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Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
gradazione credito condominio quale creditore intervenuto
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Luca Cesaroni
Bergamo08/09/2022 11:32gradazione credito condominio quale creditore intervenuto
Spett.le Fallco,
con la presente sono a chiedere un Vostro parere circa una precisazione credito pervenuta in una esecuzione immobiliare da parte del Condominio (creditore intervenuto).
Il Legale del creditore intervenuto richiederebbe oltre 55.000 euro il tutto in via ipotecaria come segue:
- 13.500 quale importo portato dall'atto di precetto notificato in forza di decreto ingiuntivo;
- 375 come tassa di registro;
- 494 come tassa ipotecaria iscrizione ipoteca; oltre
restante parte per spese condominiali dal 2012 sino al 2021.
Il decreto di trasferimento è dell'agosto 2021.
Personalmente avrei ipotizzano una "ammissione" nella classe ipotecaria in sede di riparto finale per l'importo portato dall'atto di precetto notificato in forza di decreto ingiuntivo mentre la restante parte al chirografo mentre le ultime due annualità non saldate le avrei considerate a carico dell'aggiudicatario il quale potrebbe successivamente fare intervento per vedere riconosciuto il proprio credito.
Sinceramente sono confuso e penso che dalla domanda stessa si possa intuire. E' la prima volta che mi capita una precisazione credito con spese condominiali all'ipotecario.
Ringraziando anticipatamente.
Cordiali saluti.
L.-
Zucchetti SG
09/09/2022 08:50RE: gradazione credito condominio quale creditore intervenuto
Riteniamo che il tema vada inquadrato muovendo dalla previsione di cui all'art. 2855 c.c., il quale afferma che l'iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado anche le spese ad essa relative. Detta estensione ha lo scopo di assicurare piena garanzia del credito, che risulterebbe diminuito ove le spese necessarie ad ottenerne la realizzazione non fossero garantite nella stessa misura.
Com'è stato osservato in dottrina, l'estensione dell'ipoteca alle spese comporta che l'ipoteca iscritta per un determinato credito (nel caso di specie quello portato dal decreto ingiuntivo) garantisce anche i crediti aventi ad oggetto le spese dell'atto di costituzione di ipoteca, le spese di iscrizione e rinnovazione, le spese del processo esecutivo.
Schematizzando, sono dunque compresi nel credito ipotecario:- il capitale iscritto nei limiti del credito effettivamente esistente (la iscrizione può anche essere maggiore del credito), comprensivo degli interessi maturati sino al momento dell'iscrizione;
- le spese per l'atto di costituzione dell'eventuale ipoteca volontaria;
- le spese di iscrizione (imposta ipotecaria, spese per copie ecc.) e rinnovazione (Cass., Sez. III n. 12410 del 16/06/2016);
- le spese ordinarie per l'intervento nel processo di esecuzione (e cioè le spese legali del processo esecutivo liquidate dal Giudice).
- le spese relative alla formazione dell'atto costitutivo del credito (es. contratto di concessione di mutuo), salvo patto espresso contrario e autonoma iscrizione;
- le spese per l'emissione e la registrazione del decreto ingiuntivo o della sentenza (trattasi di spese di accertamento del credito), salvo che vi sia specifica iscrizione per esse;
- le spese per l'atto da cui sia derivata l'eventuale ipoteca legale (es. compravendita);
- le spese necessarie per l'annotazione della surroga (Cass. Sez. III, n. 1671 del 29/01/2016)
Non condividiamo le perplessità in relazione all'ultimo biennio di spese condominiali per le ragioni che seguono.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Si tratta, all'evidenza, di una norma dettata dal legislatore al fine di contenere al minimo il rischio che, ne momento in cui un condomino moroso trasferisce la sua proprietà esclusiva, gli altri si trovino, loro malgrado, a doversi far carico delle spese da lui dovute e non pagate.
La norma parla di "subentro", e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva. Sussistendo, in relazione alle due annualità contemplate dall'art. 63 citato, la responsabilità solidale del venditore (condomino moroso) e dell'acquirente, l'amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente a quest'ultimo per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell'acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.
Dunque, va escluso che il condominio non possa concorrere nella distribuzione del ricavato delle ultime due annualità, poiché si tratta di annualità in relazione alle quali il debitore è comunque obbligato, sebbene in solido con l'acquirente.
Ricordiamo, per completezza, che il sintagma "anno in corso" non si riferisce all'anno solare, bensì all'annualità di esercizio. Così si esprime la giurisprudenza, la quale ha osservato che "In tema di ripartizione delle spese condominiali, l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare". (Cass. Sez. II n. 7395 del 22 marzo 2017). -
Andrea Amuleti
Rimini19/09/2023 13:42RE: gradazione credito condominio quale creditore intervenuto
Buongiorno,
con la presente sono a chiedere un Vostro parere circa una precisazione credito pervenuta in una esecuzione immobiliare da parte del Condominio (creditore intervenuto).
Specifico che:
- il pignoramento è stato trascritto a dicembre 2017
- la società debitrice esecutata è stata dichiarata fallita a gennaio 2022
- le spese condominiali sono portate da DI di marzo 2020 e sono riferite al 2018 e 2019.
Il Legale del Condominio intervenuto richiede l'intera somma in chirografo.
A mio parere, essendo intervenuta la dichiarazione di fallimento, ai sensi del 41 TUB, nell'ambito della esecuzione immobiliare, nel progetto di riparto si debba pagare:
- le prededuzioni ex art. 2770 c.c.
- le "prededuzioni fallimentari" se e nella misura in cui vengono richieste dal curatore (previa liquidazione del GD)
- il creditore fondiario
- devolvere la somma rimanente al fallimento
mentre le altre spese debbano essere attribuite nell'ambito del riparto in sede concorsuale.
Ringraziando anticipatamente. Cordiali saluti.-
Zucchetti SG
22/09/2023 08:40RE: RE: gradazione credito condominio quale creditore intervenuto
Prospettazione corretta.
A norma dell'art. 52, comma primo, l.fall., il fallimento apre il concorso dei creditori sul patrimonio del fallito. È la regola della così detta par condicio creditorum.
Il comma secondo della medesima disposizione precisa che alla regola del concorso sono soggetti anche i crediti prededucibili, i quali sono, a mente dell'art. 111, comma secondo, l.fall., quelli sorti in occasione o in funzione della procedura concorsuale, oppure quelli "così qualificati da una specifica disposizione di legge".
Tali sono, a norma dell'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") anche i crediti per oneri condominiali, ma limitatamente a quelli maturati dopo la dichiarazione di fallimento. Infatti la disposizione in parola prevede che atteso che la citata disposizione prevede che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
Nel caso di specie, ci sembra di aver compreso che il suddetto requisito no ricorre poiché il decreto ingiuntivo precede la dichiarazione di fallimento.
In ogni caso, anche se si trattasse di spese prededucibili, la legittimazione a richiederle spetterebbe al solo curatore.
Invero l'art. 111-bis l.fall. dispone che anche queste spese devono essere accertate mediante il procedimento di accertamento del passivo di cui agli artt. 92 e seguenti l.fall., "con esclusione di quelli non contestati per collocazione e ammontare" i quali possono "essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti". In questo caso, prosegue la norma, "il pagamento deve essere autorizzato dal comitato dei creditori ovvero dal giudice delegato", con l'avvertenza che "se l'attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all'ordine assegnato dalla legge".
Quindi, la richiesta delle spese condominiali relativi a cespiti acquisiti all'attivo del fallimento non può che essere indirizzata agli organi della procedura fallimentare, sia perché solo in sede concorsuale può essere garantita la par condicio tra tutti i creditori ammessi al passivo e tra tutti i creditori prededucibili, sia perché solo la sede concorsuale può essere quella dell'accertamento del passivo (e dunque della eventuale non contestazione per collocazione ed ammontare), e sia perché le norme sopra richiamate individuano il giudice delegato quale autorità giurisdizionale competente in via esclusiva al riparto, il quale a mente dell'art. 110, comma primo, l.fall., deve ricomprendere anche "i crediti per i quali non si applica il divieto di azioni esecutive e cautelari di cui all'art. 51".
Indicazioni in questa direzione si ricavano da Cass., sez. III, 28 settembre 2018, n. 23482, che è stata chiamata ad occuparsi di una procedura esecutiva per credito fondiario, proseguita dunque nonostante il fallimento del debitore, in cui il curatore aveva chiesto, invano, che in sede di distribuzione del ricavato, nel determinare la somma da attribuire al creditore fondiario, fossero scorporate, con versamento in favore della curatela, di crediti prededucibili riconosciuti in sede fallimentare (si trattava del credito per ICI e degli oneri condominiali relativi all'immobile, nonché del compenso spettante alla curatela fallimentare).
Orbene, nel decidere il ricorso proposto dalla curatela, la Corte ha affermato che nell'ambito di un'azione esecutiva iniziata o proseguita dal creditore fondiario, ai sensi dell'art. 41 del d.lgs. n. 385/1993, nei confronti del debitore fallito, il curatore che intenda ottenere la graduazione di crediti di massa maturati in sede fallimentare a preferenza di quello fondiario, e quindi l'attribuzione delle relative somme con decurtazione dell'importo attribuito all'istituto procedente, dovrà costituirsi nel processo esecutivo e documentare l'avvenuta emissione da parte degli organi della procedura fallimentare di formali provvedimenti (idonei a divenire stabili ai sensi dell'art. 26 l.fall., oggi art. 124 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza) che (direttamente o quanto meno indirettamente, ma inequivocabilmente) dispongano la suddetta graduazione. Ciò in quanto il giudice dell'esecuzione deve effettuare la distribuzione provvisoria delle somme ricavate dalla vendita sulla base dei provvedimenti (anche non definitivi) emessi in sede fallimentare ai fini dell'accertamento, della determinazione e della graduazione di detto credito fondiario. La distribuzione così operata dal giudice dell'esecuzione ha comunque carattere provvisorio e può stabilizzarsi solo all'esito degli accertamenti definitivi operati in sede fallimentare, legittimando in tal caso il curatore ad ottenere la restituzione delle somme eventualmente riscosse in eccedenza.
Sarà dunque solo il curatore che, in base ad un provvedimento del giudice delegato, potrà richiedere al professionista delegato l'attribuzione alla procedura fallimentare delle spese prededucibili.
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