Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA

opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter

  • Alessandro Pagliula

    PERUGIA
    21/01/2019 11:55

    opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter

    Nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare, quale delegato alla vendita, devo vendere un immobile strumentale, di norma operazione esente ma per la quale l'esecutato, in presenza di alcune condizioni, potrebbe optare per l'applicazione dell'iva nei modi ordinari. In fase di preparazione del bando, ho provveduto a mandare all'avv. che lo rappresenta, pec in cui chiedo espressamente che l'esecutato si esprima in merito all'opzione, con dichiarazione firmata, di volersi avvalere dell'opzione ex art 10, comma 1 n. 8 ter del dpr 633/72. In caso di di mancata risposta nei dieci giorni successivi, considererò l'operazione esente in fase di vendita e intendo mettere nel bando l'eventuale esercizio dell'opzione per meglio informare i terzi del trattamento fiscale dell'operazione e rendere così certi i costi dell'operazione per l'eventuale aggiudicatario. E giusto il mio operato? Cosa succede se l'esecutato cambia idea e mi manda l'opzione, non precedentamente esercitata, dopo l'aggiudicazione? Di fatto è una norma che funziona bene tra privati che si accordano prima e poi si recano dal notaio ma che in sede di vendita forzata è soggetta a interpretazione e a modalità operativa non certa ma che espone il delegato a gravi rischi. Inoltre a partire dal primo gennaio 2019, in caso di vendita devo emettere fattura elettronica per conto dell'esecutato e questo sarà pressochè impossibile in caso di mancata delega a emettere fattura per suo conto. Grazie per l'eventuale risposta
    • Zucchetti SG

      25/01/2019 11:00

      RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter

      A nostro avviso il suo operato è stato corretto ed è immune da censure.
      I trasferimenti immobiliari sono soggetti al regime naturale di esenzione dell'IVA, tranne che in alcuni casi, ricavabili dalla lettura degli artt. 10, comma primo, n. 8-bis) ed 8-ter d.P.R. n. 633 del 1972.
      Poiché il pignoramento non priva il debitore della soggettività giuridica e della capacità di agire, quando le citate norme prevedono che il trasferimento immobiliare sia imponibile ai fini IVA su opzione della parte venditrice, detta opzione deve essere esercitata dal debitore esecutato (a differenza di quanto avviene in sede di fallimento, laddove il curatore subentra al debitore in tutte le obbligazioni tributarie collegate a beni acquisiti all'attivo fallimentare).
      Le disposizioni appena menzionate prevedono, a proposito dell'esercizio dell'opzione, che essa sia esercitata dal cedente all'atto della cessione.
      Come correttamente osservato nella domanda, il dato letterale è chiaro per il suo riferirsi ai ai trasferimenti negoziali, non già ai trasferimenti coattivi, sebbene sia noto che anche i trasferimenti che avvengono in sede esecutiva si qualificano, sotto il profilo fiscale, come "cessioni", sicché soggiacciono al regime tributario per esse individuato dal legislatore.
      Il dato è pacifico in giurisprudenza, ove si è affermato che "La vendita in sede di esecuzione forzata di un bene facente parte di un'azienda va assoggettata all'IVA (ed alla imposta fissa di registro), atteso che l'art. 2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, definisce al primo comma come cessioni di beni soggette ad IVA gli "atti a titolo oneroso che importano il trasferimento di proprietà", adottati nell'esercizio di impresa, senza distinzione tra la natura volontaria o coattiva del trasferimento". Cass. civ., sez. V, 7 luglio 2006, n. 15570.
      Traslando questi concetti in sede esecutiva, e tenendo conto che ai sensi dell'art. 6, comma 4, d.P.R. 633/1972, la cessione si considera comunque effettuata al momento del versamento del corrispettivo, si dovrebbe ritenere che il debitore esecutato abbia la possibilità di esercitare questa facoltà fino a quel momento.
      È evidente, tuttavia, che una opzione ermeneutica di questo tipo renderebbe impossibile fissare il prezzo di vendita in modo preciso e renderlo noto (attraverso i meccanismi pubblicitari di cui all'art. 490 c.p.c.), esponendo l'aggiudicatario ad una possibile variazione (anche considerevole) del prezzo finale di aggiudicazione, laddove in ambito negoziale il problema non si pone perché durante le trattative tra alienante ed acquirente il primo rende noto al secondo questo dato.
      Ed allora, a nostro avviso occorre trovare la soluzione conciliando due opposte esigenze:
      quella del debitore esecutato a scegliere se assoggettare o meno la cessione al regime opzionale dell'IVA; e quella della procedura a predeterminare in modo quanto più chiaro possibile i termini della vendita, al fine di evitare incertezze tra i potenziali offerenti, e quindi favorire la migliore collocazione del bene sul mercato.
      Così prospettati i termini della questione, il nodo gordiano può essere sciolto anticipando al momento della pubblicazione dell'avviso di vendita il termine ultimo in cui rimettere al debitore la facoltà di scelta.
      Questa soluzione, infatti, se consente di offrire al mercato una informazione sul prezzo di vendita precisa, dall'altro non pregiudica il debitore, poiché gli consente comunque di esercitare il proprio diritto potestativo.
      Del resto ci sembra di poter dire che detta interpretazione non lo pregiudica rispetto a quanto accade nelle vendite negoziali, poiché anche in quell'ambito il venditore non può tenere in sospeso l'opzione iva fino al momento di stipula dell'atto (poiché se così fosse l'acquirente potrebbe rifiutarsi di concludere l'affare) dovendolo evidentemente comunicare in un momento procedente, almeno informalmente, e comunque si tratterebbe di un sacrificio (ove in ipotesi di questo si trattasse) che trova giustificazione nel superiore interesse, di rilievo pubblicistico, alla trasparenza della vendita ed al contenimento dei tempi della procedura.
      Dunque, in conclusione, bene ha fatto il professionista delegato a rappresentare il fatto che il debitore aveva la facoltà di esercitare l'opzione IVA, avvertendolo che comunque il termine ultimo per la scelta era quello della esecuzione degli adempimenti pubblicitari.
      In linea generale, suggeriamo di comunicare sempre al debitore che se intende esercitare scelte di carattere fiscale che riverberano i loro effetti sul prezzo di vendita, potranno farlo in qualunque momento, a meno che il delegato non abbia già provveduto alla esecuzione degli adempimenti pubblicitari.
    • Linda Priori

      Siena
      11/06/2019 17:30

      RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter

      Buonasera,
      mi riallaccio alla discussione sopra per richiedere un chiarimento.
      Qualora in una esecuzione immobiliare con opzione iva si provveda all'aggiudicazione del bene, vi risulta che vi siano delle aliquote Iva diverse da applicare a seconda delle varie categorie catastali a cui appartengono gli immobili venduti (sia terreni che immobili)?
      Qualora si provveda all'aggiudicazione dell'immobile, l'IVA deve essere immediatamente corrisposta assieme alla corresponsione della cauzione oppure viene calcolata e comunicata dal delegato successivamente, assieme alle spese?
      Grazie mille per l'aiuto che ci offrite

      Cordialmente

      LP

      • Zucchetti SG

        16/06/2019 08:28

        RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter

        Certamente.
        L'aliquota iva ordinaria per i fabbricati è quella del 22%.
        Se poi l'acquirente possiede le condizioni per l'acquisto con le agevolazioni fiscali prima casa, e si tratta di abitazione diversa da quelle con categoria catastale A/1, A/8 ed A/9, (tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972) l'aliquota sarà del 4%.
        Detto altrimenti:
        L'aliquota è del 10 % se si tratta del trasferimento di una unità immobiliare abitativa (secondo l'Agenzia delle Entrate, circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" esclusa la categoria "A/10") non accatastata con categoria catastale A/1, A/8 ed A/9, e facente parte di un fabbricato "Tupini".
        I fabbricati "Tupini" sono quelli identificati dall'art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall'articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall'articolo unico della L. n. 1212/1967.
        L'art. 13 li definisce come le "(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)", mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che "(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)".
        Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:
        a) almeno i 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
        b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.