firenze
                  Luca Corvi - Como

                  22/02/2020 19:12

                  RE: RE: RE: RE: RE: E IVA PRIMA CASA ?

                  Come in ogni occasione in cui vengono ceduti unitariamente beni soggetti ad aliquote diverse, il prezzo deve inevitabilmente essere ripartito fra di essi, in base a un criterio di proporzionalità.