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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
rilascio terreni-termine
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Elena Pompeo
Salerno02/11/2022 12:57rilascio terreni-termine
Salve. L'esecutata è stata autorizzata ad utilizzare i terreni oggetto di pignoramento fino alla data di aggiudica mediante il pagamento di una indennità di occupazione senza titolo. A mio avviso risulta opportuno inviarle, prima della redazione dell'avviso di vendita, una comunicazione con la quale le faccio presente che in caso di aggiudica dovrà rilasciare il terreno entro 30 giorni. In caso di colture in corso non vorrei danneggiarla ma non esiste una norma che le consente un termine maggiore per questo vorrei inviare la comunicazione per consentirle di calcolare questi tempi. E' corretto? -
Zucchetti SG
07/11/2022 09:32RE: rilascio terreni-termine
A nostro avviso la soluzione immaginata è corretta.
Occorre però fare attenzione ad un punto, che è il seguente.
Accade a volte (e la cosa ci sembra successa anche nel caso prospettatoci) che il pignoramento colpisca un immobile occupato da un terzo senza titolo opponibile, e la procedura accordi a questo soggetto la possibilità di continuare ad occuparlo, dietro pagamento di una indennità di occupazione.
Questa occupazione in alcuni casi viene formalizzata attraverso la stipula (tra occupante e custode) di contratti di locazione.
La prima soluzione ci sembra preferibile, atteso che essa impedisce l'effetto di trascinamento della disciplina locatizia, ed ha alcuni vantaggi sul piano fiscale.
Il problema che in questo caso tuttavia a volte può verificarsi è quello della qualificazione giuridica di questa autorizzazione, atteso che la formalizzazione di una autorizzazione ad occupare l'immobile dietro pagamento di una indennità di occupazione potrebbe essere qualificata, in caso di contestazioni, come locazione.
Ad ogni buon conto, anche in questa evenienza la data di scadenza del contratto non muta, atteso che anche le locazioni stipulate dopo il pignoramento dal custode scadono, naturaliter, con l'aggiudicazione.
Infatti, le sezioni unite della Corte di cassazione con la sentenza 20 gennaio 1994, n. 5459 (Più tardi ripresa da Cass., sez. III, 28/09/2010, n. 20341) hanno affrontato il tema dei rapporti tra disciplina vincolistica delle locazioni ed esecuzione, affermando che la locazione stipulata dal custode, essendo legata indissolubilmente alla procedura esecutiva, cessa con l'aggiudicazione, aggiungendo che "manca l'oggetto stesso su cui la disciplina imperativa della durata potrebbe operare, perché a monte di ciò sta il dato sistematico per il quale la locazione, posta in essere a tali fini, si dissolve con la chiusura della fase di liquidazione del bene".
Dunque, è bene che, sin da subito, l'occupante sia reso edotto della circostanza per cui al momento dell'aggiudicazione dovrà lasciare l'immobile.
Precisiamo infine quanto segue: poiché , in caso di mancato spontaneo rilascio, il custode agirà attuando l'ordine di liberazione, egli potrà orientarsi senza peculiari limitazioni temporali, e quindi non sarà necessario rispettare la previsione di cui all'ultimo comma dell'art. 11, ultimo comma, d.lgs. primo settembre 2011, n. 150, il quale stabilisce che "Il rilascio del fondo può avvenire solo al termine dell'annata agraria durante la quale è stata emessa la sentenza che lo dispone".
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