Forum FALLIMENTI - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO

Liquidazione del patrimonio – vendita quota 1/3 indivisibile di bene immobile

  • Andrea Grassi

    BUSTO ARSIZIO (VA)
    01/12/2020 11:13

    Liquidazione del patrimonio – vendita quota 1/3 indivisibile di bene immobile

    Buongiorno,
    in una liquidazione del patrimonio si deve procedere a vendere la quota di un terzo di un bene immobile. La restante quota (2 /3) è di proprietà di altro soggetto estraneo alla procedura.
    Nel caso di specie si chiede se il diritto di prelazione è incompatibile con le vendite coattive (ivi inclusa la liquidazione del patrimonio) oppure, è necessario notificare il tutto - al soggetto estraneo alla procedura, proprietario dei 2/3 - a norma dell'art. 732 c.c. al fine che possa esercitare il diritto di prelazione.
    Lo scrivente ritiene che il diritto di prelazione sia incompatibile con le vendite coattive e pertanto, non sia necessario notificare alcunché all'altro soggetto proprietario dei 2/3.
    Infatti, un consolidato indirizzo rileva che il diritto di prelazione non trova applicazione quando gli atti di alienazione non sono riconducibili ad una libera determinazione del proprietario. Si è rilevato in particolare che la vendita coattiva, eseguita in una delle forme previste dalla legge, consente in ogni caso anche al prelazionario di partecipare alla gara e di acquistare il bene, perché non vi è scelta dell'acquirente da parte del venditore, il quale si limita a fissare solo il prezzo minimo di aggiudicazione.
    Più in particolare, in sede fallimentare, la giurisprudenza di merito (Trib. Torino 26 giugno 1979) ha espressamente escluso la prelazione, in quanto – partendosi dal presupposto dell'essenziale e preminente funzione pubblica del fallimento e dell'espropriazione che ne consegue – non può essere tollerata interferenza alcuna e pertanto la vendita esecutiva / fallimentare non è vendita spontanea e l'esercizio del diritto di prelazione potrebbe portare una vera e propria turbativa d'asta.
    Ad ulteriore conforto della inapplicabilità della prelazione in sede di vendita forzata deve considerarsi che il regolare svolgimento delle gare, con o senza incanto, verrebbe intralciato dalla previsione di una non contemplata "aggiudicazione sotto condizione"; infatti , il diritto di prelazione finirebbe per ridurre la possibilità di vendere il bene alle migliori possibili condizioni, allontanando dalla gara dei potenziali acquirenti (in tal senso, Cass. 7 luglio 1999 n. 7056).
    Inoltre, in epoca più recente, la Suprema Corte (Cass. S.U. 19 novembre 2003, n. 17523) ha escluso categoricamente l'operatività sia della prelazione sia legale sia convenzionale, affermando l'impossibilità che il diritto di prelazione operi in un contesto particolare e di prevalente rilievo pubblicistico quale risulta essere la fase liquidativa di un fallimento.
    In definitiva dalle pronunce della Suprema Corte si ritiene che vi sia "una generale incompatibilità di principio del diritti di prelazione con le vendite coattive, e in particolare con quelle fallimentari" (Cass. n. 17523/2003; conf. Cass. n. 17524/2004, e in epoca meno recente, Cass. n. 7056/1999).

    Si chiede Vostro parere in merito al diritto di prelazione nelle liquidazioni del patrimonio.
    Grazie.
    • Zucchetti SG

      01/12/2020 19:18

      RE: Liquidazione del patrimonio – vendita quota 1/3 indivisibile di bene immobile

      La sua ricostruzione è ineccepibile e riteniamo che gli stessi principi valgano per la liquidazione del patrimonio.
      E' chiaro che quest'ultima procedura non è un fallimento in piccolo, ma è altrettanto vero che per la sua disciplina sono richiamati principi consolidati del fallimento, e, ciò che più conta ai fini in esame che è una vera e propria procedura concorsuale, non solo per il dato letterale di cui al primo comma dell'art. 6 e secondo comma dell'art. 7, legge n. 3 del 2012, ma perché ha tratti tipi della concorsualità; dall'accertamento di una situazione di crisi finanziaria del debitore da parte di un'autorità pubblica giurisdizionale, all'affidamento della conservazione e liquidazione ad un organo nominato dall'autorità giudiziaria; dal coinvolgimento dell'intero patrimonio del debitore che passa nella disponibilità del liquidatore al divieto di azioni esecutive e di creazione di nuove prelazione; dalla tendenziale applicazione del principio della par condicio all'accertamento dei crediti in uno stato passivo, ecc..
      Zucchetti Sg srl