Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA

vendita box e bonifico parlante

  • Giacomo Andreoletti

    BERGAMO
    12/06/2020 17:36

    vendita box e bonifico parlante

    Gentili tutti, gradirei conoscere la vostra cortese opinione su una questione interessante dal punto di vista fiscale, relativa alle vendite dei box.

    Aggiudico box a 10.000 euro, incasso cauzione del 10% di 1.000. il saldo prezzo è 9.000.
    l'acquirente vuole adibire il box a pertinenza e accedere all'agevolazione fiscale del 50% sull'acquisto di autorimesse. per accedervi deve eseguire il bonifico del saldo prezzo con bonifico "parlante" soggetto a ritenuta.

    l'aggiudicatario dispone il bonifico per 9.000, ma l'accredito sul conto corrente procedura è di 9.000 - ritenuta d'acconto.

    Io sarei per non considerare completo il saldo prezzo, e chiedere l'integrazione, ma l'aggiudicatario non ritiene corretto pagare - di fatto - più dei 9.000 dovuti e già addebitati sul suo conto corrente.

    Con questa impostazione, il creditore procedente, però, si vedrebbe danneggiato per l'importo della ritenuta.

    cosa ne pensate?

    grazie cordiali saluti.
    • Zucchetti SG

      17/06/2020 06:59

      RE: vendita box e bonifico parlante

      L'art. 16-bis del DPR 22 dicembre 1986, n. 917, recante il Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), prevede che "dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi". Il decreto legge n. 83 del 2012 ha elevato la misura della detrazione dal 36 per cento al 50 per cento nonché dell'ammontare delle spese ammissibili alla detrazione, il cui limite è di euro 96.000 in luogo di euro 48.000 per le spese sostenute dal 26 giugno 2012.
      La detrazione è riconosciuta, ai sensi della lettera d), comma 1, del citato art. 16-bis del TUIR anche per gli interventi "relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali, anche a proprietà comune", nonché, per l'acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, limitatamente ai costi di realizzo comprovati da apposita attestazione rilasciata dal costruttore, come chiarito con documenti di prassi.
      Con riferimento alle modalità che devono essere osservate per poter fruire dell'agevolazione, il comma 9 del citato articolo 16-bis del TUIR rinvia alle disposizioni dettate dal DM 18 febbraio 1998, n. 41, con il quale è stato adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia". L'articolo 1, comma 3 del citato decreto interministeriale dispone che "Il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato".
      Il successivo articolo 4, comma 1, lettera b) del decreto ministeriale prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di "effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall'articolo 1, comma 3, limitatamente a questi ultimi".
      Il rispetto delle modalità di pagamento definite dal DM 18 febbraio 1998, n. 41 è funzionale pertanto all'accesso alle detrazioni statuite dalla richiamata norma agevolativa.
      I bonifici eseguiti per il pagamento di spese che possono essere portate in detrazione sono soggetti ad una ritenuta dell'8% a norma dell'art. 25, D.L. 31/05/2010, n. 78 (convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122).
      La risoluzione n. 55/E del 7 giugno 2012, ha precisato che attraverso quest'ultima disposizione viene anticipato all'erario una parte del prelievo da operarsi nei confronti di coloro in favore dei quali vengono accreditati compensi per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio.
      La ritenuta introdotta dall'articolo 25 del d.l. 31 maggio 2010 n. 78 del 2010 si traduce nell'obbligo imposto a carico dell'operatore intermediario - generalmente le banche o le Poste Italiane S.p.A. - che riceve mediante bonifico l'accredito del compenso a favore del beneficiario, di prelevare una determinata somma a titolo di IRPEF o IRES e versarla, con periodicità stabilita, all'erario. Tale obbligo comporta l'assunzione in capo al predetto operatore della qualifica di sostituto d'imposta.
      Con la circolare 18/11/2016, n. 43/E l'agenzia delle Entrate dopo aver ricordato che con risoluzione n. 55/E del 2012, era stato chiarito che la non completa compilazione del bonifico bancario/postale, che pregiudichi in maniera definitiva il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell'obbligo di operare la ritenuta disposta dall'art. 25 del D.L. n. 78 del 2010, non consente il riconoscimento della detrazione, salva l'ipotesi della ripetizione del pagamento mediante bonifico, in modo corretto, ha affermato che "Tale preclusione alla fruizione del beneficio fiscale, può però ritenersi superata anche nei casi in cui non sia possibile ripetere il pagamento mediante bonifico qualora risulti comunque soddisfatta la finalità della norma agevolativa, tesa alla corretta tassazione del reddito derivante dalla esecuzione delle opere di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica.
      In particolare si può ritenere che nei casi in cui il ricevimento delle somme da parte dell'impresa che ha ceduto il box pertinenziale risulti attestato dall'atto notarile, come nel caso in esame, il contribuente possa fruire della detrazione di cui all'art. 16-bis, anche in assenza di pagamento mediante bonifico bancario/postale, ma a condizione che ottenga dal venditore, oltre alla apposita certificazione circa il costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell'impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente".
      Il quadro normativo e la prassi amministrativa richiamata testimoniano un evidente vuoto normativo, non essendo affatto disciplinata la fattispecie rappresentata dal versamento del saldo prezzo eseguito in sede di vendita giudiziaria.
      Peraltro, nel caso di vendita compiuta in seguito a pignoramento immobiliare, è discutibile che il corrispettivo versato dall'aggiudicatario costituisca reddito imponibile per il debitore esecutato, registrandosi orientamenti divergenti tra loro.
      Cass., 8 marzo 2006, n. 4943, ha ritenuto che "In tema di IRPEF … in caso di sequestro conservativo di immobili, il debitore nominato custode non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dagli stessi, poiché i frutti civili sono sottratti alla sua disponibilità, ai sensi dell'art. 559 cod. proc. civ., richiamato dal successivo art. 679, e l'obbligo legale di rendiconto prescritto dall'art. 560 impone l'esclusione di tali frutti dalla base imponibile, ai sensi dell'art. 3, primo comma, del d.P.R. n. 597 del 1973, a tenore del quale l'imposta si applica sul reddito complessivo netto formato da tutti i redditi del soggetto passivo, compresi i redditi altrui dei quali egli ha la libera disponibilità o l'amministrazione senza obbligo della resa dei conti".
      Contrario avviso è stato espresso da altra giurisprudenza. Infatti, secondo Cass. civ., 8 marzo 2006, n. 4943, "In tema di IRPEF … in caso di sequestro conservativo di immobili, il debitore nominato custode non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dagli stessi, poiché i frutti civili sono sottratti alla sua disponibilità, ai sensi dell'art. 559 cod. proc. civ., richiamato dal successivo art. 679, e l'obbligo legale di rendiconto prescritto dall'art. 560 impone l'esclusione di tali frutti dalla base imponibile, ai sensi dell'art. 3, primo comma, del d.P.R. n. 597 del 1973, a tenore del quale l'imposta si applica sul reddito complessivo netto formato da tutti i redditi del soggetto passivo, compresi i redditi altrui dei quali egli ha la libera disponibilità o l'amministrazione senza obbligo della resa dei conti"
      Questo assunto è stato più recentemente ripreso da Cass. civ., 11 novembre 2011, n. 23620, la quale ha ribadito che "in tema di Irpef, l'intestatario di un immobile sottoposto a sequestro giudiziario non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dall'immobile in questione, poiché i canoni [ma lo stesso vale per il prezzo di aggiudicazione], ed in generale tutti gli altri frutti civili, sono nella disponibilità del custode, ai sensi dell'art. 560 c.p.c., richiamato dal successivo art. 676, e l'obbligo legale di rendiconto, prescritto a carico del custode dall'art. 593 c.p.c., impone l'esclusione di tali frutti dalla base imponibile dell'intestatario medesimo, ai sensi dell'art. 3, comma 1, d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 a tenore del quale «l'imposta si applica sul reddito complessivo netto del soggetto, formato... da tutti i redditi posseduti». (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato un avviso di accertamento in relazione all'omessa contabilizzazione da parte del proprietario di canoni locativi, riscossi dal custode dell'immobile sottoposto a sequestro giudiziario)
      Ed allora, volendo trovare una soluzione che consenta di superare l'empasse, occorrerà che l'aggiudicatario versi il saldo prezzo mediante assegno circolare. Si potrebbe altresì avviare una interlocuzione con la stessa agenzia delle entrate al fine di ottenere dalla stessa utili indicazioni operative.