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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Opponibilitá diritto di usufrutto
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Chiara Malena
Crotone21/07/2022 15:22Opponibilitá diritto di usufrutto
Salve, vorrei il vostro prezioso parere in merito alla seguente fattispecie.
Il creditore ipotecario ha pignorato i diritti vantati da Tizio e I suoi figli su un immobile e specificatamente: a) il diritto di usufrutto per la quota di 1/1 di Caio; b) il diritto di nuda proprietà per la quota di 1/4 ciascuno dei suoi 4 figli.
Quindi, ha trascritto il pignoramento per la quota di 1/1 di proprietà, contro Tizio ed i suoi figli per le rispettive quote di diritti.
L'immobile è stato acquistato da Tizio ed i suoi figli per le suddette quote nel 2008. L'ipoteca invece è del 2010 ed il pignoramento del 2022.
Il giudice ha disposto la vendita ed a breve dovrò fissare l'asta.
Mi chiedo se il diritto di usufrutto, trascritto prima dell'iscrizione ipotecaria, sia opponibile alla procedura per un eventuale acquirente all'asta o se invece, essendo messo in vendita l'intero, l'usufruttuario dovrà lasciare l'immobile al momento dell'aggiudicazione.
Inoltre, Se fosse opponibile, devo farne menzione nell'avviso di vendita?
Grazie in anticipo-
Zucchetti SG
29/07/2022 19:02RE: Opponibilitá diritto di usufrutto
Sia il diritto di nuda proprietà che il diritto di usufrutto possono essere oggetto di pignoramento immobiliare; prova indiretta di questa possibilità si ricava anche dagli artt. 2810 e 2814, a mente dei quali sia la nuda proprietà che l'usufrutto possono costituire oggetto di ipoteca. Resta escluso l'usufrutto legale esercitato dai genitori esercenti la potestà sui beni del figlio, che l'art. 326, comma primo, c.c., sottrae all'esecuzione forzata da parte dei creditori.
Poiché ai sensi dell'art. 979, comma primo, c.c. "La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario", se è posto in vendita il diritto di usufrutto, esso comunque, al più tardi, si estinguerà alla morte dell'usufruttuario originario, (si deve solo precisare che ai sensi dell'art. 999 c.c. le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto; se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto).
Orbene, nel caso prospettato è evidente che, sebbene sia stata posta in vendita la intera piena proprietà, il diritto di usufrutto è opponibile alla procedura, e dunque all'aggiudicatario, atteso che è stato trascritto prima della iscrizione ipotecaria e del successivo pignoramento.
Detto della opponibilità all'aggiudicatario dell'usufrutto, quanto alla sua indicazione nell'avviso di vendita osserviamo quanto segue.
L'onere del professionista delegato di predisporre l'avviso di vendita si ricava dall'art. 591-bis, comma terzo, n. 2 c.p.c. Esso, secondo la prevalente (ma non unanime) opinione dottrinaria, non è considerabile un'offerta al pubblico, ma una provocatio ad offerendum. La sua funzione si sostanzia nel porre la platea dei potenziali acquirenti in condizione di conoscere la vendita, e dunque di valutare l'opportunità di concorrervi. La mancanza dell'avviso o della sua pubblicità nelle forme disposte dal giudice determina infatti l'improcedibilità della vendita stessa e la invalidità del conseguente decreto di trasferimento (cfr. Cass., 1 settembre 1999, n. 9212).
A norma dell'art. 570 c.p.c. l'avviso di vendita deve contenere:
1. Le indicazioni per la individuazione del bene secondo i parametri stabiliti dall'art. 555 c.p.c., e quindi: natura (terreno o fabbricato), estremi catastali e tre confini;
2. Le indicazioni di cui all'art. 576 (numero dei lotti; prezzo base; offerta minima, giorno e ora degli esperimenti di vendita; termine che deve decorrere tra pubblicità e vendita; termine per la presentazione delle offerte; ammontare della cauzione e aumento minimo da apportare alle offerte; termine per il pagamento del prezzo);
3. L'avvertimento della avvenuta pubblicazione della perizia di stima su uno o più siti internet;
4. Nome e recapito telefonico del custode;
5. L'avvertimento che maggiori informazioni possono essere acquisite presso il custode;
6. L'indicazione della destinazione urbanistica dei terreni con la descrizione degli eventuali profili di irregolarità urbanistica esistenti e l'avvertimento che l'acquirente potrà usufruire della sanatoria di legge, ove l'irregolarità sia sanabile (art. 173 quater disp. att. c.p.c.).
A rigore, dunque, nell'avviso di vendita non va indicata l'esistenza di eventuali vincoli opponibili all'aggiudicatario, anche perché questi vincoli devo essere indicati dalla perizia di stima redatta dall'esperto a norma dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c..
Ed allora, per concludere: se la perizia reca ben chiaro l'avvertimento per cui l'usufrutto è opponibile, il delegato è dispensato dall'inserire questa informazione nell'avviso di vendita; in caso contrario riteniamo che tale obbligo sussista.
In ogni caso, in una ottica di efficiente gestione della procedura, una informazione in tal senso, per quanto già ricavabile dalla perizia, può essere utile.-
Lisa Prosperi
Roseto degli Abruzzi (TE)17/01/2023 19:27RE: RE: Opponibilitá diritto di usufrutto
Buonasera,
perdonate ma non capisco perché l'usufrutto è opponibile alla procedura essendo stato oggetto del pignoramento stesso insieme alla nuda proprietà. E' stato comunque pignorato l'intero perché l'usufruttario avrebbe diritto a rimanere?
Io ho un caso simile, di Tizio titolare della nuda proprietà e Caio titolare dell'usufrutto. Entambi esecutati pignorato l'intero è andata all'asta l'intera proprietà. Quindi se qualcuno si aggiudica l'immobile l'usufruttario ha diritto a rimanere dentro? Nel mio caso l'iscrizione dell'ipoteca è però contestuale all'acquisto dell'immobile da parte di Tizio e Caio (nel 2011) ed il pignoramento è del 2018.
Grazie-
Zucchetti SG
21/01/2023 09:39RE: RE: RE: Opponibilitá diritto di usufrutto
Se anche il diritto di usufrutto è stato pignorato non vi sono problemi, nel senso che esso verrà trasferito unitamente al diritto di nuda proprietà e quindi il tema della opponibilità neppure si pone.
Il ragionamento svolto nella precedente risposta vale per il caso in cui sia stata pignorata la sola nuda proprietà (con usufrutto trascritto prima del pignoramento) o nel caso in cui sia stata pignorata, contro il solo nudo proprietario, la piena proprietà.
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Giampaolo Gatti
ROMA22/01/2023 08:22RE: Opponibilitá diritto di usufrutto
Intervengo nella discussione con il mio parere
io ritengo che in via preliminare bisogna verificare chi ha rilasciato l'ipoteca, quindi prendere il contratto di mutuo, titolo depositato in atti. se come solitamente accade l'ipoteca a garanzia del mutuo è stata rilasciata sia dal nudo proprietario che dall'usufruttuario allora il creditore ben poteva pignorare entrambe.
quindi verifica contratto di mutuo con la nota di iscrizione dell'ipoteca, stessa cosa verifica l'atto di pignoramento con la nota di trascrizione dello stesso.
Se quadra è tutto posto a garanzia quindi tutto pignorato e pertanto venderai 1/1 del diritto di piena proprietà dai danti causa nudo proprietario X ed usufruttuario Y
ciao
g
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