Forum ESECUZIONI - IL PIANO DI RIPARTO

gradazione credito condominio quale creditore intervenuto

  • Luca Cesaroni

    Bergamo
    08/09/2022 11:32

    gradazione credito condominio quale creditore intervenuto

    Spett.le Fallco,
    con la presente sono a chiedere un Vostro parere circa una precisazione credito pervenuta in una esecuzione immobiliare da parte del Condominio (creditore intervenuto).
    Il Legale del creditore intervenuto richiederebbe oltre 55.000 euro il tutto in via ipotecaria come segue:
    - 13.500 quale importo portato dall'atto di precetto notificato in forza di decreto ingiuntivo;
    - 375 come tassa di registro;
    - 494 come tassa ipotecaria iscrizione ipoteca; oltre
    restante parte per spese condominiali dal 2012 sino al 2021.
    Il decreto di trasferimento è dell'agosto 2021.
    Personalmente avrei ipotizzano una "ammissione" nella classe ipotecaria in sede di riparto finale per l'importo portato dall'atto di precetto notificato in forza di decreto ingiuntivo mentre la restante parte al chirografo mentre le ultime due annualità non saldate le avrei considerate a carico dell'aggiudicatario il quale potrebbe successivamente fare intervento per vedere riconosciuto il proprio credito.
    Sinceramente sono confuso e penso che dalla domanda stessa si possa intuire. E' la prima volta che mi capita una precisazione credito con spese condominiali all'ipotecario.
    Ringraziando anticipatamente.
    Cordiali saluti.

    L.
    • Zucchetti SG

      09/09/2022 08:50

      RE: gradazione credito condominio quale creditore intervenuto

      Riteniamo che il tema vada inquadrato muovendo dalla previsione di cui all'art. 2855 c.c., il quale afferma che l'iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado anche le spese ad essa relative. Detta estensione ha lo scopo di assicurare piena garanzia del credito, che risulterebbe diminuito ove le spese necessarie ad ottenerne la realizzazione non fossero garantite nella stessa misura.
      Com'è stato osservato in dottrina, l'estensione dell'ipoteca alle spese comporta che l'ipoteca iscritta per un determinato credito (nel caso di specie quello portato dal decreto ingiuntivo) garantisce anche i crediti aventi ad oggetto le spese dell'atto di costituzione di ipoteca, le spese di iscrizione e rinnovazione, le spese del processo esecutivo.
      Schematizzando, sono dunque compresi nel credito ipotecario:
      • il capitale iscritto nei limiti del credito effettivamente esistente (la iscrizione può anche essere maggiore del credito), comprensivo degli interessi maturati sino al momento dell'iscrizione;
      • le spese per l'atto di costituzione dell'eventuale ipoteca volontaria;
      • le spese di iscrizione (imposta ipotecaria, spese per copie ecc.) e rinnovazione (Cass., Sez. III n. 12410 del 16/06/2016);
      • le spese ordinarie per l'intervento nel processo di esecuzione (e cioè le spese legali del processo esecutivo liquidate dal Giudice).
      Non sono comprese:
      • le spese relative alla formazione dell'atto costitutivo del credito (es. contratto di concessione di mutuo), salvo patto espresso contrario e autonoma iscrizione;
      • le spese per l'emissione e la registrazione del decreto ingiuntivo o della sentenza (trattasi di spese di accertamento del credito), salvo che vi sia specifica iscrizione per esse;
      • le spese per l'atto da cui sia derivata l'eventuale ipoteca legale (es. compravendita);
      • le spese necessarie per l'annotazione della surroga (Cass. Sez. III, n. 1671 del 29/01/2016)
      Nel caso di specie, pertanto riteniamo che la richiesta del creditore sia legittima.
      Non condividiamo le perplessità in relazione all'ultimo biennio di spese condominiali per le ragioni che seguono.
      Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
      Si tratta, all'evidenza, di una norma dettata dal legislatore al fine di contenere al minimo il rischio che, ne momento in cui un condomino moroso trasferisce la sua proprietà esclusiva, gli altri si trovino, loro malgrado, a doversi far carico delle spese da lui dovute e non pagate.
      La norma parla di "subentro", e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva. Sussistendo, in relazione alle due annualità contemplate dall'art. 63 citato, la responsabilità solidale del venditore (condomino moroso) e dell'acquirente, l'amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente a quest'ultimo per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell'acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.
      Dunque, va escluso che il condominio non possa concorrere nella distribuzione del ricavato delle ultime due annualità, poiché si tratta di annualità in relazione alle quali il debitore è comunque obbligato, sebbene in solido con l'acquirente.
      Ricordiamo, per completezza, che il sintagma "anno in corso" non si riferisce all'anno solare, bensì all'annualità di esercizio. Così si esprime la giurisprudenza, la quale ha osservato che "In tema di ripartizione delle spese condominiali, l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare". (Cass. Sez. II n. 7395 del 22 marzo 2017).