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esecuzione immobiliare aggiudicazione fatturazione

  • Antonella Santeusanio

    Pescara
    08/04/2021 16:55

    esecuzione immobiliare aggiudicazione fatturazione

    In una procedura esecutiva immobiliare, dove l'esecutato è una srl, in qualità di professionista delegato ho due problemi riguardanti la fatturazione.
    C'è da premettere che detto compendio è stato oggetto di conferimento in altra società successivamente alla trascrizione del pignoramento. Situazione rilevata in sede di controlli preventivi subito dopo la nomina: il G.E. ha autorizzato a proseguire con le attività di vendita.
    Dopo numerose aste deserte il compendio immobiliare costituito da un opificio industriale è stato venduto ad un soggetto giuridico con partita iva e riscosso il saldo prezzo.
    Qualche giorno prima dell'ultima asta, la società attualmente intestataria dell'immobile (trattasi di s.a.s. in cui la conferente è socio accomandatario), ha presentato domanda di concordato in bianco nel tentativo di sospendere la procedura esecutiva.
    Il G.E., informato di questo avvenimento, in un primo momento ha sospeso la procedura, salvo poi revocare detta sospensione ed autorizzare il sottoscritto a portare avanti la procedura: e come detto l'immobile è stato venduto.
    Mi accingo a predisporre il decreto di trasferimento e devo richiedere l'emissione della fattura: all'esecutato (srl) oppure alla conferitaria (sas in cui la conferente è socio accomandatario)? Informalmente mi hanno già riferito: che la prima non può emetterla perché non più intestataria, mentre la seconda non intende farlo perché ritiene il conferimento opponibile alla procedura.
    Sulla base di quanto già ampiamente scritto nei vari forum della piattaforma Fallco, dovrò dunque emettere io quale professionista delegato la fattura elettronica: la circolare 14/E del 17 giugno 2019 asserisce che il delegato dovrà inserire nel campo "cedente/prestatore" della fattura elettronica i dati del soggetto esecutato che resta l'unico soggetto passivo d'imposta.
    Ma nel caso sopra prospettato, essendo l'immobile ora intestato alla nuova sas dove è stato conferito il compendio pignorato: in nome e per conto di chi? Per conto dell'esecutato/conferente oppure della sas conferitaria?
    Dal punto di vista dell'iva, non potendo sostituirmi al soggetto passivo per l'eventuale opzione iva, occorrerà farne una esente iva ex art. 10 DPR 633/72?
    • Zucchetti SG

      09/04/2021 16:38

      RE: esecuzione immobiliare aggiudicazione fatturazione

      Il tema posto dalla domanda è frequente. Accade infatti che a volte il bene pignorato sia trasferito a titolo derivativo (per atto inter vivos piuttosto che mortis causa) durante la procedura esecutiva.
      Ciò evidentemente pone il problema della esatta indicazione, nel decreto di trasferimento, e nella relativa nota di trascrizione di colui "contro" il quale il bene viene venduto.
      Un preliminare interrogativo cui a questo proposito occorre rispondere è quello relativo alla sorte dell'esecuzione allorquando nel corso della stessa muti il proprietario del bene.
      La giurisprudenza ritiene a questo proposito che il decesso o il trasferimento del bene siano irrilevanti nel processo esecutivo. Si osserva in proposito che in esso non trovano applicazione gli artt. 299 e 300 c.p.c., e dunque secondo, "La sopravvenuta interdizione del debitore esecutato [evento cui è assimilabile la morte] non determina l'interruzione del processo esecutivo, la cui insensibilità ad eventi siffatti discende dal fatto che in esso – quale che sia la fase in cui si trova, ivi compresa, quindi, quella di versamento delle somme di conversione del pignoramento – non si svolge un accertamento che richieda la costante attuazione di un formale contraddittorio, ma più semplicemente si attua un procedimento senza giudizio" (Cass. civ., sez. III, 13 giugno 1994, n. 5721).
      Allo stesso modo, il trasferimento a titolo particolare per atto tra vivi non toglie al debitore la legitimatio ad causam, né attribuisce all'acquirente la veste di soggetto passivo dell'esecuzione in luogo del primo (cfr. cass., sez. III, 12 aprile 2013, n. 8936).
      Ciò premesso, secondo una prima tesi occorrerebbe trascrivere il decreto di trasferimento contro l'acquirente al fine di assicurare il principio della continuità delle trascrizioni.
      Secondo altra opinione invece la trascrizione dovrebbe sempre avvenire contro il debitore esecutato, a prescindere dal fatto che i suoi eredi abbiano o meno accettato l'eredità.
      Questa tesi, che ci sembra preferibile poiché coerente con le premesse sopra illustrate, trae spunto dall'art. 2913 c.c., secondo cui "non hanno effetto in pregiudizio al creditore pignorante e ai creditori intervenuti gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento". La norma, parlando di atti di alienazione, sembra far riferimento ad atti volontari posti in essere dall'esecutato.
      Ora, detta disposizione rappresenta l'evoluzione della previsione di cui all'art. 2085 contenuta nel codice del 1865, secondo cui "il debitore non può alienare i beni" pignorati. Il divieto imponeva al debitore di astenersi dal compimento di atti di alienazione, ritenuti nulli di pieno diritto.
      Con il codice del 1942 il legislatore è passato dalla imposizione di un divieto alla previsione dell'inefficacia-inopponibilità ai creditori, con la conseguenza che l'atto dispositivo del bene pignorato, valido ed efficace, è semplicemente non opponibile al creditore, con l'ulteriore conseguenza che in caso di estinzione della procedura l'atto mantiene la sua efficacia traslativa; la funzione della norma sarebbe allora quella di accordare protezione ai creditori da ogni possibile evento (ad eccezione degli acquisti a titolo originario) che potesse pregiudicare la loro tutela in sede esecutiva.
      Del resto, se il trasferimento non determina il sorgere di alcuna legittimazione processuale, in capo all'acquirente, egli non ha alcun onere di interlocuzione, né gli organi della procedura sono onerati dalla necessità di "andare alla sua ricerca" (per così dire) al fine di trascrivere il decreto.
      Precipitato di questa impostazione sarà inoltre il dato per cui anche la fattura andrà emessa in nome e per conto dell'esecutato (per quanto non più proprietario).
      A proposito dell'opzione iva rileviamo quanto segue.
      I trasferimenti immobiliari sono soggetti al regime naturale di esenzione dell'IVA, tranne che in alcuni casi, ricavabili dalla lettura degli artt. 10, comma primo, n. 8-bis) ed 8-ter d.P.R. n. 633 del 1972.
      Poiché il pignoramento non priva il debitore della soggettività giuridica e della capacità di agire, quando le citate norme prevedono che il trasferimento immobiliare sia imponibile ai fini IVA su opzione della parte venditrice, detta opzione deve essere esercitata dal debitore esecutato (a differenza di quanto avviene in sede di fallimento, laddove il curatore subentra al debitore in tutte le obbligazioni tributarie collegate a beni acquisiti all'attivo fallimentare).
      Le disposizioni appena menzionate prevedono, a proposito dell'esercizio dell'opzione, che essa sia esercitata dal cedente all'atto della cessione. Il dato letterale è chiaro per il suo riferirsi ai trasferimenti negoziali, non già ai trasferimenti coattivi, sebbene sia noto che anche i trasferimenti che avvengono in sede esecutiva si qualificano, sotto il profilo fiscale, come "cessioni", sicché soggiacciono al regime tributario per esse individuato dal legislatore.
      Il dato è pacifico in giurisprudenza, ove si è affermato che "La vendita in sede di esecuzione forzata di un bene facente parte di un'azienda va assoggettata all'IVA (ed alla imposta fissa di registro), atteso che l'art. 2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, definisce al primo comma come cessioni di beni soggette ad IVA gli "atti a titolo oneroso che importano il trasferimento di proprietà", adottati nell'esercizio di impresa, senza distinzione tra la natura volontaria o coattiva del trasferimento". Cass. civ., sez. V, 7 luglio 2006, n. 15570.
      Traslando questi concetti in sede esecutiva, e tenendo conto che ai sensi dell'art. 6, comma 4, d.P.R. 633/1972, la cessione si considera comunque effettuata al momento del versamento del corrispettivo, si dovrebbe ritenere che il debitore esecutato abbia la possibilità di esercitare questa facoltà fino a quel momento.
      A questo punto, il comportamento che il professionista delegato deve osservare è quello di invitare l'esecutato ad esercitare l'eventuale opzione IVA, assegnandogli un termine congruo ed avvertendolo del fatto che in difetto il trattamento fiscale del decreto di trasferimento sarà quello più favorevole all'aggiudicatario.