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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)09/11/2011 15:15E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto
Sono stato recentemente nominato delegato alla vendita di un immobile che risulta promesso in vendita ad una immobiliare con atto notarile registrato e trascritto nel 2006 mentre il pignoramento è del 2010. Il tutto risulta regolarmente riportato in perizia. Il creditore ha avvisato ex art 498 Cpc i creditori iscritti ma non ha avvisato - e credo che se non obbligatorio ciò sarebbe stato sicuramente opportuno - l'immobiliare promissaria acquirente.
Vi chiedo un parere sulla questione e se un futuro aggiudicatario potrà avere problemi dall'esistenza del preliminare di vendita.
Vi ringrazio per la risposta.
Cordialità-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza09/11/2011 20:28RE: E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto
Il fatto che il preliminare sia stato trascritto fa sì che gli effetti del trasferimento volontario definitivo o della sentenza ex art. 2932 c.c. retroagiscano al momento della iniziale trascrizione in quanto atti finali di un procedimento il cui momento iniziale- da prendere in considerazione ai fini della valutazione dell'opponibilità ai creditori della del contratto definitivo o della sentenza di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.- è appunto quello della trascrizione del contratto preliminare. Poiché la trascrizione del preliminare è anteriore a quella del pignoramento, la data della prima trascrizione individua il momento da prendere in considerazione anche ai sensi dell'art. 2915 comma 2 c.c., quale "atto" trascritto anteriormente al pignoramento e pertanto efficace nei confronti dei creditori pignorante ed intervenuti.
Stando così le cose, a norma del secondo comma dell'art. 2919 c.c., sono opponibili a chi acquista in forza di esecuzione forzata i diritti vantati dai terzi sulla cosa che hanno effetto in pregiudizio dei creditori pignoranti, sicchè vi è il rischio abbastanza certo che il promissario acquirente possa far valere i suoi diritti nei confronti dell'acquirente in sede esecutiva.
In queste condizioni sarebbe opportuno chiedere chiarimenti al giudice dell'esecuzione su come comportarsi e, comunque, nell'ordinanza di vendita deve essere precisata e sottolineata l'esistenza di un contratto preliminare trascritto avente ad oggetto il bene in questione.
Zucchetti Sg Srl
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Simone Giannecchini
Lido di Camaiore (LU)04/03/2026 09:24RE: RE: E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto
Buongiorno,
ho la medesima situazione con pignoramento successivo alla trascrizione del preliminare ma creditore procedente ipotecario con ipoteca iscritta anteriormente al preliminare.
Cosa ne pensate? secondo me in questo caso posso procedere alla vendita.
Grazie molte-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/03/2026 16:35RE: RE: RE: E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto
In materia di trascrizioni e iscrizioni vale il principio della priorità temporale, per cui se, come lei dice, l'ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione del preliminare e del pignoramento, il creditore ipotecario ha diritto a soddisfarsi sull'immobile prima degli altri creditori. Di conseguenza, ove il creditore ipotecario non abbia agito in via autonoma quale creditore fondiario, il curatore può vendere il bene oggetto dell'iscrizione distribuendo il ricavato, al netto delle spese, secondo l'ordine di legge pagando quindi il creditore ipotecario prima degli altri tranne che non esistano privilegi speciali sull'immobile che prevalgono sull'ipoteca salvo diversa disposizione di legge (art. 2748, comma 2, c.c.).
Zucchetti SG srl
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