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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
ISTANZA 41 TUB
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Anna Maria Carlucci
Salerno29/09/2022 09:52ISTANZA 41 TUB
Salve, prima del versamento del saldo prezzo e dunque prima della redazione del decreto di trasferimento mi è pervenuta istanza 41 tub da parte creditore procedente che ha iscritto ipoteca su mutuo fondiario, con la quale si chiedeva versamento diretto degli importi incassati a seguito dell'aggiudicazione. A tale richiesta lo scrivente delegato non ha dato seguito, ritenendo di dover far confluire il saldo prezzo sul conto vincolato alla procedura per poi attendere la pubblicazione del decreto di trasferimento che poi di fatto è intervenuta.
Ad oggi il decreto di trasferimento è divenuto stabile e non più impugnabile.
Come devo regolarmi con la richiesta 41 tub?? la mia ordinanza di delega stabilisce che: qualora il procedimento si basi su credito fondiario ai sensi del 41 tub il delegato verserà direttamente gli importi dovuti al creditore fondiario, senza chiedere ulteriori autorizzazione al g.e., nei limiti del credito azionato in via ipotecaria ex art. 2855 cc (previa anticipazione analitica di tale parte e dei relativi criteri di calcolo ad opera della banca mutuante) con detrazione di un eventuale accantonamento per spese di procedura tra il 15 e il 25 %. Pertanto il delegato dovrà quantificare le somme da assegnarsi in via predettiva al creditore fondiario (tenendo presente le spese di giustizia sostenute ex art. 2770 e 2777 cc) in misura non superiore al 75% del ricavato della vendita, con riserva di conguagliare all'esito dell'approvazione del progetto di distribuzione.
Come devo regolarmi??
p.s. ho venduto solo 1 di due lotti al momento.-
Zucchetti SG
30/09/2022 12:11RE: ISTANZA 41 TUB
L'analisi della questione prospettata deve prendere le mosse dalla lettura dell'art. 41, comma quarto, TUB, a norma del quale "Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione il Giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice di procedura civile".
È opinione condivisa quella per cui il versamento diretto del saldo prezzo in favore del creditore fondiario deve essere stabilito dal giudice dell'esecuzione con l'ordinanza di vendita. Suffraga questa interpretazione del dato normativo il raffronto di questa norma con quella di cui al precedente terzo comma, laddove invece non è previsto (a proposito del versamento diretto in favore del creditore fondiario delle rendite prodotte dal bene pignorato) l'adozione di una disposizione in tal senso da parte del giudice dell'esecuzione.
Una delle questioni interpretative che la norma pone è quello di definire la nozione di "credito complessivo", atteso che interpretando letteralmente questa previsione occorrerebbe attribuire all'istituto di credito, in via immediata (seppur provvisoria), tutte le somme allo stesso dovute, tanto in via ipotecaria quanto in via chirografaria.
Proprio per queste ragioni la giurisprudenza di merito preferisce un'interpretazione tesa a privilegiare la soluzione secondo cui il versamento diretto in favore del creditore fondiario deve essere limitato alla sola quota di credito garantita dall'ipoteca di primo grado, quota di credito che comprende, oltre al capitale, anche gli interessi determinati a norma dell'art. 2855 c.c. (così, ad esempio, Così Trib. Roma, 26 luglio 2005).
La soluzione ci sembra condivisibile atteso che il versamento diretto in favore del creditore fondiario costituisce una ipotesi di privilegio processuale, che in quanto tale non può produrre effetti che vanno oltre il privilegio sostanziale dallo stesso goduto. In secondo luogo, posto che l'attribuzione è provvisoria, è del tutto inutile riconoscere al creditore fondiario somme che certamente non gli spetteranno in sede di definitiva distribuzione del ricavato.
A proposito delle modalità di esecuzione del versamento diretto, alcuni tribunali hanno scelto il sistema di far versare il saldo prezzo all'aggiudicatario comunque sul conto della procedura, dopo di che è il professionista delegato a trasferire in favore dell'istituto di credito quanto dovuto. Questa soluzione, per quanto non del tutto aderente lettera dell'art. 41 TUB, ci sembra condivisibile in quanto consente un controllo sul versamento del saldo ed ordinato svolgimento della procedura.
Una diversa opzione operativa suggerisce invece di individuare un doppio termine: uno al creditore fondiario per determinare, successivamente all'aggiudicazione, il suo credito, ed uno all'aggiudicatario – decorrente dalla comunicazione di quantificazione del credito fondiario - per il versamento della somma. Ci sembra però questa una soluzione più farraginosa e foriera di possibili contestazioni.
Ciò detto, e venendo alla domanda formulata, riteniamo che il professionista delegato avrebbe già dovuto procedere al versamento delle somme in favore del creditore fondiario, poiché detto versamento non può essere subordinato, mancando qualsivoglia base normativa, ad una presunta irrevocabilità del decreto di trasferimento (irrevocabilità che peraltro è assai discutibile, tenuto conto di quanto affermato da Sez. U, n. 28387 del 14/12/2020).
Suggeriamo, pertanto, di richiedere al creditore fondiario una nota di precisazione del credito nella quale sia specificato quale di esso è assistito da garanzia ipotecaria, e di versare in suo favore la somma corrispondente, operando le decurtazioni indicate nell'ordinanza di vendita, e comunque accantonando una somma sufficiente a garantire il pagamento delle spese di procedura che devono essere ancora corrisposte. -
Zucchetti SG
30/09/2022 12:12RE: ISTANZA 41 TUB
L'analisi della questione prospettata deve prendere le mosse dalla lettura dell'art. 41, comma quarto, TUB, a norma del quale "Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione il Giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice di procedura civile".
È opinione condivisa quella per cui il versamento diretto del saldo prezzo in favore del creditore fondiario deve essere stabilito dal giudice dell'esecuzione con l'ordinanza di vendita. Suffraga questa interpretazione del dato normativo il raffronto di questa norma con quella di cui al precedente terzo comma, laddove invece non è previsto (a proposito del versamento diretto in favore del creditore fondiario delle rendite prodotte dal bene pignorato) l'adozione di una disposizione in tal senso da parte del giudice dell'esecuzione.
Una delle questioni interpretative che la norma pone è quello di definire la nozione di "credito complessivo", atteso che interpretando letteralmente questa previsione occorrerebbe attribuire all'istituto di credito, in via immediata (seppur provvisoria), tutte le somme allo stesso dovute, tanto in via ipotecaria quanto in via chirografaria.
Proprio per queste ragioni la giurisprudenza di merito preferisce un'interpretazione tesa a privilegiare la soluzione secondo cui il versamento diretto in favore del creditore fondiario deve essere limitato alla sola quota di credito garantita dall'ipoteca di primo grado, quota di credito che comprende, oltre al capitale, anche gli interessi determinati a norma dell'art. 2855 c.c. (così, ad esempio, Così Trib. Roma, 26 luglio 2005).
La soluzione ci sembra condivisibile atteso che il versamento diretto in favore del creditore fondiario costituisce una ipotesi di privilegio processuale, che in quanto tale non può produrre effetti che vanno oltre il privilegio sostanziale dallo stesso goduto. In secondo luogo, posto che l'attribuzione è provvisoria, è del tutto inutile riconoscere al creditore fondiario somme che certamente non gli spetteranno in sede di definitiva distribuzione del ricavato.
A proposito delle modalità di esecuzione del versamento diretto, alcuni tribunali hanno scelto il sistema di far versare il saldo prezzo all'aggiudicatario comunque sul conto della procedura, dopo di che è il professionista delegato a trasferire in favore dell'istituto di credito quanto dovuto. Questa soluzione, per quanto non del tutto aderente lettera dell'art. 41 TUB, ci sembra condivisibile in quanto consente un controllo sul versamento del saldo ed ordinato svolgimento della procedura.
Una diversa opzione operativa suggerisce invece di individuare un doppio termine: uno al creditore fondiario per determinare, successivamente all'aggiudicazione, il suo credito, ed uno all'aggiudicatario – decorrente dalla comunicazione di quantificazione del credito fondiario - per il versamento della somma. Ci sembra però questa una soluzione più farraginosa e foriera di possibili contestazioni.
Ciò detto, e venendo alla domanda formulata, riteniamo che il professionista delegato avrebbe già dovuto procedere al versamento delle somme in favore del creditore fondiario, poiché detto versamento non può essere subordinato, mancando qualsivoglia base normativa, ad una presunta irrevocabilità del decreto di trasferimento (irrevocabilità che peraltro è assai discutibile, tenuto conto di quanto affermato da Sez. U, n. 28387 del 14/12/2020).
Suggeriamo, pertanto, di richiedere al creditore fondiario una nota di precisazione del credito nella quale sia specificato quale di esso è assistito da garanzia ipotecaria, e di versare in suo favore la somma corrispondente, operando le decurtazioni indicate nell'ordinanza di vendita, e comunque accantonando una somma sufficiente a garantire il pagamento delle spese di procedura che devono essere ancora corrisposte.-
Nicola Peruzzi
Arezzo16/11/2023 11:28RE: RE: ISTANZA 41 TUB
Buongiorno, mi collego al quesito già posto chiedendo un chiarimento. Nel provvedimento di Delega di un'esecuzione immobiliare il G.E. ha disposto che qualora l'aggiudicatario, per il pagamento del saldo prezzo faccia ricorso ad un contratto bancario di finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato, le somme dovranno essere erogate nel termine fissato per il versamento del saldo prezzo, direttamente dall'istituto di credito mutuante con le modalità indicate dal delegato mediante bonifico sul conto corrente di pertinenza della procedura esecutiva, anche nell'ipotesi in cui l'immobile sia gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi dell'art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385 (mutuo fondiario).
L'aggiudicatario ha comunicato di voler effettuare il saldo prezzo con l'erogazione di mutuo con concessione di ipoteca di primo grado in favore della banca mutuante.
Il creditore procedente, con ipoteca su mutuo fondiario, ha tempestivamente depositata istanza ex art. 41 TUB.
Il versamento del saldo prezzo deve quindi essere effettuato dalla banca mutuante sul conto corrente della procedura esecutiva immobiliare? O la banca mutuante deve versarlo direttamente sul conto corrente indicato dal creditore procedente nell'istanza ex art. 41 TUB?
Grazie-
Zucchetti SG
18/11/2023 11:22RE: RE: RE: ISTANZA 41 TUB
Riteniamo che i termini della questione e le modalità operative indicate nella precedente risposta non mutino.
Invero, da un lato si pone comunque la necessità di avere una nota riepilogativa aggiornata del credito; dall'altro permane la necessità di assicurare al professionista delegato il controllo circa il tempestivo e completo pagamento del saldo prezzo e delle spese di trasferimento.
A nostro avviso, quindi occorre procedere nei termini che seguono: in primo luogo dovrà chiedersi al creditore fondiario una nota di precisazione del credito, aggiornata all'attualità, nella quale sia specificato quale porzione è assistita da garanzia ipotecaria.
Nel frattempo, è opportuno che le somme dovute a titolo di saldo siano versate sul conto della procedura in modo da consentire al delegato un controllo diretto sul rispetto del termine finale.
Ricevuto il versamento e la nota di precisazione del credito, potrà immediatamente essere eseguito il bonifico in favore del creditore fondiario.-
Nicola Peruzzi
Arezzo20/11/2023 11:35RE: RE: RE: RE: ISTANZA 41 TUB
In delega è previsto che il creditore procedente entro 15 giorni dall'aggiudicazione deve presentare istanza ex art. 41 TUB con la relativa precisazione del credito e l'indicazione del relativo IBAN. Pertanto già prima della scadenza del termine per il saldo prezzo il creditore procedente ha precisato il proprio credito.
Pertanto, alla luce di quanto sopra, sono nuovamente a chiedere se il versamento del saldo prezzo deve quindi essere effettuato dalla banca mutuante sul conto corrente della procedura esecutiva immobiliare? O la banca mutuante deve versarlo direttamente sul conto corrente indicato dal creditore procedente nell'istanza ex art. 41 TUB?
Grazie-
Zucchetti SG
21/11/2023 11:15RE: RE: RE: RE: RE: ISTANZA 41 TUB
Come detto nella risposta precedente, gli orientamenti della prassi sono sostanzialmente 2:
quello che ritiene possibile il versamento diretto in favore del creditore fondiario (conformemente alla lettera dell'art. 41 TUB), e quello che, prudenzialmente, suggerisce di far transitare comunque il saldo sul conto della procedura.
A nostro avviso quest'ultima soluzione è da preferirsi perchè consente maggiore controllo su una delicata fase dalla procedura esecutiva, qual'è quella del versamento del saldo.
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