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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Regolamento condominiale contrattuale limita vendita in lotti
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Alessandro Saito
AGRIGENTO22/03/2025 11:53Regolamento condominiale contrattuale limita vendita in lotti
Buongiorno, a seguito di espletata perizia da parte dell'esperto, con la quale vengono individuati n. 3 lotti indipendenti (appartamento, box e cantina) senza vincoli sulla vendita, viene predisposto l'avviso di vendita che, conformemente alla perizia individua i tre lotti.
Successivamente (ma antecedentemente alla data della prima vendita) emerge l'esistenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale allegato all'atto di assegnazione ai soci della cooperativa che vieta la vendita delle pertinenze (box e cantina) separatamente dall'appartamento a soggetti non condòmini.
Chiedo un parere se sia opportuno richiedere un richiamo dell'esperto per integrazione elaborato e conseguente rettifica degli avvisi di vendita.-
Zucchetti Software Giuridico srl
24/03/2025 10:01RE: Regolamento condominiale contrattuale limita vendita in lotti
Per affrontare il tema va preliminarmente osservato che il trasferimento immobiliare che avviene in ambito esecutivo si produce "invito domino", cioè senza il consenso del venditore; non si tratta cioè di un trasferimento negoziale, per cui a nostro avviso quella clausola regolamentare non può imporre vincoli alla procedura esecutiva. Si tratta di limitazioni che, intervenendo sulla disciplina processuale della vendita, abbisognerebbero di una espressa previsione normativa, in difetto della quale non possono condizionare i contenuti della ordinanza di vendita.
In ogni caso, un elemento che occorrerebbe approfondire attiene alla verifica della intervenuta trascrizione del regolamento. Invero, secondo un costante orientamento giurisprudenziale "Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga vincoli afferenti all'intero edificio - e, quindi, a tutte le unità immobiliari comprese nel fabbricato - quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all'approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità. (tra le tante, Cass., 17.3.1994, n. 2546; Cass., 13.6.2013, n. 14898; Cass., 20.11.2019, n. 30246).
Osserviamo infine che se il box e la cantina sono (come immaginiamo) pertinenze dell'appartamento occorrerebbe valutare l'opportunità di porli in vendita come lotti separati piuttosto che come lotto unico. Normalmente, conviene tenere distinti i lotti in quei mercati in cui i box auto (in ragione della scarsità di parcheggi e dell'elevato traffico) hanno un elevato valore perché sono molto ricercati. Negli altri casi la formazione di lotti distinti potrebbe essere controproducente.
Per completezza osserviamo che la clausola regolamentare è figlia di un annoso problema che in passato ha riguardato la compravendita dei parcheggi.
Infatti, la l. 20 novembre 2005 n. 246, recante "semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005" la quale con l'articolo 12, comma 9, ha escluso in materia di parcheggi obbligatori la sussistenza di vincoli pertinenziali fra i posti auto realizzati ai sensi dell'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. Legge Ponte), e le relative unità abitative.
Questa norma si inserisce nel solco di un annoso dibattito che per lungo tempo ha visto contrapposte la dottrina e la giurisprudenza e che è stato innescato dalla 765/1967 il cui articolo 18 prescriveva che "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi (successivamente ridotti a dieci dall'art. 2, comma 2, della l. n. 122/1989) di costruzione".
Se era quindi chiaro che la norma rendeva obbligatoria la realizzazione dei parcheggi e conseguentemente legittimava la pubblica amministrazione a negare il permesso di costruire in caso di sua inosservanza (Cass., sez. II, 6 dicembre 1996, n. 10883), oggetto di contrasto era invece l'individuazione della tipologia di vincolo che veniva a crearsi tra le aree e le unità abitative.
La dottrina escludeva che la norma creasse un vincolo pertinenziale. L'imposizione dell'obbligo pertanto, era del tutto neutro rispetto ai rapporti tra privati. Precipitato immediato di siffatta impostazione era che la circolazione giuridica degli appartamenti e quella dei posti auto avveniva in modo del tutto autonoma ed indipendente.
Di diverso ed opposto avviso si era mostrata invece la giurisprudenza, la quale riteneva che i parcheggi fossero destinati all'uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzione In particolare, secondo Cass., sez. II, 25 gennaio 1982 n. 483 "l'art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 – come introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 – che dispone l'obbligatoria "riserva", a servizio delle nuove costruzioni, di "spazi per parcheggi" – ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la P.A. e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all'autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili od anche dei condomini stessi, sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri, nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l'atto con cui l'acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest'ultimo di fruire del servizio e dell'alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario".
Da questa impostazione si faceva derivare la conseguenza che i negozi traslativi dello spazio a parcheggio non ne potessero alterare il vincolo di servizio, trattandosi di un vincolo legale alla proprietà privata, con conseguente nullità (Cass. SU n. 6600 del 17 dicembre 1984) delle clausole contrattuali che escludessero dal trasferimento del fabbricato i diritti relativi all'area di parcheggio.
Un primo rimedio al contrasto interpretativo venne posto dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, la quale precisò all'art 26, che "gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 codice civile".
Sennonché, anche rispetto a questa disposizione, si accese un vivace dibattito, tanto che dovette nuovamente intervenire il legislatore con l'art. 12, comma 9, della l. 28 novembre 2005, n. 246, il quale aggiungendo un secondo comma all'art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, ha stabilito che "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
Restava solo il problema relativo al regime giuridico dei parcheggi già realizzati, ed a questo proposito è intervenuta la Cassazione con la sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264, la quale dopo aver escluso il carattere interpretativo della norma all'art. 12, co.9, della l. 246/05, ha affermato che "la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari".
Un discorso diverso deve essere compiuto con riferimento ai così detti "Parcheggi Tognoli", (che sembrano essere quelli che vengono in rilevo nel caso prospettato) che devono il loro nome al promotore della legge 122/1989, che li ha previsti.
Questo intervento normativo ha, tra l'altro, previsto nuovi tipi di parcheggio, diversi da quelli realizzati contemporaneamente all'edificazione del fabbricato cui si riferiscono, poiché edificati successivamente ad essi, sia per dotare di parcheggi gli edifici costruiti anteriormente al primo settembre 1967, per i quali la legge ponte non prevede l'obbligo di dotazione di aree a parcheggio, sia per incrementare i parcheggi ritenuti non più sufficienti.
La legge Tognoli disciplina, in particolare, due tipi di parcheggi:- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 4, che riconosce al comune la possibilità di cedere in diritto di superficie aree comunali da destinare a parcheggi di pertinenza di immobili privati;
- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 1, che consente ai proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Sennonché, questo particolare regime circolatorio non ci pare applicabile ai trasferimenti giudiziari (e quindi a quelli che avvengono in sede esecutiva), e quindi vendita esecutiva dei parcheggi è, a nostro giudizio, libera.
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