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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
ISTANZA DI ASSEGNAZIONE CON UNICO OFFERENTE
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Claudia D'Alessandro
lodi17/02/2020 09:47ISTANZA DI ASSEGNAZIONE CON UNICO OFFERENTE
Buongiorno,
ho un dubbio in merito alla seguente fattispecie:
ad un asta è stata presentata una sola offerta (valida e ad un prezzo inferiore di un quarto rispetto al prezzo base ) ed il creditore procedente ha presentato istanza di assegnazione pari al prezzo base .
Dopo l'apertura dell'unica busta e dopo aver comunicato l' esistenza di una istanza di assegnazione pari al prezzo base, è possibile per l'unico offerente fare un rilancio del prezzo fino al prezzo base per aggiudicarsi l'immobile, o essendoci un unico partecipante l'asta non viene tenuta e l'immobile se lo aggiudica di diritto il creditore che ha presentato istanza di assegnazione?
Grazie in anticipo per l'aiuto
Cordiali saluti-
Zucchetti SG
21/02/2020 17:33RE: ISTANZA DI ASSEGNAZIONE CON UNICO OFFERENTE
La risposta all'interrogativo formulato richiede lo svolgimento di una serie di premesse normative.
L'art. 588 c.p.c. dispone che "ogni creditore", nel termine di dieci giorni prima della data della vendita, può presentare istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita non abbia luogo.
A norma del successivo art. 589 il prezzo da versare deve essere non inferiore alle spese di esecuzione più l'importo dei crediti aventi diritto di prelazione di grado superiore rispetto a quello dell'offerente. Fermo restanti questi limiti, l'offerente può essere ammesso a versare una somma pari alla differenza tra il prezzo del bene ed il suo credito, considerato in linea capitale.
A seguito del versamento del conguaglio nel termine fissato dal Giudice, il delegato provvederà a redigere la bozza del decreto di trasferimento.
Prima delle modifiche apportate dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, l'art. 589 c.p.c. disponeva che il prezzo di assegnazione doveva essere pari (almeno) alla somma prevista dall'art. 506 c.p.c., e comunque pari al prezzo determinato ai sensi dell'art. 568 c.p.c. ossia al prezzo di vendita determinato dal Giudice. Ci si era chiesto, in proposito, se nella determinazione del valore di assegnazione dovesse o meno tenersi conto degli eventuali ribassi che fossero stati disposti ai sensi dell'art. 591 c.p.c. in conseguenza di precedenti tentativi di vendita infruttuosi. La giurisprudenza che da ultimo si era pronunciata sul tema (Cass. civ., sez. III, 15 aprile 2011, n. 8731) aveva escluso che ai fini che qui si esaminano debba tenersi conto dei ribassi sull'originario prezzo posto a base d'asta.
Gli argomenti illustrati a giustificazione del proprio convincimento erano essenzialmente due.
In primo luogo la Corte aveva proceduto ad una interpretazione letterale del dato codicistico, osservando che anche nel caso di successive riduzioni del prezzo base in conseguenza di infruttuosi precedenti tentativi, il valore di assegnazione cui l'art. 589 c.p.c. fa riferimento è comunque quello "determinato a norma dell'art. 568". Precisa a questo proposito che "il ribasso non è conseguenza di una nuova determinazione del prezzo base ai sensi dell'art. 568 c.p.c., che tenga conto del valore effettivo dell'immobile, più specificamente del valore di mercato di esso, bensì è conseguenza predeterminata dal legislatore, anche e soprattutto quanto alla misura del ribasso (un quinto nel sistema originario del codice, un quarto dopo la modifica dell'art. 591 c.p.c., di cui al D.L. n. 35 del 2005, convertito nella L. n. 80 del 2005). In tale ipotesi, quindi, il prezzo quale fissato nell'ultimo incanto andato deserto non è determinato ai sensi dell'art. 568 c.p.c., come richiede l'art. 589 c.p.c., bensì ai sensi dell'art. 591 c.p.c. e, per tale motivo, come precisato dal precedente su menzionato, ad esso non può essere parametrato il prezzo da offrire con l'istanza di assegnazione".
In secondo luogo aveva ricordato che la ratio della procedura esecutiva, nel garantire sia la posizione dei creditori che quella dei debitori, è finalizzata ad ottenere dalla vendita il maggior prezzo di realizzo, in modo da soddisfare l'interesse dei primi con il minimo sacrificio possibile di quello dei secondi.
La tesi coltivata dalla giurisprudenza di legittimità non era parsa del tutto immune da osservazioni. Invero, non convinceva appieno l'assunto secondo cui il prezzo ribassato non sarebbe un prezzo determinato dal Giudice dell'esecuzione. Al contrario, quel prezzo, sebbene il ribasso sia fissato ex ante dal legislatore nella misura di un quarto, è comunque frutto di una valutazione discrezionale del Giudice, il quale potrebbe anche non procedere a riduzioni del prezzo.
Veniva inoltre aggiunto che non v'è ragione di obbligare il creditore a formulare un'istanza di assegnazione ad un prezzo superiore a quello che il mercato ha già rifiutato, senza considerare che ove si prescindesse dai ribassi il creditore non formulerebbe mai istanza di assegnazione, potendo partecipare alla vendita. Né è fondato il pericolo di manovre speculative suscettibili di aggirare lo scopo dell'esecuzione, posto che ai sensi dell'art. 591 c.p.c. il Giudice non è obbligato ad accettare le istanze di assegnazione, ove ad esempio ritenga possibile un realizzo superiore.
Sul tema, come anticipato, è intervenuto il legislatore dapprima con il d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, prevedendo che l'istanza di assegnazione deve prevedere il pagamento di una somma almeno pari "al prezzo base stabilito per l'esperimento di vendita per cui è presentata".
Venendo ai rapporti tra offerta di acquisto ed istanza di assegnazione, va detto che essi trovano disciplina oltre che nelle norme surrichiamate, negli artt. 572 e 573 c.p.c.
In particolare, l'art. 572 prevede che in caso di una sola offerta:
se essa è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta;
se invece è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può (non deve) procedere all'aggiudicazione quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'art. 588.
Ciò detto, in argomento si registra un precedente di merito (Trib. Udine, 15 luglio 2017) a tenore del quale una istanza di assegnazione formulata per un importo superiore all'offerta di acquisto dovrebbe prevalere, in ogni caso, su questa, anche se pari o superiore al prezzo base.
La scelta, evidentemente dettata dall'esigenza di massimizzare il risultato della vendita, è stata criticata in dottrina poiché essa urta con la disciplina ricavabile dalla combinata lettura degli artt. 588, 572 e 573 c.p.c., posto che da queste norme si ricava il principio per cui l'istanza di assegnazione prevale solo rispetto ad offerte inferiori al prezzo base, e di contro l'offerente che formuli offerte di acquisto per un importo pari al prezzo base matura il diritto all'aggiudicazione.
Del resto, si è aggiunto, l'istituto dell'assegnazione e quello dell'offerta sono diversi (in primo luogo per la cauzione) e pertanto non possono essere posti in competizione più di quanto non faccia espressamente il legislatore, né questa scelta è lesiva degli interessi del creditore, il quale può scegliere liberamente se formulare un'istanza di assegnazione, subendo il relativo regime, o presentare un'offerta.
La conseguenza che allora deve trarsi dagli argomenti appena esposti è che se l'offerente indica un prezzo inferiore a quello base, si espone al "rischio" (ricavabile dalla lettura dell'art. 572 c.p.c.) che sia tempestivamente depositata una istanza di assegnazione, rispetto alla quale la sua offerta cede il passo. Per contro, colui che deposita una istanza di assegnazione ha diritto di vedersi aggiudicato il bene in presenza di una sola offerta formulata per un importo inferiore al prezzo base.
Peraltro, argomentando diversamente, non vi sarebbe mai per l'offerente alcun interesse ad offrire il prezzo base (in luogo dell'offerta minima) in quanto potrebbe essere sempre rimesso in corsa, non subendo cioè alcun pregiudizio nello scegliere di formulare l'offerta minima.
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