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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
variazione catastale successiva al pignoramento
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Alfredo Tacchetti
Fermo22/11/2023 11:38variazione catastale successiva al pignoramento
Sono consulente di un soggetto interessato all'acquisto di un bene di tipo residenziale, oggetto di prossima vendita.
Dalle ispezioni in Conservatoria ho appurato che il creditore procedente ha pignorato una particella -che chiamiamo convenzionalmente 100- che si estrinseca in vari subalterni sempre ai fabbricati, anch'essi pignorati.
Va osservato che la particella 100 trae origine dal catasto terreni; terreno su cui è stato realizzato il fabbricato (suddiviso nei vari subalterni), costituito da un corpo principale (villa) e vari accessori. La particella 100 estesa ai terreni per circa 2000 mq è divenuta con la costruzione, la corte del fabbricato e dei suoi accessori.
Successivamente al pignoramento, il debitore ha compiuto una variazione catastale e cioè, ha soppresso due particelle attigue alla 100 -particelle non oggetto di pignoramento- accorpandole proprio alla 100 che da 2000 mq si è incrementata fino a 3.500 mq. Particolare non da poco sulle particelle soppresse, poi accorpate alla 100, è stato realizzato un campo da tennis che, dunque, oggi ricade nella 100.
La visura catastale attuale (per soggetto) non riporta il campo da tennis, malgrado al catasto terreni risulti come la 100 si sia incrementata in superficie e nel mappale aggiornato, risulti (tratteggiata) la realizzazione del campo da tennis.
Il CTU non ha rilevato nulla dato che la perizia è precedente alla variazione catastale, mentre l'avviso di vendita riporta la corte comune a tutti i subalterni della 100 (fabbricati) con la sua originaria estensione.
Ci si chiede se l'acquirente, acquistando appunto, la particella 100 con tutti i suoi subalterni ai fabbricati, si debba vedere trasferita anche la corte comune nella sua attuale estensione e con sopra il campo da tennis.
I dubbi ci sono visto che difetterebbe la corrispondenza tra il pignorato ed il venduto da una parte, con il trasferito dall'altra, anche se oggetto del trasferimento è sempre e solo la particella 100 che sarebbe stata oggetto di una addizione migliorativa.-
Zucchetti SG
25/11/2023 08:28RE: variazione catastale successiva al pignoramento
Per rispondere alla domanda occorre premettere che il vincolo di indisponibilità determinato dal pignoramento (a norma dell'art. 492 c.p.c.) e la previsione per cui dopo il pignoramento il debitore diviene mero custode della cosa pignorata, ai sensi dell'art. 559 c.p.c., fanno si che l'attività compiuta dal debitore esecutato nel caso prospettato sia illegittima.
Venendo alle conseguenze di quanto accaduto, in linea generale esse dovrebbero essere le seguenti. L'illegittima opera di accorpamento posta in essere dall'esecutato consentirebbe alla procedura di provvedere al ripristino dello stato dei luoghi, con oneri da anticiparsi a cura del creditore procedente.
In alternativa, i costi del ripristino avrebbero potuto essere quantificati dal CTU e scorporati dal prezzo base di vendita.
In ogni caso, è chiaro che l'aggiudicatario ha diritto di vedersi trasferita la particella 100 secondo la consistenza del momento del pignoramento.
A questo proposito va sgombrato il campo da un possibile equivoco. Se è vero che a norma dell'art. 2912 il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, non è men vero che questa estensione deve essere limitata alle pertinenze che tali sono al momento del pignoramento, e non a quelle che il proprietario intenda annetterle successivamente. Ciò in quanto con il pignoramento il proprietario esecutato, perdendo la disponibilità della res, di cui diviene mero custode, non è più legittimato alla creazione del vincolo pertinenziale di cui all'art. 817 c.c.
La peculiarità del caso di specie è che questo accorpamento (id est questa modificazione dello stato dei luoghi successiva al pignoramento) non è entrata nel fascicolo dell'esecuzione.
A questo punto le soluzioni solo due: o si solleva la questione dinanzi al custode chiedendo che il giudice dell'esecuzione assuma le determinazioni del caso (che quasi certamente passeranno per una riconvocazione del ctu) oppure ci si assume l'onere di rendersi acquirente e risolvere il problema al di fuori dall'esecuzione.
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