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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
contratto di affitto di ramo di azienda
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Chiara Fabbroni
AREZZO02/02/2023 21:45contratto di affitto di ramo di azienda
Buonasera,
sono a porre il seguente quesito.
Devo procedere a mettere in vendita un cespite oggetto di contratto di affitto di ramo di azienda di prossima scadenza (trattasi di contatto della durata di 6 anni non trascritto).
Nel contratto si legge che ove non disdettato si rinnoverà automaticamente per la durata di un altro anno, e nel caso di specie il Custode ha omesso di dare la disdetta.
Sono a chiedere se il rinnovo automatico come previsto negozialmente, sia o meno opponibile alla procedura esecutiva?
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
05/02/2023 11:03RE: contratto di affitto di ramo di azienda
Anticipando le conclusioni del ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, diciamo subito che, a nostro avviso, se il termine ultimo entro il quale la disdetta doveva essere comunicata è spirata prima del pignoramento, il contratto si è già tacitamente rinnovato. Se invece il termine per la disdetta non era ancora decorso, il rinnovo automatico va escluso, necessitando l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c.
Per comprendere i motivi di questa opinione occorre partire dalla distinzione tra locazione ed affitto, ed individuare conseguentemente la disciplina di riferimento di quest'ultima.
A norma dell'art. 1615 c.c., "Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa".
La distinzione tra locazione e affitto è tradizionalmente ancorata dalla Suprema Corte ad una duplice valutazione: una oggettiva ed una soggettiva. Sul primo versante, per aversi affitto occorre che l'oggetto della concessione di godimento sia dotato di attitudine produttiva. Dal punto di vista soggettivo viene invece richiesto che le parti abbiano considerato l'oggetto del rapporto in funzione del suo scopo produttivo. Così la cassazione, secondo la quale "Il criterio di distinzione tra contratto di affitto e contratto di locazione è oggettivo e soggettivo ad un tempo, nel senso che, perché si configuri un contratto di affitto è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso (Cass. 19 gennaio 1995, n. 592).
Una particolare ipotesi di locazione di cosa produttiva è poi l'affitto di azienda, quest'ultima definita dall'art. 2555 c.c. quale complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.
Questa funzionalizzazione unitaria consente di comprendere anche la distinzione tra affitto di azienda e locazione di un immobile unito ad un complesso di accessori o pertinenze. Infatti, quest'ultimo caso ricorrerà quando nella dinamica del rapporto le parti abbiano individuato un rapporto di subordinazione degli accessori e delle pertinenze rispetto alla cosa principale (si pensi alla locazione di un immobile che comprenda anche i tavoli e le sedie dell'attività di ristorazione che al suo interno viene esercitata (Cass. 15 ottobre 2002, n. 14647; Cass. 17 aprile 1996, n. 3627; Cass. 25 maggio 1995, n. 5787; Cass. 4 febbraio 1987, n. 1069; Cass. 11 novembre 1986, n. 6606; Cass. 2 marzo 1984, n. 1498).
Uno dei precipitati della differenza tra locazione ed affitto di azienda, è quello per cui mentre la locazione di immobile trova la sua disciplina all'interno della legge 392/1978, l'affitto di azienda non soggiace ad essa sicché la regolamentazione del rapporto – con riguardo alla durata, al corrispettivo, all'aggiornamento del medesimo e ad ogni altro aspetto – è integralmente rimessa alla volontà delle parti, senza alcun limite all'autonomia negoziale. Ciò sul rilievo per cui l'azienda costituisce un'entità complessa di beni destinata all'esercizio di un'impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali (Cass. 10 maggio 1989, n. 2138; Cass. 12 giugno 1995, n. 6591).
Se così è, al contratto di affitto di azienda non è applicabile la speciale disciplina che, nella legge sull'equo canone, prevede ipotesi di rinnovo automatico alla prima scadenza per mancato esercizio della facoltà di disdetta, il quale secondo Cass. Sez. U, 16 maggio 2013, n. 11830 non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c.
Se dunque questo rinnovo automatico non opera (poiché la speciale disciplina vincolistica delle locazioni non si applica al contratto di affitto di azienda), neppure alla prima scadenza, troveranno applicazioni le generali regole di governo dei rapporti tra locazione e pignoramento, siccome declinate nell'art. 560 c.p.c.. Conseguentemente, poiché i rinnovi costituiscono "una libera manifestazione di volontà negoziale … in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ." (Cass., sez. III, 29/05/2015, n. 11168; Cass., sez. III, 19/07/2019, n. 19522).
In definitiva, nel contratto di affitto di azienda non si hanno rinnovi automatici, e dunque se il termine per la disdetta è spirato dopo il pignoramento, in assenza di autorizzazione del giudice dell'esecuzione esso non può ritenersi rinnovato.
Per contro, se il termine per l'inoltro della disdetta è spirato prima del pignoramento, il rinnovo tacito sarà opponibile all'aggiudicatario in forza del generale principio di opponibilità di cui all'art. 2923 c.c.
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