Forum FALLIMENTI - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO

Revoca asta

  • Gianfranco Benvenuto

    Milano
    09/12/2020 19:00

    Revoca asta

    Buongiorno, sono liquidatore in una procedura di Liquidazione del Patrimonio. Tra i beni vi è un immobile che è stato aggiudicato all'asta tenutasi secondo quanto previsto dal programma di liquidazione. Il punto è che l'aggiudicatario lamenta dei vizi riscontrati sull'immobile e non indicati nella perizia predisposta dal tecnico incaricato dalla procedura. In sostanza, questi, a seguito dell'accesso agli atti effettuato in Comune, lamenta la non abitabilità di una parte dell'immobile e la mancata concessione edilizia per il box (per il quale invece risulta la concessione edilizia, regolarmente rilasciata dal comune, per la variazione della destinazione d'uso).
    Detto ciò, l'aggiudicatario, che non ha ancora versato il saldo prezzo (il cui termine scade il 12 gennaio), ha depositato al G.D. (che ora chiede un parere al sottoscritto) un'istanza per chiedere la revoca dell'asta e la restituzione della cauzione sostenendo che si tratta di vendita "Aliud pro alio".
    A tal riguardo, avrei bisogno di sapere se , trattandosi di vendita coattiva, i vizi sono sempre sanabili (ovviamente con oneri a carico della procedura in questo caso) oppure se si tratta effettivamente di vendita "Aliud pro Alio".
    • Zucchetti SG

      10/12/2020 20:21

      RE: Revoca asta

      Posto che la liquidazione del patrimonio è una procedura concorsuale e, comunque, essendo la liquidazione dell'attivo modellata dall'art. 14-novies l. n. 3 del 2012 su quella vendita fallimentare, ivi compresa la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli all'avvenuto pagamento, non vi è dubbio che le vendite effettuate in detta procedura abbiano natura coattiva.
      Da questa premessa scaturisce l'applicazione alla fattispecie della disciplina sugli effetti della vendita forzata di cui agli artt. 2919 e segg. c.c., e, on particolare, per quanto qui interessa, dell'art. 2922 c.c., secondo il quale " nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa". L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa contemplata dall'art. 2922 c.c. si riferisce alle fattispecie previste dagli artt. 1490-1497 c.c., e cioè ai vizi della cosa e alla mancanza di qualità; "non riguarda invece l'ipotesi di consegna di aliud pro alio, configurabile, se il bene aggiudicato appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale, oppure quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso, ivi considerato, che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto" (Cass. 12/07/2016, n.14165; Cass. 29/01/2016, n.1669).
      Sempre secondo la Cassazione, "nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità", per cui "il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". (Cass. 18/09/2019, n.23265; Cass. 14/01/2019 n. 622; Cass. 11/05/2009 n. 10820; Cass. 23/01/2009 n. 1701; Cass. 26/01/2006 1514; Cass. 25/02/2002 n. 2729; Cass. 19/12/2000 n. 15969; Cass. 03/07/2000 n. 8880, ecc). Tuttavia, la S., Corte. con principio altrettanto consolidato, ha precisato che la mancata consegna al compratore del certificato in questione non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto, piuttosto, l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicchè, ove si accerti che l'immobile venduto presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. 11/07/2018, n.18203; Cass., 18/05/2018 n. 12226; Cass. 05/12/2017 n. 29090, ecc.). Da rilevare che queste decisioni si riferiscono al preliminare di vendita perché in tal caso, decorrendo in lasso di tempo tra la promessa e il trasferimento, è possibile che nel frattempo vengano sanati gli eventuali abusi o conseguite le abilitazioni necessarie, ma tali principi hanno carattere generale, nel senso che anche nel tempo che tali interventi sanatori , ove possibili, possono essere effettuati anche nel tempo che decorre tra la vendita e la consegna, in modo che questa sia conforme a quanto esposto nel bando di vendita.
      Questi sono i principi che regolano la materia, per cui si tratta di verificare nel concreto se nel caso si possa veramente parlare di aliud pro alio, che legittimerebbe l'aggiudicatario a chiedere la risoluzione della vendita, nel mentre se si ravvisa la sussistenza solo di vizi, l'aggiudicatario è tenuto al pagamento del prezzo e non può avvalersi della relativa garanzia.
      Zucchetti SG srl
      • Gianfranco Benvenuto

        Milano
        11/12/2020 10:16

        RE: RE: Revoca asta

        Ringrazio per il pronto e puntuale riscontro.
        Con riferimento all'abitabilità, questa è stata concessa nel 1968 per tutto lo stabile che è un corpo unico. L'aggiudicatario lamenta invece la mancata abitabilità del piano terra in quanto la presenza del locale caldaia (presente da sempre) ne impedirebbe l'abitabilità stessa.
        Io credo che l'aggiudicatario stia trovando un pretesto in quanto si è reso conto di aver pagato una cifra esorbitante questa villa e che bisogna ristrutturarla interamente.
        • Zucchetti SG

          11/12/2020 19:39

          RE: RE: RE: Revoca asta

          Dalla descrizione che lei fa, la sua ipotesi sembrerebbe corretta, ma, come dicevamo nella precedente risposta, la questione, individuati i criteri di valutazione, va poi verificata in concreto, anche sotto il profilo della importanza dell'eventuale abuso.
          Zucchetti SG srl